築年数で中古マンションはいくら下がるのか

「マンションは築20年で価格が半分になる」という話を、聞いたことがある人は多いはずです。ただ、この手の相場感の多くは、どの範囲の、何件の取引を根拠にしているのかがはっきりしないまま広がっています。首都圏の一部のデータだけをもとにした一般論を、全国どこでも同じように当てはめてよいのかどうかは、別に確かめる必要があります。

このレポートでは、国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開する実際の成約価格(XIT001)を、全国の市区町村単位で集計したデータから、築年帯ごとの価格の違いを確かめます。対象は中古マンションの実際の成約価格で、推計や予測は含みません。

集計の単位は、ひとつの市区町村の中で同じ築年帯の取引が30件以上ある場合に限っています。件数が少ない市区町村を無理に含めると、数件の特殊な取引で中央値が大きく揺れてしまうためです。そのうえで、各市区町村の中央値をさらに全国で並べ、その中央値(いわば中央値の中央値)を代表値として使います。都市部だけでなく、条件を満たした地方の市区町村も同じ1票として集計に加わります。

見えてきたのは、価格の下がり方が一定のペースではないということと、築31年以降で下落幅が明らかに大きくなるということです。件数と対象市区町村数を必ず添えて、どこまでが実際のデータで、どこからが読み手自身の判断になるのかを分けて示します。

この記事で扱うのは、あくまで全国を横断した傾向です。ひとつの市区町村の中でも、駅からの距離や管理の状態によって価格は変わります。それでも、まず全国でどういう形の下落カーブになっているのかを、件数の裏付けとともに知っておくことには意味があります。個別の物件の話をする前に、全体の形を確かめておく、という位置づけの記事です。

全国の中古マンション、築年帯ごとの中央値

まず、築年帯ごとの中央値を並べた表を見てください。ここでの中央値は、専有面積を問わずに集計した「市区町村ごとの中央値」を、さらに全国で並べたときの中央値です。個々の取引をそのまま平均したものではなく、市区町村という単位でいったんならしていることに注意してください。

指数だけを見ると、73、55、26と、後になるほど下がり幅が大きくなっているように見えます。ただしこれは「〜築10年」を基準にした累積の指数なので、1段階ごとの下がり方がどう変わっているかは、このままでは分かりません。段階ごとの下落率を、次の項で確認します。

なお、表の「対象市区町村数」は、その築年帯で30件以上の取引があった市区町村の数であって、日本の市区町村すべてを含んだ数ではありません。〜築10年の帯であれば295の市区町村が対象で、それ以外の市区町村は、対象になるだけの取引数が集まらなかったということです。中央値の水準を見るときは、この母集団の限定も合わせて頭に置いてください。

下落は一定のペースではない、築31年からが大きい

築年帯を1段階進めるごとの下落額と下落率をまとめると、次のようになります。

築11-20年から築21-30年にかけての下落率は25.0%で、その前の段階(27.3%)とほとんど変わりません。ところが築21-30年から築31年〜にかけては52.4%まで下落率が跳ね上がります。これは前の2段階の下落率の、およそ2倍にあたる大きさです。「築年数が経つほど、じわじわ同じペースで下がる」という理解では、この築31年前後の変化をうまく説明できません。

見方を変えて、〜築10年を基準にした累積の下落率でも確認しておきます。

築11-20年時点ではまだ27%の下落にとどまっていたものが、築21-30年でも45%と、下落の進み方自体はそこまで加速していません。ところが築31年〜になると累積で74%まで一気に下がります。下落が緩やかに続くのではなく、31年という節目の前後で下がり方そのものが変わっているというのが、この2つの表から読み取れることです。

ここまでは価格だけを見てきましたが、件数にも意味があります。次は取引件数の変化から、何が見えるかを確認します。

取引件数から見える市場の中身

表の「取引件数(合計)」を見ると、築31年〜の帯は246,732件で、〜築10年の帯(81,410件)のおよそ3.0倍あります。同じ期間に取引された中古マンションのうち、築の古い物件の方が件数の上ではるかに多く出回っているということです。

対象になった市区町村の数も、〜築10年の295から築31年〜の484まで増えています。市区町村数で見ると、およそ1.6倍に広がっている計算です。築の浅いマンションが30件以上まとまって取引されるのは主に大きな都市に限られますが、築の古いマンションであれば、より多くの市区町村で同じ条件を満たします。中古マンションの市場そのものが、築古の物件によって広い範囲で支えられている、と読むことができます。

