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札幌市厚別区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、うちの厚別区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。札幌はマンションが値上がりしてるってよく聞くけど、厚別区も同じなんですか？

山川不動産の専門家

気になりますよね。結論から言うと、厚別区は過去8年で見れば値上がりしているエリアです。ただ、あとで詳しく話しますが、年によって上がり方に差があります。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて確認しましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。厚別区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。

厚別区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古マンション中央値	取引件数
2017年	1,500万円	108件
2018年	1,500万円	75件
2019年	1,650万円	78件
2020年	1,600万円	103件
2021年	1,900万円	254件
2022年	1,950万円	248件
2023年	2,200万円	216件
2024年	2,250万円	252件

木村相談者

2017年の1,500万から2024年の2,250万だから、750万も上がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。8年間で50.0%の上昇です。ただ、上がり方は一定ではありません。2020年までは1,500万〜1,650万で行き来していましたが、2021年に取引件数が急に増えて1,900万に切り上がり（前年比+18.8%）、2022年はいったん落ち着き（+2.6%）、2023年に再び大きく上がり（+12.8%）、直近の2024年は+2.3%とまた落ち着いています。

木村相談者

なるほど、ずっと同じペースで上がってるわけじゃなくて、年によって波があるんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。直近1年（2023年→2024年）の変化率は+2.3%で、2021年や2023年のような大きな伸びと比べると穏やかです。ただ、これが「上昇が止まった」を意味するわけではなく、波のある動きの中の1年という見方が正確です。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、売り出し情報から独自ロジックで推定した価格を掲載しているところもありますが、それは実際の取引結果とは別物です。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

希望額や推定値じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値2,250万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,600万円、上から4分の1が3,000万円です。中央値2,250万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,600万から3,000万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は716件、中央値は2,100万円になります。

木村相談者

あれ、単年の2,250万と3年プールの2,100万で、少し差がありますね。

山川不動産の専門家

そうですね、150万円ほどの差です。ただ単年の相対信頼区間の幅は17.8%で、取引データが十分とみなす基準（相対信頼区間の幅25%以下）に対してかなり余裕があります。取引件数も年間250件前後と厚めなので、2024年の2,250万円という数字自体の信頼度は比較的高いと言えます。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。

木村相談者

数字の信頼度まで教えてもらえると安心です。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

ただ、うちの部屋がそのまま2,250万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年近い物件なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値2,250万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。厚別区の直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

築年帯	中央値	価格の幅	取引件数
〜築10年	4,000万円	3,500万円〜4,800万円	55件
築11〜20年	3,100万円	2,675万円〜3,400万円	96件
築21〜30年	2,100万円	1,725万円〜2,500万円	230件
築31年〜	1,800万円	1,400万円〜2,200万円	329件

木村相談者

築浅の4,000万と築31年〜の1,800万で、2倍以上違うんですね。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。木村さんのように築31年以上なら「築31年〜」帯にあたり、中央値は1,800万円、価格の幅は1,400万〜2,200万円です。全体の中央値2,250万円より450万円ほど低い水準になります。ただこの帯は329件と全帯の中で最も取引数が多く、厚別区でいちばん動いている価格帯でもあります。

木村相談者

全体の数字より低いのは少し気になりますけど、取引が一番多い帯なら、逆に売りやすいってことですか？

山川不動産の専門家

取引件数が多い帯は、それだけ買い手にも馴染みがある価格帯とは言えます。ただし価格の水準自体は、全体の中央値より築31年〜の帯のほうが低いという事実は事実として押さえておく必要があります。全体の「2,250万円」という数字だけを見て自分の物件をイメージすると、実際の査定額とのギャップに驚くことになりかねません。

木村相談者

分かりました。全体の数字じゃなくて、自分の帯で見るのが大事なんですね。

全国・道内のなかで厚別区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、厚別区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

厚別区の位置	内容
北海道内の中古マンション中央値	2位／17市区町村
全国の中古マンション中央値	184位／464市区町村
8年上昇率の道内順位	2位／7市区町村（取引データが十分な区分内）
8年上昇率の全国順位	57位／217市区町村
全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較	全国平均 約2,885万円に対して下回る水準

木村相談者

道内2位で、上昇率も2位なんですね。それってかなり良いってことですか？

山川不動産の専門家

水準・伸び率ともに道内では上位です。ただ全国平均の約2,885万円と比べると、厚別区の2,250万円は下回る水準でもあります。道内で見れば上位、全国で見れば中位という、2つの物差しがあることを押さえておくといいです。周辺の区とも並べてみましょう。

区	中古マンション中央値	8年上昇率
中央区	2,700万円	+50.0%
厚別区	2,250万円	+50.0%
東区	2,200万円	+22.2%
白石区	2,100万円	+61.5%
西区	2,000万円	+42.9%
豊平区	1,800万円	+38.5%
手稲区	1,500万円	参考値（物件差が大きいため）
北区	1,400万円	参考値（物件差が大きいため）
清田区	1,400万円	+41.4%
南区	980万円	参考値（物件差が大きいため）

木村相談者

中央区に次いで2番目なんですね。しかも上昇率は中央区と並んで一番高いくらいなんですか。

山川不動産の専門家

ええ、水準は中央区に次ぐ道内2位、8年上昇率も中央区と同じ+50.0%で道内上位という位置づけです。なお、手稲区・北区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分なので、参考程度にとどめてください。

木村相談者

全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。

厚別区は「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で50%も上がってて、道内でも上位。これって、今売ったほうがいいってことなんでしょうか？

山川不動産の専門家

厚別区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

厚別区のマンション・売り時を考える3つの材料

1. 1長期は大きく上昇、直近1年は伸びが穏やか — 2017年の1,500万円から2024年の2,250万円まで8年で50.0%上がったが、2021年・2023年のような大きな伸びの年と、2022年・2024年のような穏やかな年が交互に来ている。直近1年(+2.3%)だけを見て「勢いが止まった」と決めつけるのは早い。
2. 2自分の築年帯で見る — 全体の中央値は2,250万円だが、築31年〜の帯（取引件数が最も多い329件）では中央値1,800万円と、全体より450万円ほど低い。全体の数字でなく自分の物件の築年帯で相場を捉えるのが正確。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、厚別区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「伸びが穏やかだから待て」でもなく、自分の築年帯とタイミングを分けて考えるってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体の相場は8年で大きく上昇、あなたの帯の実額は別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（築31年〜なら1,800万円前後、ただし1,400万〜2,200万円の幅あり）と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	札幌市厚別区
対象種別	中古マンション等
データ期間	2017年〜2024年（成約価格ベース）
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年）
データの十分性	取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 17.8%、25%以下）
2024年取引件数	252件

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

厚別区の相場は8年間で50.0%上昇、道内でも上位の水準という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。厚別区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

厚別区のマンション価格は本当に上がっているんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で50.0%上昇しています。ただし年ごとに伸び方は違い、直近1年（2023年→2024年）は+2.3%と穏やかな伸びです。長期の大きな上昇と、直近の穏やかな伸び、両方が事実です。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

厚別区では築浅（〜10年）が約4,000万円、築31年〜が約1,800万円です。全体の中央値2,250万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。なお築31年〜の帯は取引件数が最も多く（329件）、厚別区でいちばん動いている価格帯です。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で厚別区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。