多摩市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、多摩市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。サイトによって「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、多摩市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。多摩市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

多摩市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の2,000万円から2024年の2,900万円まで、ここ数年でけっこう上がってきてるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+26.1%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+7.4%の上昇で、2018年から2020年にかけては横ばい〜やや下落だったのが、2021年以降上昇に転じた形です。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の多摩市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトでAI予測として出てくる「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。過去の成約データを機械学習モデルに学習させて将来の価格まで予測しているサイトや、売り出し中の物件の平均価格を「相場」として載せているサイトもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、予測モデルによる加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

予測でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,500万円、上から4分の1が4,300万円です。

木村相談者

1,500万から4,300万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は17.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,241件、中央値は2,700万円で、単年(2,900万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+26.1%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間437件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も17.2%と基準を下回っているので、多摩市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は多摩市で一番取引件数が多いのも築31年〜の帯(637件)で、木村さんの物件はまさに多摩市の主流の築年帯にあたります。多摩市は多摩ニュータウンの分譲から数十年が経ち、築古のストックが多いエリアなんです。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が4,900万円で、築31年以降になると1,700万円まで下がるんですね。差がすごく大きい。

山川不動産の専門家

多摩市は築年数による価格差が大きく出るエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,900万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,700万円(1,000万円〜2,400万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「もっと高いはず」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、多摩市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、多摩市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、多摩市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、多摩市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は多摩市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで多摩市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、多摩市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと98位で上のほうなのに、東京都内だと36位で下のほうなんですね。同じ市なのに順位がだいぶ違う。

山川不動産の専門家

そうなんです。多摩市は全国平均と比べるとほぼ同水準かやや高めですが、価格帯の高い東京都内で比べると中位より下になります。東京都は全体的に価格水準が高いので、都内での順位と全国での順位が大きく違って見えるんです。上昇率も都内40市区町村中37位、全国では217市区町村中153位と、水準・上昇率ともに都内では控えめな位置づけです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

稲城市とか町田市は多摩市より価格自体は高いし、上昇率も高いんですね。逆に八王子市は多摩市より安いのに、上昇率は多摩市より高いという。

山川不動産の専門家

ええ、この5市の中で、多摩市は価格水準は日野市の次に低いグループにいながら、8年上昇率はこの中で最も低いという位置づけです。一方で直近1年の伸びは日野市に次いで2番目に高く、8年間の累積では控えめだった一方、直近では他の市より上がり方が強まっています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

8年で見ると控えめだけど、直近1年だけ見ると勢いが出てきてる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

多摩市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

直近1年の伸びが近隣の中でも強いって聞くと、もう売ったほうがいいのかなって思っちゃいます。

山川不動産の専門家

そのお気持ちはよく分かりますが、そこは慎重に考えたいところです。

山川不動産の専門家

多摩市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「伸びが強いから急げ」でも「8年では控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年・直近1年ともに上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

多摩市の相場は8年間で26.1%上昇、直近1年も+7.4%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。多摩市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

多摩市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,900万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・駅からの距離で価格差が大きく、2024年のデータでは1,500万円〜4,300万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,700万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で26.1%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+7.4%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

全国だと上位寄りなのに、都内だと中位より下なのはなぜですか?

山川不動産の専門家

東京都は市区町村全体の価格水準がもともと高いためです。多摩市は全国平均(約2,884.9万円)とほぼ同水準の約1.01倍ですが、価格帯の高い都内の他区市と比べると相対的に中位より下になります。全国での位置と都内での位置は分けて見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、多摩市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。過去の成約データを機械学習で学習させた予測モデルによる将来価格を示すサイトや、掲載中の売り出し物件の平均価格を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、予測モデルの加工や売り出し希望価格に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で多摩市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。