徳島市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、徳島市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産のサイトをいくつか見たら、書いてある「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって……。

山川不動産の専門家

それ、徳島市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。徳島市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

徳島市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の年別中央値です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年に865万円まで下がったと思ったら、2019年に1,500万円まで戻って、そのあとも1,300万円〜1,600万円のあいだを行ったり来たりしてますね。2024年は1,300万円か……。

山川不動産の専門家

そうなんです。徳島市は年によって中央値が上下していて、「8年で何%上昇」というような一方向のトレンドとしては言い切れない動きをしています。実はこれには理由があって、この記事では「上がっている」「下がっている」と断定するのではなく、直近数年をまとめた相場の目安として数字を見ていきます。なぜそういう見方が必要なのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、自社で扱っている売り出し中の物件の価格帯を「相場」として紹介しているサイト、仲介と買取を分けて平均額を出しているサイトもあります。それらは市場全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

さっきの表を見ると、同じ年でも安いのから高いのまでけっこう差がありそうですね。

山川不動産の専門家

するどいですね。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が840万円、上から4分の1が2,200万円です。840万円から2,200万円まで、かなりの開きがあります。

木村相談者

840万円と2,200万円って、同じ徳島市のマンションでもぜんぜん違いますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここで確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。徳島市の場合、2024年単年の相対信頼区間の幅は38.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を超えています。

木村相談者

その基準を超えてるってことは、さっきの表の数字はあてにならないってことですか?

山川不動産の専門家

そうではありません。取引件数自体は2024年だけで106件と決して少なくありません。ただ、物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の中央値だけで「上がった」「下がった」と方向を断定するのはリスクがある、ということです。そこでこの記事では2022年から2024年の3年分をプールした数字を、より安定した相場の目安として使います。3年分プールすると取引件数は294件、中央値は1,450万円です。

木村相談者

1年分より3年分でまとめたほうが、実感に近いってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。直近3年(2022〜2024年)の相場の目安は1,450万円、これが今の徳島市の中古マンション価格を語るうえでの基準の数字になります。取引の厚みについても、もう少し詳しく見てみましょう。

取引件数の推移 — どのくらい売買されているか

木村相談者

価格の話は分かりました。そもそも徳島市のマンションって、そんなに活発に売買されてるんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。もう一度さっきの表の「取引件数」の列だけを見てみましょう。

木村相談者

2017年の43件から2024年の106件まで、件数はけっこう増えてますね。

山川不動産の専門家

ええ、取引件数は2017年の43件から2024年の106件まで、8年で2倍以上に増えています。これは価格が上がった・下がったという話とは別に、マンションとして売買される機会自体が増えていることを示しています。件数が増えていることと、価格の方向が一方向に定まらないことは、別の軸の話として分けて捉えてください。

木村相談者

件数が増えてるのは、それだけ市場が動いてるってことですもんね。

山川不動産の専門家

そうですね。取引の厚みが増している一方で、価格については単年の断定を避ける、という今の徳島市の状況を踏まえたうえで、次は将来の人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるとか、そういう話をよく聞くんですが、徳島市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、徳島市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は徳島市が全国や近隣の県庁所在地と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・近隣の県庁所在地と比べると

山川不動産の専門家

次に、徳島市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと363位で、全国平均の0.63倍か……。思ったより控えめな水準なんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。徳島市は全国平均や全国中央値と比べると、価格水準はやや控えめな部類に入ります。四国内の県庁所在地とも並べてみましょう。

木村相談者

高松市より少し高くて、松山市や高知市よりは低い、真ん中くらいの位置なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、四国4県の県庁所在地の中では、徳島市は2番目に低い水準です。ただし高松市・松山市は単年でも十分な取引件数と価格のまとまりがあり方向性を語れる区分である一方、徳島市と高知市は単年での方向は断定せず、直近数年の相場の目安として扱う区分という違いがあります。徳島県は現時点で本サイトが記事化できる水準のデータがある市区町村が徳島市のみのため、県内での順位比較はまだできません。より広いエリアの相場は徳島県の売り時判定記事一覧でも確認できます。

木村相談者

位置関係はよく分かりました。じゃあ、この数字をどう「売り時」の判断につなげたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そこが一番気になるところですよね。ここまでの数字を踏まえて、一緒に整理していきましょう。

徳島市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

単刀直入に聞いてもいいですか。徳島市のマンション、今って売り時なんですか?

山川不動産の専門家

正直にお答えすると、「今が絶対に売り時です」とは言えません。徳島市は単年の価格の動きが大きく、8年間を通じて一方向に上がり続けているとも下がり続けているとも言えない状況です。数字が示しているのは「直近3年の相場の目安が1,450万円」「取引件数は増加傾向」という事実までで、そこから先の「売るべきかどうか」は、市場のデータだけでは決められません。

木村相談者

じゃあ、この記事の数字はあんまり役に立たないってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。「今の相場感がだいたいどのくらいか」を知らずに売却を進めるのと、知ったうえで進めるのとでは、判断の精度がまったく違います。徳島市の場合、市場の数字が教えてくれるのは価格の方向性ではなく、「今の水準感」と「取引の活発さ」です。そのうえで、住み替えのタイミングや資金計画といった個別の事情を組み合わせて考えるのが実際的です。

木村相談者

「価格が上がってるから急げ」でも「まだ様子見しよう」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市場全体の相場感と、あなたの家の実際の価値は別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の相場観の話から一歩進んで、自分の物件の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

徳島市の相場は直近3年(2022〜2024年)の目安で1,450万円、単年の価格の幅が大きいため方向は断定しないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は徳島県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。徳島市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

徳島市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

直近3年(2022〜2024年)をまとめた相場の目安は1,450万円です。ただし単年ごとの価格の幅が大きく、2024年単年のデータでは840万円〜2,200万円まで開きがあります。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

年によって中央値が上下していて、一方向のトレンドとしては言い切れません。2018年の865万円から2019年に1,500万円まで戻り、その後も1,300万円〜1,600万円のあいだで推移しています。そのためこの記事では単年の増減を「上昇」「下降」と断定せず、直近3年をまとめた相場の目安で表しています。

木村相談者

徳島市は全国の中でどのくらいの位置にあるんですか?

山川不動産の専門家

全国464市区町村中363位で、全国平均(約2,287万円)の約0.63倍の水準です。四国の県庁所在地の中では高松市に次いで2番目に低い水準になります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、徳島市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、自社の売り出し中の物件だけを集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で徳島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。