木村相談者
山川さん、青梅市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、青梅市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。青梅市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
青梅市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 690万円 | 77件 |
| 2018年 | 940万円 | 85件 |
| 2019年 | 795万円 | 58件 |
| 2020年 | 620万円 | 82件 |
| 2021年 | 950万円 | 170件 |
| 2022年 | 960万円 | 177件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 156件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 147件 |
木村相談者
2020年に620万円まで下がって、そこから2023年・2024年は1,100万円まで戻ってますね。これって上昇傾向ってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけで「一貫して上昇している」と言い切ることはできません。2020年に620万円まで落ち込んだあと2021年以降は950万円台〜1,100万円台に切り替わっているのは事実ですが、なぜここまで年によって振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の物件情報を組み合わせて独自の方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が650万円、上から4分の1(p75)が1,700万円です。中央値1,100万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
650万から1,700万って、2.6倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は480件、中央値は1,100万円になります。単年とプールがちょうど同じ金額なのは、直近3年は比較的落ち着いた水準だったことの表れとも言えます。
木村相談者
単年とプールが同じなら、数字はもう安定してるってことですか?
山川不動産の専門家
直近3年に限れば近い水準ですが、2024年単年の相対信頼区間の幅は27.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をわずかに上回っています。年間147件、3年プールでも480件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。青梅市は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、2018年の940万円、2020年の620万円のような振れが起きています。単年の数字だけで「上昇傾向」と言い切るのは基準に対してわずかに足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした1,100万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、この価格が全国や都内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
青梅市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、青梅市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、青梅市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は青梅市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで青梅市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、青梅市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 青梅市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 47位/47市区町村(最も低い水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 424位/464市区町村(下位に近い水準) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.38倍の水準 |
木村相談者
都内47位/47、全国だと424位/464……。都内では一番低いんですね。
山川不動産の専門家
データが十分・参考値を含めた東京都内47市区町村の中で最も低い水準です。都心に近いエリアとは価格帯が大きく異なります。近隣・都内の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 武蔵野市 | 5,800万円(2024年) | 取引データは十分(331件) |
| 立川市 | 2,700万円(2024年) | 取引データは十分(281件) |
| 八王子市 | 2,600万円(2024年) | 取引データは十分(722件) |
| 羽村市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(取引データ収集中) |
| 福生市 | 1,300万円(直近3年) | 参考値(取引データ収集中) |
| 青梅市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
この中だと青梅市は一番低いんですね。武蔵野市とは5倍以上の差があるような。
山川不動産の専門家
ええ、この6市の中では青梅市が最も水準の低いエリアです。ただ、武蔵野市・立川市・八王子市の3市は取引件数が280件〜700件超と厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。一方、青梅市は物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。羽村市・福生市もまだ記事化できるだけのデータが揃っていないため、こちらは参考としてご覧ください。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準が低いだけじゃなくて、方向を断定しにくいという点でも青梅市らしさがあるんですね。
青梅市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は都内で一番低くて、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
青梅市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
青梅市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2020年620万円、2023年・2024年は1,100万円と年によって振れており、直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,100万円。相対信頼区間幅も27.3%と基準をわずかに超えるため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していない。
- 2マンションは個別性が大きい — 2024年の価格帯は650万〜1,700万円と幅が広く、築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、青梅市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「都内で一番低いから様子見」でも「安いから今のうちに」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「都内で水準が低いから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都青梅市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 147件(3年プールでは480件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
青梅市の相場は都内・全国ともに最も低い水準に近く、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。青梅市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
青梅市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,100万円です。2024年単年でも同じく1,100万円ですが、価格帯は650万円〜1,700万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
青梅市は単年の相対信頼区間幅が27.3%と基準(25%以下)をわずかに上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年に620万円まで下がったあと、2021年以降は950万円台〜1,100万円台で推移しています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、青梅市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の情報を組み合わせて自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で青梅市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。