木村相談者
山川さん、昭島市にあるうちのマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。多摩地域も値上がりしてるってニュースで見たんですけど、昭島市も同じなんでしょうか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。まずは感覚ではなく、国が公開している実際の成約価格を見てみましょう。国土交通省の不動産情報ライブラリというデータベースに、昭島市で実際に取引された中古マンションの記録が残っています。
木村相談者
感覚じゃなくて、ちゃんとした数字があるんですね。それなら安心です。
山川不動産の専門家
ええ。実際に取引が成立した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで並べて見てみましょう。
昭島市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の中央値の推移です。中央値は、価格の高い物件と安い物件を順番に並べたときの真ん中の値で、極端に高い（または安い）物件に引っ張られにくく、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,200万円 | 57件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 50件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 61件 |
| 2020年 | 2,250万円 | 48件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 146件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 114件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 99件 |
| 2024年 | 2,700万円 | 164件 |
木村相談者
2017年の2,200万から2024年の2,700万だから、500万上がったってことですか？
山川不動産の専門家
そうです。8年間で22.7%の上昇です。ただ一直線に上がってきたわけではなく、2018年に一度1,900万円まで下がり、2019年から2021年にかけて回復、そこから2022〜2023年は2,500万円でしばらく足踏みしていました。2024年になって前年比8.0%上がり、2,700万円まで改めて水準を切り上げています。
木村相談者
足踏みしてた時期もあったんですね。ずっと右肩上がりだと思ってました。
山川不動産の専門家
価格は毎年一直線に上がるわけではありません。2021年に取引件数が146件まで増えたあと、しばらく落ち着いた水準が続き、2024年に再び動きが出た、という流れです。単年の上下だけで判断せず、複数年の流れで見るのが安全です。
木村相談者
なるほど、1年だけ見て焦らないほうがいいんですね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に成立した金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事な点です。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産サイトで見かける「相場」とは違うものですか？
山川不動産の専門家
サイトによっては違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。また、AIによる将来予測値を「現在の相場」として示しているサイトもありますが、この記事で使っているのは実際に取引が成立した生の成約価格そのものです。売却を考えるなら、こちらのほうが実勢に近い基準になります。
木村相談者
予測じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,800万円、上から4分の1（p75）が3,925万円です。中央値2,700万円をはさんで、多くの取引がこの間に収まっています。
木村相談者
1,800万から3,925万までって、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。もうひとつ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は377件、中央値は2,500万円になります。単年の2,700万円より少し高めですが、極端な乖離ではなく、直近1年で相場がやや上向いていると読み取れます。
木村相談者
3年分でならしても、そこまで大きくは変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただ正直にお伝えすると、単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、25%以内という基準はクリアしているものの、もう少し取引件数の多いエリアに比べるとブレは大きめです。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,700万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年くらいの、わりと年季が入った物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,700万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,000万円 | 2,900万円〜4,300万円 | 58件 |
| 築11〜20年 | 3,700万円 | 2,900万円〜4,200万円 | 91件 |
| 築21〜30年 | 2,500万円（参考値） | 2,000万円〜3,400万円 | 73件 |
| 築31年〜 | 1,800万円 | 1,500万円〜2,300万円 | 147件 |
木村相談者
築浅の4,000万と、うちが該当しそうな築31年〜の1,800万で、倍以上違うんですね。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築40年くらいなら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約1,800万円、価格の幅は1,500万〜2,300万円です。全体の2,700万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は147件と全帯の中で最も取引数が多く、昭島市でいちばん動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。
山川不動産の専門家
なお築21〜30年の帯は取引件数がやや少なく、物件ごとの価格の幅も大きいため参考値としています。ここだけは中央値をそのまま断定材料にせず、幅を持って見てください。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。金額は思ってたより控えめですね。
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。築31年〜帯は取引件数がいちばん多い、つまり需要があって動いている帯でもあります。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。
全国・都内のなかで昭島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、昭島市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 昭島市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 39位／47市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 116位／464市区町村 |
| 8年上昇率の都内順位 | 39位／40市区町村（上昇率で語れる市区の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 166位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してやや下回る水準 |
木村相談者
えっ、都内で39位／47って、けっこう下のほうなんですね。上昇率も39位／40って、ほぼ最下位じゃないですか。
山川不動産の専門家
正直にお伝えします。昭島市は価格水準・上昇率とも、東京都内では控えめな部類です。都心部や近隣の武蔵野市・三鷹市のような大きな伸びと比べると、昭島市の8年で22.7%という上昇は落ち着いた動きと言えます。近隣の市と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 武蔵野市 | 5,800万円 | +45.0% |
| 三鷹市 | 5,400万円 | +45.9% |
| 府中市 | 3,500万円 | +20.7% |
| 立川市 | 2,700万円 | +28.6% |
| 昭島市 | 2,700万円 | +22.7% |
| 八王子市 | 2,600万円 | +30.0% |
| 青梅市 | 1,100万円 | 参考値（価格の幅が大きめ） |
木村相談者
立川市と昭島市が同じ2,700万円なんですね。武蔵野市や三鷹市はずいぶん高いですけど。
山川不動産の専門家
ええ、武蔵野市・三鷹市は都心寄りで水準が別格です。昭島市は隣の立川市とほぼ同水準で、八王子市よりわずかに高い、というのが多摩地域の中での位置づけです。上昇率で見ると府中市が20.7%と昭島市よりやや低く、周辺市の中で伸びが特に大きいわけではありませんが、極端に低いわけでもない、という水準です。
木村相談者
誇張せずに、そのまま教えてもらえるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
そこは大事にしています。水準や伸びが控えめでも、それはそれで事実としてお伝えするのがこのサイトの立場です。なお青梅市は物件ごとの価格の幅が大きいため、上昇率は参考値にとどめています。
昭島市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格は上がってはいるけど、都内では控えめな水準…。これって、うちは急いで売ったほうがいいってことですか？ それとも待ったほうがいい？
山川不動産の専門家
相場が緩やかにでも上がっている局面は、売却を検討する人にとってマイナスではありません。ただ、周辺市より伸びが大きいわけではないので、「今すぐ動かないと損をする」というような状況ではないというのが正直なところです。
木村相談者
うちの築31年〜・1,800万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築31年〜のような築古は建替え・大規模修繕の時期や管理組合の状況が判断材料になります。木村さんの帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。
木村相談者
金額は控えめでも、動きやすい帯ではあるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「水準が控えめだから急いで」でも「控えめだからまだ早い」でもありません。昭島市全体はゆるやかな上昇傾向、あなたの帯は取引が活発、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都昭島市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 22.2%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 164件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
昭島市の相場は緩やかな上昇傾向にあるものの、都内では控えめな水準というのが正直なところです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。昭島市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる将来予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
昭島市では築浅（〜10年）が約4,000万円、築31年〜が約1,800万円と、築年で2倍以上の開きがあります。全体の中央値2,700万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
昭島市は東京都内でどのくらいの水準なんですか？
山川不動産の専門家
取引データが十分な都内47市区町村の中で39位、8年間の上昇率でも39位／40市区町村と、控えめな水準です。隣の立川市とはほぼ同水準、武蔵野市や三鷹市のような都心寄りのエリアとは差があります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で昭島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。