木村相談者
山川さん、鳴門市の一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。ネットで相場を調べたら、サイトによって「1,851万円」って書いてあったり「1,100万円」って書いてあったり、バラバラで。どれが本当なんですか？
山川不動産の専門家
それは鳴門市の中古戸建てを調べているとよく起きることです。実は鳴門市は年ごとの取引件数がそれほど多くなく、単年の数字だけでは相場を語りにくいエリアのひとつです。AIによる予測値や自社データベースの独自集計など、サイトごとに算出方法が違うために数字が割れて見えることも多いんです。まずは国交省の公的データで、実際に成約した価格がどう動いてきたか、一緒に確認していきましょう。
木村相談者
公的データっていうと、どこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の取引記録が集められています。予測値や売り出し希望価格ではなく、実際に売買が成立した金額です。鳴門市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、鳴門市の特徴がよく見えてきます。
鳴門市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値というのは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 800万円 | 27件 |
| 2018年 | 815万円 | 28件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 30件 |
| 2020年 | 700万円 | 23件 |
| 2021年 | 1,550万円 | 34件 |
| 2022年 | 800万円 | 29件 |
| 2023年 | 600万円 | 33件 |
| 2024年 | 600万円 | 34件 |
木村相談者
2021年に1,550万円まで上がったと思ったら、2023年と2024年は600万円……。これはもう「下がってる」って言っていいんじゃないですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由は単純で、鳴門市は年間の取引件数が23件〜34件と、トレンドを言い切るには少なすぎるからです。件数が少ない年ほど、たまたま高い物件・安い物件が混ざるだけで中央値が大きく揺れます。次のセクションで、その揺れがどれくらいのものか具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数が少ないと、どのくらい数字がブレるものなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は600万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は138万円、上から4分の1（p75）は1,550万円です。同じ2024年の鳴門市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
138万円と1,550万円だと、10倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は163.3%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）はこの幅が25%以下であることが目安なので、鳴門市の単年データはその基準を大きく超えています。年間の取引件数自体が34件と少なく、老朽化した空き家に近い物件から比較的新しい物件まで、様々な物件が混在して成約しているため、中央値だけでは実態をつかみにくいというのが実情です。
木村相談者
じゃあ、600万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、推定や捏造ではありません。ただ「2024年は600万円だったから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数96件、中央値700万円になります。単年よりも件数が確保できるぶん振れが小さくなり、鳴門市の直近の相場水準としてはこちらの700万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の600万円と3年プールの700万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい。ただ2021年の1,550万円、2023年の600万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、鳴門市の代表的な相場水準としては3年プールの700万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、単年では方向を断定せず直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約額より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は徳島県内や全国と比べて鳴門市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
他のサイトの数字とどう違うのか
木村相談者
さっき「1,851万円」って書いてあるサイトがあったって言いましたけど、あれは何だったんですか？
山川不動産の専門家
いくつか理由が考えられます。ひとつは、過去の傾向から機械学習で算出した「将来予測値」を、現在の相場として載せているサイトがあることです。予測モデルによる推計であって、実際に成約した金額ではありません。もうひとつは、新築住宅も含めた「戸建て」全体の数字と、中古住宅だけの数字を混ぜて集計しているサイトがあることです。新築が混ざれば当然中央値は上がります。さらに集計期間や母集団（どの不動産会社の取引を含むか）もサイトごとに違います。
木村相談者
つまり「何を集計しているか」がサイトごとに違うから、見えている数字も違うってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。どのサイトの数字が「正しい」かを競う話ではなく、何を集計した数字なのかを確認するのが大事です。この記事は一貫して、国交省のデータベースにある「中古戸建てのみ・実際の成約価格のみ」を集計しています。予測値でも新築混じりの数字でもない、という前提を押さえておくと、他のサイトの数字と見比べるときにも混乱しにくくなります。もうひとつ大事なことがあります。人口の将来予測を根拠に「だから今の価格が正しい」「だから将来こう動く」と価格予測に直結させているサイトも見かけますが、人口動向と価格は相関はあっても単純な因果ではありません。この記事では、そうした断定はしません。
全国・県内のなかで鳴門市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
鳴門市の水準を、徳島県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 鳴門市の位置 |
|---|---|
| 徳島県内の中古戸建て中央値 | 3位／3市町村（記事化できる水準のデータがある市町のうち） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 644位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して約17.5%の水準 |
木村相談者
全国平均の2割弱ってことは、かなり低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的にかなり低いグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、鳴門市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。徳島県内で、記事化できるだけのデータがある市町を並べてみましょう。
| 市町 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 徳島市 | 1,400万円 | 124件（2024年） | 参考値 |
| 北島町 | 2,100万円 | 23件（2024年） | 参考値 |
| 鳴門市 | 700万円 | 96件（直近3年プール） | 参考値 |
木村相談者
鳴門市は徳島県内でも、一番低い水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。実は徳島県内で中古戸建てを記事化できるだけのデータがある市町は、現時点で徳島市・北島町・鳴門市の3つだけです。しかもこの3つとも、単年のデータだけでトレンドを断定できる「取引が十分な区分」ではなく、いずれも参考値の扱いになっています。北島町は取引件数23件と鳴門市よりもさらに少なく、徳島市は124件とこの中では最も多いものの、それでも県内で明確にトレンドを語れる市はまだ無いというのが実情です。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、鳴門市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
鳴門市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
鳴門市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
鳴門市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に1,550万円まで上がった年もあれば、2023年・2024年は600万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は700万円で、単年よりは件数が確保できているぶん実態に近い。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯はp25=138万円〜p75=1,550万円と、10倍以上の開きがある。鳴門市では相場の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、鳴門市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。鳴門市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値700万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 徳島県鳴門市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 34件（3年プールでは96件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
鳴門市の相場は水準としては全国的に低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鳴門市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鳴門市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は700万円です。2024年単年では600万円ですが、価格帯は138万円〜1,550万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
鳴門市は単年の相対信頼区間幅が163.3%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に1,550万円まで上がった年がある一方、2023年・2024年は600万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鳴門市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
鳴門市は徳島市や北島町と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、北島町が2,100万円、徳島市が1,400万円、鳴門市が700万円です。ただし3つとも単年でトレンドを断定できる「取引が十分な区分」ではなく、いずれも参考値という位置づけは共通しています。鳴門市は3年プールで96件と、この中では徳島市（124件）に次いでまとまった件数がある参考値です。