木村相談者
山川さん、うちの函館のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。相場ってどのくらいなんでしょう？
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。函館市の中古マンションの相場を、国土交通省の公的データから見てみましょう。実際に成約した価格を年ごとに並べると、感覚ではなく数字で状況がつかめます。
木村相談者
感覚じゃなくて、実際のデータがあるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。函館市で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見ていきましょう。
函館市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず、この8年間の中央値と取引件数です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 775万円 | 56件 |
| 2018年 | 630万円 | 53件 |
| 2019年 | 770万円 | 53件 |
| 2020年 | 900万円 | 55件 |
| 2021年 | 780万円 | 79件 |
| 2022年 | 850万円 | 68件 |
| 2023年 | 825万円 | 78件 |
| 2024年 | 1,000万円 | 73件 |
木村相談者
2018年に630万まで下がって、2020年に900万まで戻って、2024年は1,000万…。上がったり下がったりで、正直よく分からないです。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしたいところです。函館市は年によって中央値が上下しているのが実情で、中央区のように「右肩上がり」と言い切れるほどきれいな形にはなっていません。あとで理由を説明しますが、単年の数字だけで方向を判断するのは避けたほうがいいエリアです。
木村相談者
なるほど、そこは正直に言ってもらえると助かります。じゃあ、この価格ってどういう意味の数字なんですか？
この数字は「実際に売れた金額」です
山川不動産の専門家
大事なところなので確認しておくと、この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによっては、掲載中の物件の売り出し価格から相場を出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約額より高めに出やすいものです。この記事は希望額ではなく結果の数字を使っているので、実勢に近いとお考えください。
木村相談者
希望額じゃなくて、結果を見てるんですね。それなら信頼できそうです。じゃあ、さっきの上下してる理由も気になります。
価格には「幅」があります
山川不動産の専門家
そこを見るために、中央値だけでなく価格の幅も確認しましょう。函館市の中古マンションは、下位25%（価格が低いほうから4分の1の水準）と上位25%（価格が高いほうから4分の1の水準）を見ると、年によって幅の大きさがかなり違います。2017年から2024年までの8年分を、取引件数・中央値・p25・p75まとめてご覧ください。
| 年 | 取引件数 | 下位25%(p25) | 中央値 | 上位25%(p75) |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 56件 | 465万円 | 775万円 | 1,200万円 |
| 2018年 | 53件 | 380万円 | 630万円 | 1,200万円 |
| 2019年 | 53件 | 450万円 | 770万円 | 1,000万円 |
| 2020年 | 55件 | 500万円 | 900万円 | 1,200万円 |
| 2021年 | 79件 | 500万円 | 780万円 | 1,300万円 |
| 2022年 | 68件 | 472.5万円 | 850万円 | 1,300万円 |
| 2023年 | 78件 | 530万円 | 825万円 | 1,700万円 |
| 2024年 | 73件 | 500万円 | 1,000万円 | 1,500万円 |
木村相談者
こうやって8年分まとめて見ると、下のほう（p25）は380万円台から530万円台くらいの間で、そこまで大きくは動いていないように見えますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。下位25%の水準は、どの年も400万円前後から500万円台に収まっていて、比較的落ち着いています。年によって大きく動くのは、むしろ上位25%（p75）のほうです。2018年〜2021年あたりは1,200万円台〜1,300万円台でしたが、2023年は1,700万円と、この8年間でいちばん高い水準になっています。
木村相談者
2023年だけ上位25%が1,700万円まで上がってるのは、何かあったんですか？
山川不動産の専門家
断定はできませんが、その年の取引の中に価格帯の高い物件がいくらか含まれていた可能性が考えられます。件数自体は78件で、他の年と比べて特別多くも少なくもありません。中央値は825万円と、前年の850万円からむしろ少し下がっているのに、上位25%だけが1,300万円から1,700万円へ上がっている。これは中央値と上位水準が逆方向に動くこともあることを示しています。
木村相談者
なるほど、中央値だけ見てたら2023年は「ほぼ横ばい」に見えるのに、高いほうの物件は結構動いてたんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。中央値だけを追いかけていると、中間層の価格は落ち着いているのに高いほうだけ動いているという実態を見落としてしまいます。だからこそ、この記事では中央値だけでなくp25・p75も並べてお見せしています。
木村相談者
逆に、2018年は中央値630万円といちばん安い年ですけど、この年の上位25%はどうだったんですか？
山川不動産の専門家
