木村相談者
山川さん、うちは室蘭市の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。室蘭の戸建てって相場はどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
気になりますよね。室蘭市も戸建ての取引はそれなりの数があるので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えます。ただ、先にお伝えしておきたいことが一つあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
室蘭市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータです。しかもその価格の幅は、道内の他都市と比べても特に大きいんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
室蘭市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、室蘭市で実際に成約した中古戸建て（宅地の土地と建物、住宅系のみ）の中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。取引件数と、価格の幅を示す下位25%・上位25%もあわせて出します。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 | 下位25% | 上位25% |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 645万円 | 78件 | 163万円 | 2,000万円 |
| 2018年 | 400万円 | 47件 | 165万円 | 1,400万円 |
| 2019年 | 600万円 | 64件 | 100万円 | 1,725万円 |
| 2020年 | 600万円 | 95件 | 245万円 | 1,950万円 |
| 2021年 | 480万円 | 123件 | 100万円 | 1,200万円 |
| 2022年 | 340万円 | 105件 | 120万円 | 1,200万円 |
| 2023年 | 300万円 | 73件 | 120万円 | 1,300万円 |
| 2024年 | 410万円 | 74件 | 200万円 | 1,575万円 |
木村相談者
645万から300万、また410万って、けっこう上下してますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。室蘭市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。しかも2019年は下位25%が100万円なのに上位25%は1,725万円と、17倍以上開いています。同じ年に売れた物件でも、これだけ差があるということです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
室蘭市の戸建ては「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が極端に少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいためです。
木村相談者
件数は年によってばらつきますけど、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年は74件、多い年は2021年の123件です。むしろ室蘭市の規模を考えれば件数自体は確保できています。ただ、直近の単年の相対信頼区間の幅は146.3%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく超えています。参考までに、隣接する函館市の戸建ても同じ「物件の価格の幅が大きい」タイプですが、そちらの幅は45.5%です。室蘭市はそれよりもさらに3倍以上広いということになります。
木村相談者
函館より幅が広いって、それだけ物件の差が大きいってことですか？
山川不動産の専門家
そのとおりです。件数が少ないからブレるのではなく、同じ市内でも古い小さな家から広い土地の家まで価格差がとても大きいため、その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なるほど、「350万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、直近ではどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
直近3年でみると、下位25%はだいたい120万円〜200万円、上位25%は1,200万円〜1,575万円のあいだで推移しています。2024年でいうと、下位25%が200万円、真ん中（中央値）が410万円、上位25%が1,575万円です。
木村相談者
下は200万円くらいで、上は1,500万円超。7〜8倍近く開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は300万円台〜400万円台前後でも、実際の成約は100万円台から2,000万円近くまで広く分布しています。土地が狭めで古い物件もあれば、比較的新しく広めの物件もある。「室蘭市の戸建て相場＝350万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。室蘭市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの350万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には不動産ポータルの掲載価格（売り出し希望額）を独自ロジックで集計した推定値を示しているものもあり、それらは1,000万円台の数字を挙げていることもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
掲載価格と成約価格って、そんなに違うんですか？
山川不動産の専門家
掲載価格は売主の希望額で、実際に成約した金額より高めに出やすい傾向があります。また、町域単位（例えば特定の町だけ）で見た相場を紹介しているサイトもありますが、この記事は室蘭市全体の集計を扱っています。町ごとの細かい相場までは、このデータの粒度では扱っていません。
木村相談者
なるほど、市全体でならした数字なんですね。
山川不動産の専門家
「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
全国・道内のなかで室蘭市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
室蘭市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 室蘭市の位置 |
|---|---|
| 北海道内の中古戸建て中央値 | 31位／32市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 681位／691市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約4,000万円に対して大きく下回る水準 |
木村相談者
道内で31位、全国だと681位。かなり低いんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えします。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な区が多く含まれます。室蘭市の直近3年の相場（350万円前後）はその平均を大きく下回る水準です。道内の主要都市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 函館市 | 1,200万円 | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 苫小牧市 | 1,100万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 旭川市 | 880万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 釧路市 | 635万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 小樽市 | 450万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 室蘭市 | 350万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
木村相談者
道内の主要都市のなかでも、いちばん低い水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。並べた6市はいずれも取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分なので、上昇率はどの市も参考値にとどめてください。室蘭市の詳しい街の概要は室蘭市のページでも確認できます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
室蘭市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
相場は道内でも全国でも高いほうではなくて、方向も断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
室蘭市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
室蘭市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1方向は断定できない — 直近3年の成約中央値は350万円前後。ただし単年の相対CI幅が146.3%と非常に大きく、上がっている・下がっているとは言えない。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が200万円、上位25%が1,575万円。同じ室蘭市でも物件次第で1,000万円以上変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「相場が低いから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「相場が低いから急いで」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。室蘭市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
将来人口について、正直にお伝えしておきたいこと
木村相談者
室蘭市って人口が減っているイメージがあるんですけど、そのあたりのデータってあるんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えします。現時点で室蘭市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。イメージや伝聞で語るより、扱わないほうが正確だと考えています。人口が集まり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
適当な数字を出さないでもらえるのは安心します。
山川不動産の専門家
根拠のない数字は出さない、というのがこのサイトの基本方針です。人口データがある市区町村の記事では、「将来人口も需給を考える一つの材料」として中立にお伝えしていますが、室蘭市についてはまだその材料自体をお示しできない状態です。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（350万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 室蘭市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅146.3%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 74件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
室蘭市の戸建て相場は道内・全国の中でも控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。室蘭市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
室蘭市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が非常に大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした350万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
町ごとの細かい相場は分かりますか？
山川不動産の専門家
この記事は室蘭市全体を集計した数字を扱っています。町域単位まで細かく分けると、ただでさえ幅の大きい価格がさらに件数が減ってブレやすくなるため、このデータの粒度では扱っていません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で室蘭市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。