木村相談者
山川さん、小金井市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産会社のサイトを見比べると相場の金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくなっちゃって……。
山川不動産の専門家
それ、小金井市に限らずよく聞くお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、同じ地域でも金額の見え方が変わるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。小金井市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
小金井市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,150万円 | 60件 |
| 2018年 | 3,200万円 | 70件 |
| 2019年 | 3,400万円 | 63件 |
| 2020年 | 3,500万円 | 89件 |
| 2021年 | 4,000万円 | 149件 |
| 2022年 | 4,500万円 | 131件 |
| 2023年 | 4,100万円 | 183件 |
| 2024年 | 4,800万円 | 190件 |
木村相談者
2022年に4,500万まで上がって、2023年に一度4,100万まで下がって、2024年でまた4,800万に戻ったんですね。上がったり下がったりしてるように見えます。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+52.4%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+17.1%の上昇で、2022年から2023年にかけては一時的に下がったものの、2024年に大きく戻した形です。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の小金井市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
違うことが多いです。専有面積を70㎡などの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、個別の建物ごとに現在の売り出し価格帯を示しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,800万円、上から4分の1(p75)が6,275万円です。
木村相談者
2,800万から6,275万まで、かなり開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は14.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は504件、中央値は4,500万円で、単年(4,800万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+52.4%」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間190件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も14.6%と基準を下回っているので、小金井市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は小金井市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(183件)で、木村さんの物件はまさに小金井市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 6,000万円 | 5,000万円〜6,625万円 | 88件 |
| 築11-20年 | 5,700万円 | 5,000万円〜6,600万円 | 98件 |
| 築21-30年 | 4,400万円 | 3,450万円〜5,400万円 | 183件 |
木村相談者
築10年以内と築11-20年がわりと近い水準で、築21年目から下がり始めるんですね。
山川不動産の専門家
小金井市は築20年までは価格差が比較的小さく、築21年を境に下がり始めるエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値4,800万円ではなく、築21-30年の帯の中央値4,400万円(3,450万円〜5,400万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。ちなみに、うちよりもっと古い物件はどうなんですか?
山川不動産の専門家
築31年以上の帯も130件の取引はあるのですが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、単年で代表的な1つの数字を出すには信頼区間の幅が基準(25%)を超えてしまう状態です。件数はあっても、リフォームの有無や管理状態で価格差が開きやすい帯なので、この記事では具体的な中央値は出さず、参考データとして触れるだけにとどめています。根拠が弱い数字を出すより、扱わないほうが正確だと考えています。
木村相談者
無理に数字を出さないんですね、それはそれで安心です。
山川不動産の専門家
表にある3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、小金井市はこの範囲であれば帯ごとの数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、小金井市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、小金井市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、小金井市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は小金井市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで小金井市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、小金井市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 小金井市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 13位/47市区町村(上位に近い水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 19位/464市区町村(上位に近い水準) |
| 8年上昇率の都内順位(取引データが十分な区分内) | 18位/40市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位(取引データが十分な区分内) | 51位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約1.66倍の水準 |
木村相談者
都内13位、全国だと19位、けっこう上のほうなんですね。8年上昇率も都内18位ってことは、上昇率でも上のほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。小金井市は価格水準そのものが全国平均よりかなり高めで、8年の上昇率も取引データが十分な区分40市区町村中18位と、中位よりやや上に位置しています。「水準も高く、伸び率も平均以上」という位置づけです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 小金井市 | 4,800万円 | +52.4% | +17.1% |
| 武蔵野市 | 5,800万円 | +45.0% | +17.2% |
| 三鷹市 | 5,400万円 | +45.9% | 0.0% |
| 府中市 | 3,500万円 | +20.7% | 0.0% |
木村相談者
武蔵野市とか三鷹市は価格自体は小金井市より高いのに、8年の上昇率は小金井市のほうが高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、小金井市はこの4市の中で価格水準は3番目ですが、8年上昇率はもっとも高く、直近1年の上昇率も武蔵野市に次ぐ水準です。府中市は価格水準・上昇率ともに小金井市より控えめという違いがあります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も高いし、伸び率でも近隣の中で目立つ、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
小金井市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格水準も高くて、8年でも直近1年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
小金井市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
小金井市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年でも直近1年でも上昇、ただし途中で下がった年もある — 2017年の3,150万円から2024年の4,800万円まで、8年で52.4%上昇し、直近1年も+17.1%。ただし2022年の4,500万円から2023年に4,100万円へ一時的に下がっており、一本調子の上昇ではない。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は4,800万円だが、築21-30年の帯では中央値4,400万円(3,450万円〜5,400万円の幅)。木村さんのような築25年の物件は、市全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、小金井市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がった年があったから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(4,400万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都小金井市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅14.6%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 190件(3年プールでは504件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
小金井市の相場は8年間で52.4%上昇、直近1年も+17.1%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。小金井市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
小金井市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,800万円〜6,275万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値4,400万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で52.4%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+17.1%とさらに上がっています。ただし2022年から2023年にかけては一時的に下がった局面もあり、一直線の上昇ではありません。
木村相談者
都内でも価格水準が高いのに、上昇率も高いのはなぜですか?
山川不動産の専門家
はっきりした単一の理由を断定することはできませんが、価格水準・上昇率のどちらも取引データが十分な区分の中で平均を上回っているというのが、現時点のデータから言える事実です。近隣の武蔵野市(+45.0%)や三鷹市(+45.9%)と比べても、小金井市の8年上昇率(+52.4%)はやや高く出ています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、小金井市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、個別の建物ごとの売り出し価格レンジを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で小金井市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。