木村相談者
山川さん、うちの中央区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。札幌の中心部はマンションが値上がりしてるって聞くけど、実際どうなんですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。中央区は公的なデータで見てもここ数年はっきり値上がりしているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく分かります。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは安心です。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。中央区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
中央区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 460件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 438件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 492件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 517件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 1,373件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 1,292件 |
| 2023年 | 2,400万円 | 1,151件 |
| 2024年 | 2,700万円 | 1,302件 |
木村相談者
2017年の1,800万から2024年の2,700万って、900万も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年間で50.0%の上昇です。特に2021年にかけて取引件数が一気に増え、その後も高い水準を保ったまま値を切り上げています。直近の2023年から2024年の1年でも12.5%上がりました。
木村相談者
2023年は少し下がってるように見えますけど、これは何なんですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。価格は毎年一直線に上がるわけではありません。2022年2,500万→2023年2,400万は一時的な調整で、2024年に2,700万へ戻して過去最高値を更新しています。単年の上下より、複数年でならした流れで見るのが安全です。
木村相談者
なるほど、1年だけ見て一喜一憂しないほうがいいんですね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,400万円、上から4分の1（p75）が3,700万円です。中央値2,700万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,400万から3,700万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は3,745件、中央値は2,500万円になります。単年の2,700万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま高かったわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は7.4%と小さく、統計的にもブレの少ない数字と言えます。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,700万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年くらいの、わりと年季が入った物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,700万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。中央区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に数百〜1,500件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,300万円 | 3,600万円〜5,200万円 | 683件 |
| 築11〜20年 | 3,600万円 | 3,100万円〜4,300万円 | 696件 |
| 築21〜30年 | 2,700万円 | 2,200万円〜3,300万円 | 826件 |
| 築31年〜 | 1,100万円 | 600万円〜1,700万円 | 1,518件 |
木村相談者
えっ、築浅の4,300万と築31年〜の1,100万で、4倍近く違うんですか。全体の2,700万とは印象がだいぶ違いますね。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築40年くらいなら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約1,100万円、価格の幅は600万〜1,700万円です。全体の2,700万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は1,518件と全帯の中で最も取引数が多く、中央区でいちばん動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。全体の2,700万よりだいぶ低いとは、正直思っていませんでした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。うちの帯は安いほうだと分かって、ちょっと複雑です。
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。築31年〜帯は取引件数がいちばん多い、つまり需要があって動いている帯でもあります。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。
全国・道内のなかで中央区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、中央区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 中央区の位置 |
|---|---|
| 北海道内の中古マンション中央値 | 1位／17市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 116位／464市区町村 |
| 8年上昇率の道内順位 | 2位／7市区町村（上昇率で語れる市区の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 57位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してやや下回る水準 |
木村相談者
道内では1位なんですね。でも全国平均より低いっていうのは、ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そこは整理が必要な点です。全国116位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全464市区町村の中の順位です。一方、全国平均の2,885万円は取引が十分な219市区町村だけで単純平均したもので、東京都心や大阪都心など高水準な区が多く含まれます。「道内トップ」であることと「全国の中でも特に高いグループ」であることは別と捉えると正確です。
木村相談者
なるほど、比較する母集団によって印象が変わるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。上昇率でも道内2位・全国57位と、水準・伸びともに道内では頭一つ抜けています。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 2,700万円 | +50.0% |
| 厚別区 | 2,250万円 | +50.0% |
| 東区 | 2,200万円 | +22.2% |
| 白石区 | 2,100万円 | +61.5% |
| 西区 | 2,000万円 | +42.9% |
| 豊平区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 手稲区 | 1,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 北区 | 1,400万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 清田区 | 1,400万円 | +41.4% |
| 南区 | 980万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
中央区がいちばん高いんですね。白石区は上がり幅が61.5%で中央区より大きいのも意外でした。
山川不動産の専門家
ええ、水準は中央区がトップですが、上昇率では白石区のほうが大きい年もあります。区によって伸びのペースは違うので、水準と伸び率は分けて見るのがコツです。なお、北区・手稲区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。札幌市の区一覧でも、まとめて比較できます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
中央区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、道内でも位置づけが高い。…これって、うちも早めに動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築31年〜・1,100万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築31年〜のような築古は建替え・大規模修繕の時期や管理組合の状況が判断材料になります。木村さんの帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。
木村相談者
金額は控えめでも、動きやすい帯ではあるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「安いから急いで」でも「安いからまだ早い」でもありません。中央区全体は上昇傾向、あなたの帯は取引が活発、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 札幌市中央区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 7.4%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 1,302件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
中央区の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。中央区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
中央区では築浅（〜10年）が約4,300万円、築31年〜が約1,100万円と、築年で約4倍の開きがあります。全体の中央値2,700万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で中央区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。