木村相談者
山川さん、高松市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。不動産の一括査定サイトをいくつか見てみたら、サイトごとに相場の書き方がバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくある悩みです。サイトによっては「売り出し中の物件の掲載価格」を相場として出しているところもあれば、専有面積を70平米に固定した推定値を出しているところもあります。今日は国交省の公的データ、実際に成約した価格の記録だけを見ながら、高松市の中古マンション相場を一緒に確認していきましょう。
木村相談者
成約した価格ということは、売り出し中の希望価格とは違うんですね。
山川不動産の専門家
そうです。売り出し価格は売主の希望額なので、実際に売れた金額より高めに出やすい傾向があります。国交省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースには、実際に取引が成立した価格が記録されていて、今日お話しする数字はすべてこちらが元になっています。
高松市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずは2017年から2024年までの、年ごとの中央値を並べてみます。中央値というのは、その年の取引を価格順に並べたときに、ちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 900万円 | 119件 |
| 2018年 | 1,100万円 | 137件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 113件 |
| 2020年 | 980万円 | 141件 |
| 2021年 | 1,100万円 | 278件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 308件 |
| 2023年 | 1,600万円 | 348件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 353件 |
木村相談者
2017年の900万円から2023年の1,600万円まで、けっこう上がってますね。でも2024年は1,400万円で、ちょっと下がってる。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2017年から2024年の8年間では約55.6%の上昇です。ただし直近の1年だけを見ると、2023年の1,600万円から2024年の1,400万円で約12.5%の下落です。長期では上昇、直近1年だけ見ると下落、この両方が同時に事実として成立しています。
木村相談者
長期は上がってるけど、直近だけ見ると下がってる。どっちを信じればいいんですか。
山川不動産の専門家
どちらも「事実」として受け止めるのが正確です。片方だけを切り取って「上がり続けている」「下がり始めた」と断定するのは早計です。次は、この数字自体がどのくらい信用できる数字なのかを一緒に確認しましょう。
この数字はどのくらい信用できるのか
木村相談者
そもそもなんですけど、この中央値って年によって結構ブレませんか。信用していいものなんですか。
山川不動産の専門家
いい着眼点です。取引件数が少なかったり、物件ごとの価格差が大きかったりすると、中央値は年によって大きく振れます。高松市の中古マンションの場合、2024年の価格帯は下から4分の1にあたる金額(p25)が690万円、上から4分の1(p75)が2,400万円です。同じ市の中でもこれだけの幅があります。
木村相談者
690万円と2,400万円だと、3倍以上違いますね。それでも大丈夫なんですか。
山川不動産の専門家
そこで見るのが相対信頼区間幅という指標です。高松市の中古マンションの2024年単年のこの幅は21.4%で、このサイトで「取引が十分な区分」として扱う基準の25%以下に収まっています。件数も2024年で353件と豊富なので、高松市のマンションは単年の数字でもある程度トレンドを語れるデータだと判断しています。
木村相談者
さっき見た高松市の戸建ての記事だと、たしか「トレンドは断定しない」って話でしたよね。マンションは違うんですか。
山川不動産の専門家
鋭いです。実は同じ高松市でも、種別によって扱いが変わります。戸建ては物件ごとの個別差(土地の広さや建物状態)が大きく単年の相対信頼区間幅が48%まで広がるため断定を避けていますが、マンションは専有面積や構造が比較的そろっているぶん、価格のばらつきが小さく収まりやすいんです。同じ市でも種別が違えば信頼できる粒度も変わる、ということですね。
木村相談者
なるほど、数字自体は信用していいってことですね。じゃあ、うちのマンションみたいな古い物件だと、また相場が違ったりするんですか。
山川不動産の専門家
まさにそこが次のポイントです。中央値はあくまで市全体の代表値なので、築年数によって相場は大きく変わります。具体的に見てみましょう。
あなたの築年なら、相場はいくらか
山川不動産の専門家
直近3年分(2022〜2024年)の取引を築年帯ごとに分けると、こうなります。
| 築年帯 | 価格中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 2,850万円 | 2,400万円〜3,300万円 | 170件 |
| 築11-20年 | 2,200万円 | 1,700万円〜2,600万円 | 267件 |
| 築21-30年 | 1,300万円 | 795万円〜1,600万円 | 251件 |
| 築31年〜 | 520万円 | 305万円〜800万円 | 291件 |
木村相談者
うちのマンションはちょうど築40年くらいなんですけど、その場合はどこを見ればいいんですか。
山川不動産の専門家
築40年であれば「築31年〜」の帯に入ります。この帯の直近3年の中央値は520万円、価格帯は305万円〜800万円です。最初に見た市全体の中央値1,400万円とはかなり違う水準ですよね。
木村相談者
全然違いますね。うちの場合、1,400万円じゃなくて520万円くらいが目安ってことですか。
山川不動産の専門家
あくまで「築31年〜」という帯全体の目安で、そのままご自宅の価格になるわけではありません。同じ帯の中でも立地や管理状態、階数、リフォームの有無で305万円〜800万円まで幅があります。ただ、市全体の中央値だけを見て「うちも1,400万円くらいかな」と考えるより、築年帯で見たほうが実態に近い、というのは間違いありません。
木村相談者
ちなみに、この築31年〜の帯が291件で、いちばん件数が多いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。高松市の中古マンション取引のうち、いちばん多いのは築31年以上の古い物件です。地方都市では新築マンションの供給が限られる一方、築年数の経った物件のストックが多く、それが中心的に流通しているという実態が数字に表れています。
木村相談者
うちのマンションが特別古いわけじゃなくて、高松市ではむしろ主流ってことなんですね。ちょっと安心しました。相場感がつかめたところで、将来的に人口が減ったりすると、この先価格ってどうなるんですか。
山川不動産の専門家
人口の話は大事な材料なので、次に見てみましょう。ただ先に正直にお伝えしておくと、高松市についてはまだお見せできる数字がありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
え、そうなんですか。
山川不動産の専門家
はい。このサイトでは将来人口を国交省の「国土数値情報 250mメッシュ将来推計人口」というデータから集計しているのですが、高松市についてはこのデータがまだ収集できていません。他の一部の市区町村ではすでに集計済みで記事に反映していますが、根拠のない数字を出すよりは、データが揃うまで扱わない方が誠実だと考えています。
木村相談者
適当な数字を出すくらいなら、出さないほうがいいですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。高松市の将来人口データが揃い次第、この記事を更新して反映します。それまでは、価格の推移と築年帯別の相場という、実際に確認できているデータだけでお話を進めましょう。相場感がつかめたところで、次は高松市の水準を香川県内や全国と比べてみます。
