木村相談者
山川さん、うち網走市の戸建てなんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。流氷とオホーツク海のイメージが強い街ですけど、戸建ての相場って実際どうなってるんでしょうか。
山川不動産の専門家
気になりますよね。網走市の中古戸建ては、国土交通省が公開している実際に成約した価格を見れば、感覚ではなく数字で現在地が分かります。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
網走市の中古戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由は年ごとの取引件数がそれほど多くないから。順番に見ていきましょう。
網走市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、網走市で実際に成約した中古戸建て(宅地の土地と建物のうち、住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 800万円 | 29件 |
| 2018年 | 840万円 | 26件 |
| 2019年 | 555万円 | 20件 |
| 2020年 | 540万円 | 35件 |
| 2021年 | 720万円 | 34件 |
| 2022年 | 650万円 | 24件 |
| 2023年 | 650万円 | 27件 |
| 2024年 | 455万円 | 34件 |
木村相談者
2018年は840万円なのに2019年は555万円、2021年は720万円まで戻ってまた2024年は455万円と、かなり上下してますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。網走市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。年ごとの取引件数を見てもらうと分かるとおり、20件〜35件と年によって取引の母数がそれほど多くありません。
なぜ方向を「断定しない」のか
木村相談者
件数が少ないと、何がまずいんですか？
山川不動産の専門家
母数が少ないと、その年にたまたま大きな土地の家・小さな家が何件か混ざるだけで中央値が大きく動いてしまうんです。網走市の中古戸建ては、直近2024年でも年間34件で、統計的に「単年の数字だけで方向を語れる」目安の件数(40件)にまだ届いていません。
木村相談者
具体的にはどのくらいブレるものなんですか？
山川不動産の専門家
2024年単年の相対的な信頼区間の幅は123.1%で、「単年でも方向を語ってよい」とされる目安の25%を大きく超えています。マンションよりも戸建ては土地の広さや建物の状態で価格差が出やすく、網走市のように件数が絞られる街ではこの振れ幅がさらに大きくなります。だからこそ、単年ではなく直近3年(2022〜2024年)をまとめたプールで相場を見るのが実勢に近いんです。
木村相談者
なるほど、「620万くらいが直近の真ん中」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がどのくらいの水準かを知るほうが、ずっと役に立ちます。次は、この620万円という数字にどれくらいの幅があるかを見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
直近3年について、安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 387.5万円 | 650万円 | 900万円 |
| 2023年 | 260万円 | 650万円 | 1,450万円 |
| 2024年 | 150万円 | 455万円 | 950万円 |
木村相談者
下は150万円くらいで、上は1,450万円前後。10倍近く開くこともあるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は455万円〜650万円前後でも、実際の成約は150万円台から1,450万円台まで広く分布しています。土地面積が狭く老朽化した空き家に近い物件もあれば、比較的新しく敷地の広い物件もある。「網走市の戸建て相場=620万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。網走市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの620万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には、この性質が違う数字を出しているところもあります。
木村相談者
どう違うんですか？
山川不動産の専門家
例えばある不動産一括査定サイトは、網走市の戸建て仲介相場を42件の平均で861万円と出したうえで、半期(半年)ごとの平均額を比べて「574万円の減少(-113.4%)」のように表示しています。ですが前半期は26件、今半期は16件というさらに小さい母数の平均で、信頼区間の開示もありません。もう一つのサイトはAIによる将来予測で、現在価格を2,202万円、10年後も上昇が続く「有望なエリア」と表示していますが、これは坪単価からの逆算で、当サイトの実際の成約中央値(620万円)とは3倍以上の開きがあり、母数の開示もありません。
木村相談者
数字だけ見ると混乱しちゃいますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。だからこそ当サイトは中央値と四分位、そして相対的な信頼区間の幅を開示したうえで、直近3年のプールで相場観を示す立場をとっています。将来予測はせず、実際に成約した過去の実績だけをお伝えします。相場観がつかめたところで、次は網走市が全国や道内でどのくらいの水準かを見てみましょう。
全国・道内のなかで網走市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
網走市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 網走市の位置 |
|---|---|
| 北海道内の中古戸建て中央値 | 26位／32市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 655位／691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000万円に対して15.5%程度の水準 |
木村相談者
道内でも26位、全国だと655位。かなり控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えします。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な区が多く含まれます。網走市の直近3年の相場(620万円前後)はその平均の15.5%ほどにとどまる水準です。ちなみに北海道内でも、戸建てのデータが安定して取れる市区町村は188市区町村中32市区町村しかありません。道内の主要都市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 札幌市中央区の中古戸建て | 4,500万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 旭川市の中古戸建て | 880万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 北見市の中古戸建て | 850万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 釧路市の中古戸建て | 635万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 網走市 | 620万円(直近3年) | 断定せず(取引が少なめ) |
木村相談者
同じオホーツク管内の北見市とは、そんなに差がないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。北見市は網走市よりオホーツク圏の中心都市で取引の母数も多い(年間149件)ぶん、水準もやや高めです。ただ表の見方には注意が必要で、札幌市中央区・旭川市・北見市・釧路市は「物件ごとの価格差が大きい(物件の価格の幅が大きい)」という理由で参考値扱いになっていますが、網走市は「取引件数そのものが少ない(取引が少なめ)」という理由で参考値扱いになっています。同じ参考値扱いでも中身が違うので、上昇率はどの市も参考値・断定せずにとどめてください。網走市の街全体の様子は網走市のページでも確認できます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
網走市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
相場は道内でも全国でも高いほうではなくて、方向も断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
網走市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
網走市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1方向は断定できない — 直近3年の成約中央値は620万円前後。ただし単年の相対的な信頼区間の幅が123.1%と非常に大きく、上がっている・下がっているとは言えない。
- 2価格の幅が非常に大きい — 2023年は下位25%が260万円、上位25%が1,450万円。同じ網走市でも土地の広さや建物の状態次第で1,000万円以上変わる。
- 3件数が少ないぶん個別要素の影響が大きい — 土地面積・築年数・建物の状態・立地で価格が変わりやすい。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「相場が低いから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「下がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。網走市のように1件ごとの取引件数が少ないエリアは、土地の広さや建物の状態が近い買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地面積・延床面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(620万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 網走市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地の土地と建物のうち住宅・共同住宅系) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引が少なめで、2024年単年の相対信頼区間幅123.1%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 34件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
網走市の戸建て相場は道内・全国の中では控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。網走市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
網走市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。年間の取引件数が20件台〜30件台とそれほど多くないため、直近3年(2022〜2024年)でならした620万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
網走市にマンションの相場はないんですか？
山川不動産の専門家
現時点で網走市の中古マンションは取引データが十分でなく、相場としてお示しできる状態にありません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で網走市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。