件数が多い理由については、このデータだけで特定することはできません。ただ、単純な可能性として、これまでに供給されてきたマンションの戸数そのものが、新しいものほど少なく、古いものほど積み上がっているということが考えられます。マンションの新規供給は特定の数年に集中しているわけではなく、何十年にもわたって続いてきたため、築31年〜に該当する在庫の絶対数が多くなっていても不思議ではありません。これはあくまで考えられる理由のひとつであり、この記事のデータが直接示しているのは、件数と市区町村数の違いそのものです。

取引件数が多いということは、比較の材料になる過去の成約事例も多いということでもあります。築31年〜のように件数の多い帯では、条件の近い成約事例を探しやすい一方、〜築10年のように件数が相対的に少ない帯では、比較できる事例そのものが限られます。件数の多さは、中央値の安定性だけでなく、個別に事例を探すときの探しやすさにも関わってきます。

ここまでは全国をひとつにまとめた数字です。ただし、これは市区町村ごとの実態をならした結果であることを忘れてはいけません。

中央値だけでは見えない地域差

この記事の数字は、「市区町村ごとの中央値」をさらに全国で並べた中央値です。個々の取引の平均ではなく、市区町村という単位でいったん代表値を作ってから、それを全国で比べています。

この方法を取っているのには理由があります。仮に全国の取引をそのまま集めて中央値を取ると、そもそも取引件数の多い大都市の物件に結果が引っ張られます。市区町村ごとにいったん代表値を作ることで、取引の多い大都市も、取引の少ない地方都市も、同じ1票として扱えます。

一方で、この方法は市区町村ごとの違いをならしてしまうという面もあります。対象になる市区町村の数が帯ごとに295から484まで変わることからも分かるとおり、どの市区町村が集計に含まれるかは築年帯によって異なります。つまり、ここに示した数字は「日本全国どこでも同じように下がる」という意味ではありません。実際にどれだけ下がるかは、地域や個々の市区町村によって差があります。マンションの取引が活発な都市部と、取引件数がもともと少ない地方の市区町村とでは、同じ築年帯でも価格の水準も下落の仕方も異なりえます。

自分の住んでいる街がこの全国的な傾向とどれくらい近いのか、あるいは離れているのかを確かめるには、全国の数字だけでなく、自分の市区町村の実際のデータを見る必要があります。

人口が多く取引の活発な都市では、築年帯ごとの中央値が全国の傾向に近づきやすい一方、取引そのものが少ない市区町村では、築年帯ごとの区切り自体がうまく作れないこともあります。この記事の対象が帯ごとに295〜484市区町村にとどまっているのも、逆に言えば、それ以外の市区町村では今回の条件(同じ築年帯で30件以上)を満たす取引が集まらなかったということです。自分の街がこの中に含まれているかどうかも、実際のデータを見て初めて分かります。

対象に含まれなかった市区町村の実態が分からないわけではありません。件数が30件に満たない市区町村でも、実際にあった少数の成約を、件数を明示したうえで参考値として確認する方法は別に用意しています。この記事のような全国集計に含められるだけの件数がない市区町村ほど、全国の中央値だけを見て判断せず、自分の街の実際の成約を個別に確認する意味が大きくなります。

「中古マンション」という区分と、中央値という代表値について

この記事でいう「中古マンション」は、区分所有の共同住宅として取引された物件を指します。土地付きの一戸建てや、建物のない土地の取引は含みません。戸建てと土地は下落の仕方が異なるため、別の記事で扱っています。

分類にあたっては、取引データに記録された用途や建物の種類を組み合わせて判定しています。建物の種類だけで判断すると、アパートや店舗併用の建物のような、一般的な意味での「マンション」とは言いにくい物件まで混ざってしまうため、居住用の共同住宅であることも合わせて確認したうえで「中古マンション」として扱っています。こうした条件を挟むのは、実態と離れた物件まで「中古マンション」として数え、中央値をゆがめてしまうことを避けるためです。

また、この記事で繰り返し使っている「中央値」は、対象になった取引を価格の低い順に並べたときに、ちょうど真ん中に来る値のことです。平均値とは異なり、一部の極端に高い(または安い)取引があっても、その影響を受けにくいという性質があります。中古マンションの成約価格は、同じ市区町村・同じ築年帯でも高額な取引と低額な取引の差が大きくなりやすいため、この記事では一貫して中央値を使っています。

