木村相談者
山川さん、高知市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。不動産の一括査定サイトをいくつか見てみたら、サイトごとに相場の書き方がバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくある悩みです。サイトによっては「売り出し中の物件の掲載価格」を相場として出しているところもあれば、専有面積を70平米に固定した推定値を出しているところもあります。今日は国交省の公的データ、実際に成約した価格の記録だけを見ながら、高知市の中古マンション相場を一緒に確認していきましょう。
木村相談者
成約した価格ということは、売り出し中の希望価格とは違うんですね。
山川不動産の専門家
そうです。売り出し価格は売主の希望額なので、実際に売れた金額より高めに出やすい傾向があります。国交省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースには、実際に取引が成立した価格が記録されていて、今日お話しする数字はすべてこちらが元になっています。
高知市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずは2017年から2024年までの、年ごとの中央値を並べてみます。中央値というのは、その年の取引を価格順に並べたときに、ちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 34件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 18件 |
| 2019年 | 1,400万円 | 22件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 39件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 128件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 150件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 168件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 126件 |
木村相談者
2020年の1,300万円から2023年の1,900万円まで、かなり上がってるように見えますね。
山川不動産の専門家
水準としてはそう見えますが、この数字を単純な右肩上がりのトレンドとして断定はしていません。理由は次で説明しますが、高知市の中古マンションは物件ごとの価格差が大きく、年ごとの中央値だけでは方向を読み切れないタイプのデータなんです。
木村相談者
え、そうなんですか。件数も2021年以降は増えてますし、てっきり信用できる数字だと思ってました。
山川不動産の専門家
件数は確かに増えています。ただ件数の多さと、価格の方向性を断定できるかどうかは別の話です。次に、その理由を具体的に見てみましょう。
この数字はどのくらい信用できるのか
木村相談者
そもそもこの中央値って、年によってどれくらいブレるものなんですか。
山川不動産の専門家
いい着眼点です。物件ごとの価格差が大きいと、中央値は年によって振れやすくなります。高知市の中古マンションの場合、2024年の価格帯は下から4分の1にあたる金額(p25)が1,325万円、上から4分の1(p75)が2,700万円です。同じ年、同じ市の中でもこれだけの幅があります。
木村相談者
1,325万円と2,700万円だと、2倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。そこで見るのが相対信頼区間幅という指標です。高知市の中古マンションの2024年単年のこの幅は26.3%で、このサイトで「単年の数字だけでトレンドを語れる」と判断する基準の25%をわずかに超えています。そのため高知市の中古マンションは、単年の上昇・下落を断定せず、直近3年の相場水準を中心にお伝えする扱いにしています。
木村相談者
じゃあ、さっきの表の数字自体は嘘じゃないけど、「年々上がっている」とは言い切れないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。表の数字自体は実際の成約価格の中央値で正確ですが、物件ごとの価格差が大きいぶん、1年単位の増減を「トレンド」として読むのは慎重になったほうがいい、ということです。
木村相談者
直近3年でまとめると1,900万円になるんですね。うちのマンションもそのくらいの価格帯なんでしょうか。
山川不動産の専門家
あくまで市全体の目安で、直近3年のp25(下から4分の1)は1,325万円前後〜1,500万円前後、p75(上から4分の1)は2,400万円前後〜2,700万円前後と、年によって幅があります。ご自身の物件がどのあたりに入るかは、立地や階数、管理状態によって変わります。相場観がつかめたところで、次は将来の人口についても見てみましょう。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ると、この先価格ってどうなるんですか。
山川不動産の専門家
人口の話は大事な材料なので、本来は次に見るところなのですが、先に正直にお伝えしておくと、高知市についてはまだお見せできる数字がありません。
木村相談者
え、そうなんですか。
山川不動産の専門家
はい。このサイトでは将来人口を国交省の「国土数値情報 250mメッシュ将来推計人口」というデータから集計しているのですが、高知市についてはこのデータがまだ収集できていません。他の一部の市区町村ではすでに集計済みで記事に反映していますが、根拠のない数字を出すよりは、データが揃うまで扱わない方が誠実だと考えています。
木村相談者
適当な数字を出すくらいなら、出さないほうがいいですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。高知市の将来人口データが揃い次第、この記事を更新して反映します。それまでは、実際に確認できている価格の推移というデータだけでお話を進めましょう。次は、高知市の水準を四国や全国と比べてみます。
全国・四国の中で高知市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は単独で見るより、他と比べて初めて位置づけが分かります。高知市の中古マンションを、四国の他の県庁所在地・全国それぞれで見てみましょう。
| 比較軸 | 高知市の位置 |
|---|---|
| 全国の中古マンション中央値 | 464市区町村中247位 |
| 全国(価格の目安を示せる区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,287万円に対して約83%の水準 |
