小樽市の中古マンションは今が売り時？成約相場と価格の幅で考える

木村相談者

山川さん、うちは小樽市で中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。小樽ってマンション売却の相場ってどうなんでしょうか。

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。国土交通省が公開している実際の成約価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えます。ただ、先にひとつだけお伝えしておきたいことがあります。

木村相談者

なんですか？

山川不動産の専門家

小樽市の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

小樽市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、小樽市で実際に成約した中古マンションの中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。

木村相談者

800万から1,250万まで、年によってけっこう動いてますね。2022年に上がって、2024年にまた下がって……これって上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。小樽市のマンションは、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。

マンションは「はっきりした方向」を出しにくいエリアです

山川不動産の専門家

小樽市の中古マンションは「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、同じ小樽市のマンションでも中身がまるで違うからです。

木村相談者

2024年は73件も取引があるんですよね？ それって十分な数じゃないんですか？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。件数はむしろ十分すぎるくらいあります。それでも方向を断定できないのは、築年数・広さ・駅からの距離・棟のグレードで価格が大きく変わる商品だからです。その年にたまたまどんな部屋が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。

木村相談者

なるほど、「1,100万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の部屋がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。小樽市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

木村相談者

下は600万円で、上は2,300万円台。同じ小樽市のマンションで3倍以上開くんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。真ん中は1,000万円前後でも、実際の成約は600万円台から2,300万円台まで大きく散らばっています。駅から離れたコンパクトな部屋もあれば、駅近で広めの部屋もある。「小樽市のマンション相場=1,100万円」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。小樽市ではこの幅の広さが特に効いてきます。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの1,100万や990万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。相場サイトの中には広告に出ている売り出し価格(希望額)から相場を算出しているところもあります。売り出し価格は実際の成約より高めに出やすい傾向がある数字です。また、築年数や広さの条件を一つだけ決め打ちして「10年で〇%上昇」と一点推定を出しているサイトもありますが、それは特定の条件の部屋だけの話で、小樽市全体の値幅を反映したものではありません。

木村相談者

条件を一つ決めて計算した数字なんですね。

山川不動産の専門家

そうです。当サイトは特定の条件に絞り込まず、実際に成約したすべての価格の中央値と価格帯の幅をそのまま示す立場を取っています。方向を断定できない年は、正直に「断定しない」とお伝えします。

全国・道内のなかで小樽市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、小樽市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、道内や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

道内では10位なんですね。全国だと424位で、平均の4割弱……けっこう控えめな水準なんですか。

山川不動産の専門家

整理が必要な点です。全国424位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全464市区町村の中の順位です。全国平均の約2,885万円は取引が十分な219市区町村だけで単純平均したもので、東京都心部など高水準な区が多く含まれます。小樽市の直近3年の相場(1,100万円前後)はその平均のおよそ半分未満というのが実際のところです。道内の同規模の都市とも並べてみましょう。

木村相談者

江別市とちょうど同じ水準なんですね。道内の中核都市どうしで比べると、小樽市は真ん中より少し上のほうにいる感じですか。

山川不動産の専門家

そうですね。函館市・旭川市・苫小牧市・釧路市・千歳市も取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。水準(真ん中の価格)は比較できますが、伸び率の単純比較はできません。参考程度にとどめてください。

木村相談者

札幌市中央区みたいにちゃんと上昇率が出てる区もあるんですね。

山川不動産の専門家

中央区は取引が十分な区分なので8年上昇率を語れますが、小樽市を含む道内の多くの中核都市は参考値扱い、つまり単年の上げ下げを断定できない区分です。水準(真ん中の価格)は比べられても、伸び率の単純比較はできない、とご理解ください。

小樽市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は全国平均より控えめ、方向は断定できない……これって、うちはどう考えたらいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

小樽市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「水準が控えめだから急いで」でも「方向が断定できないから様子見」でもなくて、まず自分の部屋がこの幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が控えめだから急いで」でも「断定できないから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って、初めて納得のいく判断ができます。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてすっきりしました。

山川不動産の専門家

小樽市のマンション相場は全国平均と比べると控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後に、いくつかよくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。小樽市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での一点推定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

小樽市のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした1,100万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口についても知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で小樽市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均はなにが違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。