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小樽市の中古戸建ては売り時？成約価格と価格の幅で考える

木村相談者

山川さん、うちは小樽市の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。運河とか港町のイメージが強い街ですけど、戸建ての相場って実際どうなってるんでしょうか。

山川不動産の専門家

気になりますよね。小樽市は戸建ての取引自体はしっかり数があるので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えます。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。

木村相談者

なんですか？

山川不動産の専門家

小樽市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータです。しかも、その振れ幅は道内の他都市と比べてもかなり大きいんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

小樽市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、小樽市で実際に成約した中古戸建て（宅地の土地と建物、住宅系のみ）の中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	360万円	82件
2018年	800万円	99件
2019年	490万円	69件
2020年	450万円	136件
2021年	440万円	136件
2022年	410万円	128件
2023年	450万円	115件
2024年	505万円	110件

木村相談者

2018年だけ800万円って、急に倍以上に跳ねてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。小樽市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。2018年の跳ね方を見ても分かるとおり、単年の数字は特定の物件の影響を受けやすいんです。

戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい

山川不動産の専門家

小樽市の戸建ては「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。

木村相談者

件数は毎年100件前後あるから、少なくはないですよね？

山川不動産の専門家

そうなんです。むしろ件数は十分にあります。2024年も110件あり、直近の単年（2024年）の相対信頼区間の幅は87.1%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく超えています。これは物件ごとの価格差が特に大きいタイプの街で見られる水準です。件数が少ないのではなく、物件ごとの価格の幅がとても大きいため、その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで中央値が上下にブレやすいんです。

木村相談者

なるほど、「450万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。小樽市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

年	安いほう（下位25%）	真ん中（中央値）	高いほう（上位25%）
2022年	170万円	410万円	1,225万円
2023年	210万円	450万円	980万円
2024年	172.5万円	505万円	1,200万円

木村相談者

下は170万円くらいで、上は1,200万円前後。7倍近く開くこともあるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。真ん中は410万円〜505万円前後でも、実際の成約は170万円台から1,200万円台まで広く分布しています。さきほどの2018年は中央値800万円に対して上位25%は2,600万円にまで達していて、同じ年の中でもこれだけの差が出ます。土地が狭くて古い物件もあれば、立地や土地面積の良い物件もある。「小樽市の戸建て相場＝450万」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。小樽市の戸建てでは特にこれが大事になります。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの450万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には不動産ポータルの掲載価格（売り出し希望額）を独自ロジックで集計した推定値を示しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。

木村相談者

掲載価格と成約価格って、そんなに違うんですか？

山川不動産の専門家

掲載価格は売主の希望額で、実際に成約した金額より高めに出やすい傾向があります。また、サイトによっては小樽市の直近半年の値動きだけを見て「価格が下がる前に売却しておいたほうがいい」と売り時を断定しているものもありますが、半年程度の短期の増減だけで売り時を決めつけるのは、小樽市のように物件ごとの価格差が大きいエリアではリスクがあります。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、断定はしません。

木村相談者

断定されると焦っちゃいますけど、事実だけ淡々と見せてもらえるほうが安心します。

山川不動産の専門家

そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。

全国・道内のなかで小樽市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

小樽市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	小樽市の位置
北海道内の中古戸建て中央値	27位／32市区町村
全国の中古戸建て中央値	673位／691市区町村
全国平均との比較	全国平均 約4,000万円に対して1割強の水準

木村相談者

道内でも27位、全国だと673位。かなり控えめな水準なんですね。

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えします。全国平均の約4,000万円は、価格の方向を数字で確認できる179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な区が多く含まれます。小樽市の直近3年の相場（450万円前後）はその平均の1割強にとどまる水準です。隣接する札幌市の区や道内の主要都市とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値
札幌市手稲区	2,000万円
石狩市	1,300万円
函館市	1,200万円（直近3年）
苫小牧市	1,100万円
旭川市	880万円
小樽市	450万円（直近3年）

木村相談者

隣の札幌市手稲区と比べても4倍以上違うんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。札幌市中心部に近い区ほど水準が高く、小樽市はそこから離れた水準という位置づけです。並べた6市区はいずれも小樽市と同じく、物件ごとの価格の幅が大きく単年では方向を断定していない市区町村なので、上昇率どうしの比較はせず、直近の水準だけを参考にしてください。

木村相談者

全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。

小樽市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

相場は道内でも全国でも高いほうではなくて、方向も断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

小樽市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

小樽市の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1方向は断定できない — 直近3年の成約中央値は450万円前後。ただし単年の相対CI幅が87.1%と非常に大きく、上がっている・下がっているとは言えない。
2. 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が172.5万円、上位25%が1,200万円。2018年には上位25%が2,600万円に達した年もある。同じ小樽市でも物件次第で1,000万円以上変わる。
3. 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。

木村相談者

「相場が低いから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「下がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。小樽市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（450万円前後）と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	小樽市
対象種別	中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ）
データ期間	2017年〜2024年（成約価格ベース）
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの見方	物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の相対信頼区間幅は87.1%（目安の25%を超過）。方向は断定せず、直近3年の相場水準として掲載
2024年取引件数	110件

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

小樽市の戸建て相場は道内・全国の中では控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。小樽市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

小樽市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした450万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で小樽市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。