木村相談者
山川さん、うちの東区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。札幌はマンションが値上がりしてるってよく聞くけど、東区も同じなんですか？
山川不動産の専門家
気になりますよね。結論から言うと、東区は過去8年で見れば値上がりしているエリアです。ただ、あとで詳しく話しますが、ここ数年の動きには少し注意して見るべき点もあります。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて確認しましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
東区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 98件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 81件 |
| 2019年 | 1,850万円 | 102件 |
| 2020年 | 1,750万円 | 100件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 245件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 228件 |
| 2023年 | 2,200万円 | 205件 |
| 2024年 | 2,200万円 | 272件 |
木村相談者
2017年の1,800万から2024年の2,200万だから、400万上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。8年間で22.2%の上昇です。2020年までは1,700万〜1,850万で行き来していましたが、2021年に取引件数が急に増えて2,000万に切り上がり、2022年に2,200万に達しました。
木村相談者
その2,200万が2022年からずっと続いてますけど、これって上がってないってことですよね？
山川不動産の専門家
鋭い指摘です。そこが東区の特徴です。2022年・2023年・2024年の3年連続で中央値2,200万円と横ばいになっています。直近1年（2023年→2024年）の変化率は0.0%です。8年の長い目で見れば上昇していますが、直近3年だけを切り取ると足踏み状態、というのが正確な言い方です。
木村相談者
なるほど、「ずっと右肩上がり」ってわけじゃないんですね。正直に言ってもらえると助かります。
山川不動産の専門家
良いことも足踏みも、事実は事実として見るのが正確な判断につながります。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,400万円、上から4分の1（p75）が3,100万円です。中央値2,200万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,400万から3,100万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は705件、中央値は2,200万円になります。単年の値と完全に一致しているので、直近の水準は安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても同じ数字なら、たまたまってわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただ正直にお伝えすると、単年の相対信頼区間の幅は22.7%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%にかなり近い水準です。札幌市中央区（7.4%）のような取引の厚いエリアに比べると、東区はやや幅を持って見る必要がある数字と言えます。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,200万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築25年くらいの物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,200万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。東区の直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,300万円 | 3,200万円〜5,150万円 | 90件 |
| 築11〜20年 | 3,000万円 | 2,600万円〜3,300万円 | 113件 |
| 築21〜30年 | 2,200万円 | 1,900万円〜2,700万円 | 280件 |
木村相談者
えっ、築浅の4,300万と築21〜30年の2,200万で、倍近く違うんですか。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築25年なら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は2,200万円、価格の幅は1,900万〜2,700万円です。実は全体の中央値と同じ金額になっていて、木村さんの帯がちょうど東区の相場の中心と言えます。しかもこの帯は280件と全帯の中で最も取引数が多く、東区でいちばん動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。全体の数字とほぼ同じというのは、ちょっと安心しました。
山川不動産の専門家
なお、築31年〜の物件のデータも存在します（213件）が、この帯は物件ごとの価格差が特に大きく（相対信頼区間33.3%）、一つの中央値として言い切るには不確かさが大きいと判断しています。根拠のはっきりしない数字を出すより、「この帯は幅が広い」という事実だけをお伝えするほうが正確です。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってもらえるほうが、逆に信用できます。
全国・道内のなかで東区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 東区の位置 | 内容 |
|---|---|
| 北海道内の中古マンション中央値 | 3位／17市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 186位／464市区町村 |
| 8年上昇率の道内順位 | 7位／7市区町村（上昇率で語れる市区の中で最下位） |
| 8年上昇率の全国順位 | 168位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して下回る水準 |
木村相談者
道内では3位なのに、上昇率だと7区中7位なんですか。それって東区、あんまり良くないってことですか？
山川不動産の専門家
そう単純ではありません。水準（今いくらか）と伸び率（どれだけ上がったか）は別の話です。東区は道内3位という、すでに水準の高いところからスタートしています。伸び率が道内で相対的に小さいのは、他の区がより低い水準から急に追い上げてきたことも影響しています。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 2,700万円 | +50.0% |
| 厚別区 | 2,250万円 | +50.0% |
| 東区 | 2,200万円 | +22.2% |
| 白石区 | 2,100万円 | +61.5% |
| 西区 | 2,000万円 | +42.9% |
| 豊平区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 手稲区 | 1,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 北区 | 1,400万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 清田区 | 1,400万円 | +41.4% |
| 南区 | 980万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
中央区・厚別区に次いで3番目の水準なんですね。白石区は61.5%も上がってて、東区より水準は低いのに伸びは大きいんですね。
山川不動産の専門家
ええ、水準は東区が上位、伸び率では白石区や中央区・厚別区のほうが大きいという状況です。区によって伸びのペースは違うので、水準と伸び率は分けて見るのがコツです。なお、手稲区・北区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。札幌市の区一覧でも、まとめて比較できます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
東区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で上がってるけど、直近3年は横ばいで、道内での伸び率も低めって聞くと、今売っていいのか迷います。
山川不動産の専門家
相場が長期的に上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、直近が横ばいということは、「急いで売らないと下がる」という状況でもありません。焦る材料も、焦らない材料も、両方冷静に見るべきです。
木村相談者
うちの築21〜30年・2,200万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの帯は全帯の中で取引件数が最も多い（280件）、つまり買い手が付きやすい帯です。価格が全体の中央値と同水準で、需要も安定しているという意味では、動きやすい条件はそろっています。それでも「動くかどうか」はご自身のタイミング次第です。
木村相談者
横ばいだからといって、悪いわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「上がっているから急いで」でも「横ばいだから待つべき」でもありません。8年では上昇、直近3年は横ばい、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のペースで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 札幌市東区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 22.7%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 272件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東区の相場は8年間では上昇、直近3年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東区の価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では22.2%上昇しています。ただし2022年から2024年の直近3年は2,200万円で横ばいです。長期では上昇、直近は足踏み、両方が事実です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
東区では築浅（〜10年）が約4,300万円、築21〜30年が約2,200万円です。全体の中央値2,200万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。なお築31年〜は価格差が大きく、明確な中央値を示していません。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。