「指数」は、〜築10年の中央値を100としたときに、ほかの築年帯の中央値がその何割にあたるかを示したものです。金額そのものより、下がり方の形を比べやすくするために使っています。

この記事の集計は専有面積を区切らず、〜築10年から築31年〜まで、すべての面積帯をまとめて中央値を出しています。もし築年帯によって多く取引されている面積の傾向に違いがあれば、その違いも中央値の差に混ざり込んでいる可能性があります。面積帯ごとの価格差を切り分けて見る集計は、この記事とは別に扱っています。ここではまず、面積を区切らない全体像を示すことを優先しました。

このデータで分からないこと

実際の成約価格を集計したデータですが、次のことは反映されていません。

• 部屋の位置や向き: 高層階か低層階か、南向きか北向きかによって価格は変わりますが、この集計からは分かりません。
• リフォーム・修繕の履歴: 内装をどれだけ手直ししているか、建物全体の大規模修繕が済んでいるかは反映されていません。同じ築年数でも、修繕の状況によって実際の価格は大きく変わります。
• 駅からの距離: 同じ市区町村の中でも、駅から近いか遠いかで価格は変わりますが、この集計は市区町村単位までしか絞り込んでいません。
• 専有面積: 今回の集計は面積を問わずに合計しているため、同じ築年帯でも広い部屋と狭い部屋が混ざっています。
• 管理組合の運営状況: 修繕積立金が適切に積み立てられているか、管理が行き届いているかも、公開されている取引データには含まれていません。
• 戸建て・土地: この記事は中古マンションだけを対象にしています。戸建てや土地は下落の仕方が異なります。

これらの条件は、国土交通省の公開データだけでは判別できないか、集計をこれ以上細かくすると30件を下回る市区町村が増えてしまうため、今回はまとめて扱っています。分からないことをあいまいにせず、集計でならした結果であることを踏まえたうえで読んでください。

この記事の役割は、これらの条件込みの正確な価格を出すことではなく、条件をならしたうえでも見えてくる大きな傾向、つまり築31年という節目の前後で下落の仕方が変わるという点を、件数の裏付けとともに示すことです。ここに挙げた「分からないこと」は、この記事の限界であると同時に、実際に売却を考えるときには物件ごとに個別で確認する必要がある項目でもあります。全国の中央値だけを根拠に判断せず、これらの項目は自分の目で個別に確かめてください。

自分の街の実際の成約価格を確認する

この記事の数字は全国の傾向を示すものですが、実際に売却を考えるときに必要なのは、自分の市区町村・自分の物件に近い条件での成約価格です。ここまで見てきたとおり、築年帯による下落の大きさは全国一律ではなく、市区町村によって差があります。全国の指数がそのまま自分の物件に当てはまるとは限らないため、最終的には自分の街の実際のデータで確かめることをおすすめします。

ウリドキナビでは、画面右下の相談窓口から、都道府県・市区町村・築年数を選ぶだけで、その条件に合う実際の成約価格を確認できます。物件種別(マンション・戸建て)を選ぶ必要はなく、両方の結果をまとめて確認できます。回答するのは推計モデルではなく、条件に合う実際の成約記録です。条件に合う取引が少ない場合は、その旨を明示したうえで参考値として示します。実際の成約価格を確認する のページからも、同じ内容を確認できます。この記事で示した数字は全国の傾向であり、個別の市区町村の実際の価格とは異なる場合があります。

この記事のような全国集計と、個別の市区町村ごとの記事は、見る目的が異なります。この記事は「全体としてどういう形で下落するか」を確かめるためのもので、自分の街の実際の中央値や、直近の取引の傾向を知りたい場合は、その市区町村ごとの記事や、上記の成約価格の確認のほうが実態に近い数字を示します。

この記事のデータについて

このデータは実際の取引にもとづいて更新します。新しい年の成約が加わった際は、同じURLのまま数字を更新します。年ごとに新しいページを作ることはしません。ここで示した中央値や指数は、特定の1戸のマンションの価格を保証するものではなく、あくまで条件を満たした市区町村を集めた代表値です。

同じ出典のデータを使って、市区町村ごとの記事でも、その市区町村の実際の取引にもとづいた価格の推移を公開しています。この記事で全体の形をつかんだうえで、自分の街の記事や、上記の成約価格の確認を合わせて見ることで、全国の傾向と自分の街の実態の両方を確かめられます。全国の傾向だけを見て自分の街もそうだと思い込むのではなく、必ず自分の街の実際の数字と照らし合わせてください。