| 徳島市(1,450万円)との比較 | 高知市が約31%高い |
| 高松市(1,400万円)との比較 | 高知市が約36%高い |
| 松山市(1,650万円)との比較 | 高知市が約15%高い |
木村相談者
247位ってことは、ちょうど真ん中くらいなんですね。四国の中では意外と高いんですか。
山川不動産の専門家
全国では464市区町村のほぼ中間、四国の4県庁所在地だけで比べると高知市がいちばん高い水準です。徳島市の中古マンション相場、高松市の中古マンション相場、松山市の中古マンション相場と比べても、高知市の2024年の中央値1,900万円がいちばん高くなっています。
木村相談者
高知県内の他の市と比べたらどうなんですか。
山川不動産の専門家
実はそこが今の高知市の記事の限界でもあります。高知県内で価格の推移をまとまった形で示せる市区町村は、今のところ高知市だけです。他の市町村は取引件数がまだ少なく、この記事のような形での相場提示ができる状態ではありません。そのため県内順位という比較は、今回はお示ししていません。
木村相談者
全国では真ん中くらい、でも四国の中では一番高いんですね。ちょっと意外でした。相場の位置づけが分かったところで、うちのマンションは今売ったほうがいいんでしょうか。
高知市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
高知市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
高知市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年の相場水準は1,900万円前後 — 2022年〜2024年の444件をまとめた中央値。ただし物件ごとの価格差が大きく、単年の上昇・下落は断定できない
- 2四国の4県庁所在地の中では最も高い水準 — 徳島市・高松市・松山市と比べて高知市の中央値がいちばん高いが、全国全体では464市区町村中247位とほぼ中間
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — 根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、高知市の将来人口には触れていない。データが揃い次第この記事を更新する
木村相談者
「四国では高め」だからといって「今すぐ売るべき」ってわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。相場の位置づけを知ったうえで、実際に動くかどうかは価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、市全体の相場水準から一歩進んで、自分のマンションの実際の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年で1,900万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 高知県高知市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有建物) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、直近3年(2022〜2024年)プール中央値 |
| データの十分性 | 物件ごとの価格差が大きいため、参考値として掲載(2024年単年の相対信頼区間幅26.3%) |
| 2024年取引件数 | 126件(直近3年プールでは444件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は市全体の相場の水準と、四国の中での位置づけがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
高知市のマンション相場は直近3年で1,900万円前後、四国の4県庁所在地の中では最も高い水準という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。高知市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか。
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や専有面積を固定した推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
高知市の中古マンション相場はいくらくらいですか。
山川不動産の専門家
直近3年(2022年〜2024年、444件)の中央値は1,900万円です。2024年単年の中央値も同じく1,900万円ですが、物件ごとの価格差が大きいため、単年の上昇・下落は断定していません。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか。
山川不動産の専門家
断定していません。2020年の1,300万円から2023年〜2024年の1,900万円まで、年によって上下しながら推移していますが、2024年単年の相対信頼区間幅が26.3%とこのサイトの基準(25%以下)をわずかに超えているため、この記事では方向を断定せず、直近3年の相場水準としてお伝えしています。
木村相談者
築年数によって相場は変わりますか。
山川不動産の専門家
この記事では、高知市の中古マンションの築年帯別データはまだ扱っていません。築年帯ごとに正確な相場をお示しできるだけの取引件数がまだ十分ではないためです。市全体の直近3年の相場水準(1,900万円前後)を目安にしてください。データが揃い次第、この記事を更新します。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で高知市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか。
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
高知市は四国の他の県庁所在地と比べて何が違うんですか。
山川不動産の専門家
2024年の中央値で比べると、高知市1,900万円、松山市1,650万円、徳島市1,450万円、高松市1,400万円で、高知市がいちばん高い水準です。ただし高松市・松山市は取引が安定していて8年間の変化率も示せる一方、高知市と徳島市は物件ごとの価格差が大きく、参考値としての扱いになっています。
木村相談者
そもそも「中古マンション」ってどこまでの物件が含まれているんですか。戸建てや土地だけの取引も混ざっていたりしますか。
山川不動産の専門家
いいえ、混ざっていません。この記事の「中古マンション」は区分所有建物の取引を対象にしています。戸建てや土地だけの取引はこの数字には含めていません。高知市は同じデータベースの中で中古戸建ても別に集計していますが、この記事はマンションに絞ってお伝えしています。