木村相談者
山川さん、高松市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。不動産の一括査定サイトをいくつか覗いてみたんですけど、書いてある相場がサイトによってバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよく聞く悩みです。サイトによって「AIによる推定価格」だったり「売り出し中の物件の平均」だったりと、そもそも元にしているデータが違うことが多いんです。今日は国交省の公的データ、実際に成約した価格の記録だけを見ながら、高松市の中古戸建て相場を一緒に確認していきましょう。
木村相談者
成約した価格ってことは、売り出し中の希望価格とは違うんですね。
山川不動産の専門家
そうです。売り出し価格は売主の希望額なので、実際に売れた金額より高めに出やすい傾向があります。国交省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースには、実際に取引が成立した価格が記録されていて、今日お話しする数字はすべてこちらが元になっています。
高松市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずは2017年から2024年までの、年ごとの中央値を並べてみます。中央値というのは、その年の取引を価格順に並べたときに、ちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 313件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 291件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 299件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 320件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 334件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 261件 |
| 2023年 | 1,550万円 | 284件 |
| 2024年 | 1,250万円 | 326件 |
木村相談者
2020年に1,800万円まで上がって、2022年は1,100万円まで下がって、2024年はまた1,250万円……。上がってるのか下がってるのか、これだけ見ると全然読めないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。高松市は年間の取引件数が261〜334件と、地方都市としてはかなり件数が多いエリアです。件数自体が少なくて数字が不安定になっているわけではなく、別の理由があります。次のセクションで具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数はむしろ多いんですね。それなのに数字が安定しないのは、どうしてなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,250万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は435万円、上から4分の1(p75)は2,775万円です。同じ2024年の高松市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
435万円と2,775万円だと、6倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は48%にもなります。取引が十分な区分として扱う基準は25%以下なので、高松市の単年データはその基準を大きく超えています。件数は261〜334件と十分にあるので、原因は土地の広さや建物の状態、築年数など、物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことだと考えられます。中心部の狭小な建て替え地から郊外の広い敷地まで、同じ「中古戸建て」でも中身の幅が広いんですね。
木村相談者
じゃあ、この1,250万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。不動産サイトの中には、AIによる将来予測モデルで価格を算出しているところもありますが、この記事は予測モデルを使わず、実際に成立した取引の記録だけを集計しています。予測を混ぜないぶん、「48%も振れ幅がある」という不確かさもそのままお伝えすることになりますが、それが誠実さだと考えています。「2024年は1,250万円だったから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数871件、中央値1,300万円になります。単年よりも振れが小さく、高松市の直近の相場水準としてはこちらの1,300万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
2024年単年の1,250万円と3年プールの1,300万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい、水準としては近いです。ただ2020年の1,800万円、2022年の1,100万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、高松市の代表的な相場水準としては3年プールの1,300万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。相場観がつかめたところで、他の市とか全国と比べると高松市ってどうなんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。次は高松市の水準を、香川県内の他市や全国と比べてみましょう。
全国・県内のなかで高松市はどのくらいの水準か
| 比較軸 | 高松市の位置 |
|---|---|
| 香川県内の中古戸建て中央値(参考値扱いの市の中で) | 1位／3市 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 538位／691市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,001万円に対して3割強の水準 |
木村相談者
全国平均の3割強ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は、東京圏や大都市圏の高額な取引も含めた「取引が十分な区分」の単純平均なので、地方都市の高松市と単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。香川県内で今のところ相場データが参考値として出せる市を並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値(直近3年プール) | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 高松市 | 1,300万円 | 871件 | 参考値(物件ごとの価格差が大きい) |
| 丸亀市 | 1,200万円 | 199件 | 参考値(物件ごとの価格差が大きい) |
| 坂出市 | 1,200万円 | 76件 | 参考値(取引件数が少ない) |
木村相談者
高松市と丸亀市は同じ「参考値」でも、理由が違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。高松市と丸亀市は取引件数自体は十分にあるものの物件ごとの価格差が大きいために参考値扱い、一方で坂出市は単純に取引件数がまだ少ないために参考値扱いです。同じ「参考値」というラベルでも中身が違うので、混同しないほうがいいです。高松市は県庁所在地で、香川県内では比較的取引件数が多く、価格水準も県内では最も高いグループに入ります。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、高松市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
高松市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では高め、全国では低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
高松市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
高松市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2020年に1,800万円まで上がった年もあれば、2022年に1,100万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,300万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=435万円〜p75=2,775万円と幅がある。高松市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、高松市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。高松市全体の相場は県内では高め・全国では低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 香川県高松市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 326件(3年プールでは871件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
高松市の相場は県内では高めのグループ、全国では低めのグループ、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。高松市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
高松市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,300万円です。2024年単年では1,250万円ですが、価格帯は435万円〜2,775万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
高松市は単年の相対信頼区間幅が48%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年に1,800万円まで上がった年がある一方、2022年は1,100万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で高松市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
高松市は近くの丸亀市・坂出市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
直近3年プールの中央値だけ見ると、高松市が1,300万円、丸亀市と坂出市がともに1,200万円で、大きな差ではありません。違うのは参考値になっている理由です。高松市と丸亀市は取引件数自体は十分にあるものの物件ごとの価格差が大きいために参考値扱い、坂出市は取引件数がまだ少ないために参考値扱いです。高松市は3年プールで871件と、この中では最もデータがまとまった参考値になっています。
木村相談者
そもそも「中古戸建て」ってどこまでの物件が含まれているんですか？マンションとか土地だけの取引も混ざっていたりしますか？
山川不動産の専門家
いいえ、混ざっていません。この記事の「中古戸建て」は土地と建物がセットになっている物件のうち、用途が住宅・共同住宅のものを対象にしています。マンションなどの区分所有建物は別集計、農地・林地といった土地だけの取引もこの数字には含めていません。高松市は同じデータベースの中で中古マンションも別に集計していますが、この記事は戸建てに絞ってお伝えしています。