木村相談者
山川さん、坂出市の一戸建て、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べてみたんですけど、サイトによって書いてある数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは坂出市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は坂出市は年ごとの取引件数がそれほど多くないエリアで、国交省の公的データで見ても、単年の数字だけで「上がった」「下がった」と言い切るのが特に難しい市区町村の一つです。まずはその実態を、実際の成約データで見てみましょう。
木村相談者
件数が少ないって、具体的にはどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。坂出市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。
坂出市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,100万円 | 29件 |
| 2018年 | 1,300万円 | 23件 |
| 2019年 | 670万円 | 27件 |
| 2020年 | 1,200万円 | 32件 |
| 2021年 | 790万円 | 33件 |
| 2022年 | 550万円 | 20件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 25件 |
| 2024年 | 1,300万円 | 31件 |
木村相談者
2019年に670万円まで下がって、2022年も550万円、でも2023年・2024年は1,300万円くらいまで戻ってる……。正直、上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。坂出市は年間の取引件数が20〜33件と、市区町村全体で見るとそれほど多くない部類に入ります。件数が少ない年は、たまたま安い物件・高い物件が集中しただけで中央値が大きく動くことがあり、2019年の670万円や2022年の550万円もその一例です。次のセクションで、その振れ幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅って、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,300万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は640万円、上から4分の1（p75）は2,000万円です。件数は31件です。
木村相談者
640万円と2,000万円だと、3倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2024年単年の相対信頼区間の幅は69.2%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、坂出市の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数がそれほど多くないこと自体が、単年の数字を不安定にしている理由です。
木村相談者
他の年も同じような感じなんですか？
山川不動産の専門家
はい、坂出市はどの年も似た傾向があります。年別のp25〜p75の幅を見てみましょう。
| 年 | p25（下位25%） | p75（上位25%） | 件数 |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 387.5万円 | 2,450万円 | 32件 |
| 2021年 | 400万円 | 2,000万円 | 33件 |
| 2022年 | 245万円 | 1,325万円 | 20件 |
| 2023年 | 650万円 | 2,000万円 | 25件 |
| 2024年 | 640万円 | 2,000万円 | 31件 |
木村相談者
どの年も下から上まで5倍くらいの開きがありますね。これって坂出市だけの傾向なんですか？
山川不動産の専門家
中古戸建ては土地の広さ・立地・築年数・建物の状態で成約価格が大きく変わるので、多かれ少なかれどの市区町村でも幅は出ます。ただ坂出市は件数自体がそれほど多くないため、その幅が中央値にダイレクトに影響しやすいという特徴があります。中央値の1,300万円（2024年）は「坂出市全体としてはこのあたり」という目安であって、あなたの家がその金額で売れるとは限りません。
木村相談者
じゃあ、この1,300万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,300万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数76件、中央値1,200万円になります。単年よりも振れが小さく、坂出市の直近の相場水準としてはこちらの1,200万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,300万円と3年プールの1,200万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。坂出市の場合、2023年・2024年は単年でも1,200万〜1,300万円で安定していますが、2019年の670万円、2022年の550万円のように数年前を含めると単年だけを見ると年によって大きく振れるのは変わらない事実です。この記事でも、坂出市の代表的な相場水準としては3年プールの1,200万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字は「実際に成約した金額」であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて坂出市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで坂出市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
坂出市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 坂出市の位置 |
|---|---|
| 香川県内の中古戸建て中央値 | 2位／3市（1位は高松市、丸亀市と同率2位） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 565位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して3割ほどの水準 |
木村相談者
全国平均の3割くらいってことは、かなり低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見て低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、坂出市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。香川県内で中古戸建てを記事にできるのは、実は坂出市を含めて3市だけで、そのすべてが参考値扱いです。並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 高松市 | 1,300万円 | 871件 | 参考値 |
| 丸亀市 | 1,200万円 | 199件 | 参考値 |
| 坂出市 | 1,200万円 | 76件 | 参考値 |
木村相談者
坂出市は丸亀市と同じ水準なんですね。でもどこも「参考値」なんですか？
山川不動産の専門家
ええ、香川県内で中古戸建てを記事化できる3市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。県庁所在地の高松市（3年間で871件）のように件数が多い市でも、単年の振れが大きく「参考値」になっています。坂出市はそれに加えて直近3年間の取引件数がこの3市の中で最も少ない76件という特徴があります。同じ「参考値」でも、市によって数字の安定度が違うので、そこは正確に分けて捉えてください。
木村相談者
水準が低めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、坂出市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
坂出市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
坂出市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
坂出市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に670万円、2022年に550万円まで下がった年もあれば、2023年・2024年は1,200万〜1,300万円まで戻っており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,200万円。
- 2取引件数自体がそれほど多くない — 2024年の取引件数は31件、価格帯は640万〜2,000万円と幅がある。坂出市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、坂出市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がった年もあるから待て」でも「安いから急げ」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。坂出市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,200万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 香川県坂出市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 31件（3年プールでは76件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
坂出市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。坂出市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
坂出市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,200万円です。2024年単年では1,300万円ですが、価格帯は640万円〜2,000万円まで幅があり、取引件数自体がそれほど多くないエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
坂出市は単年の相対信頼区間幅が69.2%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に670万円、2022年に550万円まで下がった年がある一方、2023年・2024年は1,200万〜1,300万円で推移しており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で坂出市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
坂出市は近くの高松市・丸亀市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、高松市が1,300万円、丸亀市と坂出市が1,200万円と、大きな差はありません。違うのは取引件数です。高松市は871件、丸亀市は199件と、いずれも坂出市の76件（2022〜2024年の3年プール）より多く取引があります。件数が多いほど中央値は安定しやすいので、同じ「参考値」の中でも、坂出市はこの3市の中で最も慎重に見ておくのが誠実だと考えています。