全国・県内のなかで高松市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は単独で見るより、他と比べて初めて位置づけが分かります。高松市の中古マンションを、香川県内・全国それぞれで見てみましょう。
| 比較軸 | 高松市の位置 |
|---|---|
| 香川県内の中古マンション中央値(取引が十分な区分・参考値を含む市の中で) | 1位／2市 |
| 全国の中古マンション中央値 | 365位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して約48.5%の水準 |
| 8年間の上昇率の全国順位(取引が十分な区分のみ) | 41位／217市区町村(上位約19%) |
| 8年間の上昇率の県内順位(取引が十分な区分のみ) | 1位／1市 |
木村相談者
全国平均の半分弱ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。一方で上昇率は上位19%に入ってるんですか。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループですが、8年間の上昇率で見ると全国でも上位に入る伸び方をしています。ただし比較対象の全国平均は、東京圏や大都市圏の高額な取引も含めた単純平均なので、地方都市の高松市と単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。
木村相談者
香川県内だと、高松市以外にマンションのデータがある市ってないんですか。
山川不動産の専門家
隣の丸亀市の中古マンション相場には参考値としてのデータがあります。丸亀市は直近3年プールの中央値960万円で、2024年の取引件数は41件です。丸亀市は物件ごとの価格差が大きく、単年では方向を断定しない「参考値」の扱いになっています。件数も高松市の353件に比べると少なく、高松市は香川県内で最もまとまったデータが取れているエリアです。
木村相談者
水準の低さと伸び率の高さは、別々の話として理解しておいたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ここまでの事実を踏まえて、高松市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
高松市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
長期では上がってるけど直近1年は下がってて、全国では低め水準だけど伸び率は上位……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
高松市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
高松市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1長期の上昇と直近1年の下落は両方とも事実 — 2017年900万円から2024年1,400万円へ8年で+55.6%、ただし2023年の1,600万円から2024年は-12.5%。長期のトレンドと直近1年の動きを混同しないことが大切。
- 2築年帯で相場は大きく違う — 市全体の中央値1,400万円に対し、築31年〜の帯は520万円が目安。ご自身の物件の築年帯で見るほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — 根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、高松市の将来人口には触れていない。データが揃い次第この記事を更新する。
木村相談者
「上がってるから待て」でも「下がったから急げ」でもなく、両方とも事実として受け止めたうえで、自分の事情で決めるってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。高松市全体の相場は県内トップ・全国では低め・伸び率は上位、あなたのマンションの築31年〜の帯は520万円前後が目安、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、築年帯の目安から一歩進んで、自分のマンションの実際の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(築31年〜の帯なら520万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 香川県高松市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有建物) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値(2022〜2024年プール) |
| データの十分性 | 取引が十分な区分として掲載(2024年単年の相対信頼区間幅21.4%) |
| 2024年取引件数 | 353件(直近3年プールでは1,009件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は市全体の相場と、うちみたいな築古物件の相場の違いがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
高松市のマンション相場は県内トップ・全国では低め水準だけど伸び率は上位、直近1年はやや下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。高松市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか。
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や専有面積を固定した推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
高松市の中古マンション相場はいくらくらいですか。
山川不動産の専門家
2024年単年の中央値は1,400万円です。2017年からの8年間では約55.6%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)では約12.5%下落しています。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか。
山川不動産の専門家
両方とも事実です。8年間では+55.6%の上昇、直近1年では-12.5%の下落です。高松市のマンションは相対信頼区間幅が21.4%と基準内に収まっているため、この記事では単年の数字も含めて事実として提示していますが、上昇・下降どちらか一方だけを断定はしていません。
木村相談者
築年数によって相場は変わりますか。
山川不動産の専門家
はい、大きく変わります。直近3年プールで見ると〜築10年は2,850万円、築11-20年は2,200万円、築21-30年は1,300万円、築31年〜は520万円が中央値の目安です。高松市の取引ではこの築31年〜の帯が291件と最も多くなっています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で高松市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか。
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
高松市は隣の丸亀市と比べて何が違うんですか。
山川不動産の専門家
直近3年プールの中央値は高松市1,500万円、丸亀市960万円です。件数も高松市が1,009件、丸亀市が127件と、高松市のほうがまとまったデータが取れています。丸亀市は物件ごとの価格差が大きく、単年では方向を断定しない参考値の扱いです。
木村相談者
そもそも「中古マンション」ってどこまでの物件が含まれているんですか。戸建てや土地だけの取引も混ざっていたりしますか。
山川不動産の専門家
いいえ、混ざっていません。この記事の「中古マンション」は区分所有建物の取引を対象にしています。戸建てや土地だけの取引はこの数字には含めていません。高松市は同じデータベースの中で中古戸建ても別に集計していますが、この記事はマンションに絞ってお伝えしています。