木村相談者
山川さん、徳島市の一戸建てをそろそろ売ろうかどうか迷っていて、ネットでいくつか相場サイトを見てみたんですけど、サイトによって言ってることがバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。一括査定サイトの中には、直近半年だけの比較で「価格が上がっている」「今が売り時」と断定しているところもあります。ただ半年分だと取引件数自体が数十件程度で、たった数件の増減でも金額の見え方が大きく変わってしまうことがあります。まずは国交省の公的データで、徳島市の中古戸建て（土地付き）が実際にどう動いてきたか、8年分のデータで一緒に見ていきましょう。
木村相談者
8年分ってことは、2017年くらいからですか？
山川不動産の専門家
そうです。国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建ての記録があります。徳島市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、単年比較だけでは見えてこない特徴が分かります。
徳島市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 140件 |
| 2018年 | 1,300万円 | 149件 |
| 2019年 | 1,350万円 | 146件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 155件 |
| 2021年 | 1,500万円 | 137件 |
| 2022年 | 1,700万円 | 119件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 125件 |
| 2024年 | 1,450万円 | 124件 |
木村相談者
2022年に1,700万円まで上がったのに、2023年は1,200万円に下がって、2024年でまた1,450万円……。これ、上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。徳島市は年間の取引件数自体は119〜155件と決して少なくないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって大きく振れるという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,450万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は約668万円、上から4分の1（p75）は2,300万円です。同じ2024年の徳島市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
668万円と2,300万円だと、3倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は55.2%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、徳島市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体は119〜155件と少なくなく、土地の広さや建物の状態、築年数など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,450万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,450万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数368件、中央値1,400万円になります。単年よりも振れが小さく、徳島市の直近の相場水準としてはこちらの1,400万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,450万円と、3年プールの1,400万円だと、そこまで大きな差はないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。年ごとの振れ幅は大きいのですが、直近3年をまとめるとある程度落ち着いた数字になります。ただ2022年の1,700万円、2023年の1,200万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのが徳島市の特徴です。この記事でも、徳島市の代表的な相場水準としては3年プールの1,400万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。
木村相談者
そういえば、別のサイトでは「掲載中の物件情報から独自ロジックで算出した相場」と書いてあって、成約価格とは別物みたいでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。掲載価格（売り出し価格）ベースの相場と、成約価格ベースの相場は性質が違います。掲載価格は「この値段で売りたい」という希望額の集計なので、実際に取引が成立した金額より高めに寄りやすい傾向があります。この記事の数字は国交省が集計した実際の取引（成約）記録そのものなので、売り出し価格ベースの相場より実勢に近いと考えられます。どちらが正しい・間違っているという話ではなく、何を元にした数字なのかを区別して見ることが大切です。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて徳島市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで徳島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
徳島市の水準を、県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 徳島市の位置 |
|---|---|
| 徳島県内の中古戸建て中央値 | 2位／3市町 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 520位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約2,590万円に対しておよそ54%の水準 |
木村相談者
全国平均の54%ってことは、全国的には低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、徳島市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。徳島県内で記事化できる市町と並べてみましょう。
| 市町 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引状況 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 板野郡北島町 | 2,100万円 | 23件（2024年） | 参考値 |
| 徳島市 | 1,400万円 | 368件（直近3年プール） | 参考値 |
| 鳴門市 | 700万円 | 34件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
徳島市は県内3市町の中では真ん中くらいの位置なんですね。北島町がかなり高く見えますが。
山川不動産の専門家
そうですね。ここで少し補足しておくと、徳島県内で中古戸建てが記事化できるのは徳島市・鳴門市・板野郡北島町の3市町のみで、それ以外の市町村は取引件数が少なすぎて記事化の対象になっていません。北島町は23件と件数がやや少なめの参考値、徳島市は368件（3年プール）とこの中では比較的まとまった件数の参考値です。件数の違いも踏まえたうえで、中央値の順位だけで判断しすぎないのがおすすめです。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、徳島市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
徳島市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
徳島市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
徳島市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に1,700万円まで上がった年もあれば、2023年に1,200万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,400万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=約668万円〜p75=2,300万円と3倍以上の開きがある。徳島市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、徳島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。徳島市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
将来人口が減ったら、価格はもっと下がるんじゃないですか？
山川不動産の専門家
そう考えたくなる気持ちは分かりますが、この記事ではその結び付け方はしません。人口の増減と価格の上下を直接つなげて予測するのは根拠が弱いためです。人口以外にも、金利や周辺の再開発、物件そのものの状態など、価格に影響する要素はたくさんあります。人口の推計自体、徳島市についてはまだこのデータベースに収集できていないので、今の時点では「分からない」とお伝えするのが正確です。数字が無いところに数字を当てはめて煽ることは、このサイトではしません。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,400万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 徳島県徳島市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 124件（3年プールでは368件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
徳島市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。徳島市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
徳島市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,400万円です。2024年単年では1,450万円ですが、価格帯は約668万円〜2,300万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
徳島市は単年の相対信頼区間幅が55.2%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に1,700万円まで上がった年がある一方、2023年は1,200万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で徳島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
徳島市は県内の鳴門市・北島町と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、北島町が2,100万円、徳島市が1,400万円、鳴門市が700万円です。違うのは取引データの位置づけです。徳島県内で戸建てが記事化できる3市町は、いずれも「取引が十分な区分」ではなく参考値です。徳島市は3年プールで368件と、この中では比較的まとまった件数の参考値と言えます。