2018年も上位25%は1,200万円あって、2017年の1,200万円とほぼ同じ水準です。件数は53件で、翌2019年の53件ともほぼ同じ。つまり2018年は中央値だけが下がって、価格帯の高いほうは大きく変わっていなかった年、と読めます。この年だけを見て「函館市は下落した」と判断するのも、正確ではないということです。
木村相談者
じゃあ、8年分並べてようやく見えてくるものがあるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。単年だけを切り取ると振れ幅に振り回されますが、8年分の件数・中央値・p25・p75をまとめて眺めると、下位25%は比較的安定、上位25%だけ年によって変動が大きいという、函館市の相場の特徴がはっきりします。この特徴があるからこそ、先ほどの直近3年プール（219件・中央値900万円）のような、複数年をならした見方が有効になるわけです。
木村相談者
500万円台から1,500万円（2024年）、あるいは530万円から1,700万円（2023年）まで、年によっては相当な開きがありますね。
山川不動産の専門家
ええ、広さ・築年数・立地で価格がかなり変わるということです。函館市は取引件数自体は年50〜80件台とそれなりにありますが、物件ごとの価格差が大きいため、中央値ひとつだけを見て「今年は上がった」「今年は下がった」と受け取ると、実態とズレることがあります。
木村相談者
だから、さっきの表みたいに数字がジグザグして見えるんですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。ここが函館市の相場を見るうえで、いちばん大事なポイントです。
なぜ「上がっている」「下がっている」と言い切らないのか
木村相談者
中央区とか江東区の記事だと「上がっている」ってはっきり書いてあるのに、函館市だとそう言わないのはなぜですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。相場の数字がどれだけ確からしいかを表す相対的な信頼区間の幅という指標があります。函館市はこの幅が45.0%で、25%を超えています。件数が多く信頼区間の幅が狭いエリア（江東区は6.7%など）なら「上がっている」と言い切れますが、函館市は物件ごとの価格差が大きく、単年の中央値だけでは方向を判断できない水準です。
木村相談者
じゃあ、函館市の相場は何も言えないってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そうではありません。方向（上がった・下がった）は断定しませんが、直近の水準は示せます。直近3年（2022年〜2024年）の取引をまとめてプールすると、件数219件・中央値900万円になります。単年ごとのブレをならした、より安定した目安として、この900万円を函館市の中古マンションの現在地としてお考えください。
木村相談者
単年で見るとジグザグだけど、3年分まとめると900万円くらいが目安、ということですね。
山川不動産の専門家
そうです。単年の1,000万円（2024年）は直近の水準として、3年プールの900万円はより安定した目安として、両方見ておくと実態に近づけます。ここまでが価格の話です。次に、人口の見通しについても触れておきますね。
将来人口の見通しについて
木村相談者
よく「人口が減ってるから、いまのうちに売ったほうがいい」みたいな話も聞くんですが、函館市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、函館市の将来人口推計データは、現時点ではこのサイトのデータベースにまだ整備できていません。根拠のない数字を出すよりは、「今は材料として使えない」とはっきりお伝えするのがこのサイトの立場です。
木村相談者
無理に何か言うより、分からないなら分からないと言ってもらえるほうが安心です。
山川不動産の専門家
ええ。仮にデータが揃ったとしても、「人口が減るから価格が下がる」と単純に結びつけることはしません。人口は需給を考える材料の一つに過ぎず、価格は金利や再開発などさまざまな要因で動くためです。函館市については、いまは価格そのものの水準と、あなたの個別事情を中心に考えるのが実直な向き合い方です。
木村相談者
分かりました。じゃあ、函館市の相場って他の街と比べてどうなんですか？
北海道内・全国のなかでの函館市の位置
山川不動産の専門家
函館市単体だけでなく、北海道内や全国と比べてみましょう。相場は他所と比較して初めて位置づけが見えてきます。
| 比較軸 | 函館市の位置 |
|---|---|
| 北海道内の中古マンション中央値 | 13位／17市区町村中 |
| 全国の中古マンション中央値 | 444位／464市区町村中 |
| 全国平均（中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,287万円のおよそ4割弱の水準 |
木村相談者
全国平均の4割弱ですか。だいぶ差がありますね。
山川不動産の専門家
この全国平均は、大都市部を含む464市区町村の単純平均なので、都市部の高い水準に引っ張られた数字という点は差し引いて見てください。函館市に近い規模感の街と比べるほうが実感に近くなります。
| 市 | 中古マンション中央値 |
|---|---|
| 小樽市 | 1,100万円 |
| 函館市 | 900万円 |
| 旭川市 | 850万円 |
| 苫小牧市 | 770万円 |
木村相談者
あ、小樽市より少し安くて、旭川市や苫小牧市よりは少し高いくらいなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。北海道内でも突出して高い・安いというより、中くらいの水準にある街という位置づけです。次に、この数字を踏まえて「売り時」をどう考えるかを整理しましょう。
函館市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
ここまで聞いて、結局うちは今売ったほうがいいんでしょうか？
山川不動産の専門家
中央区のようにはっきり「上がっている」と言えるエリアと違い、函館市はまず現在地（900万円前後）を正確に知ることが出発点になります。そのうえで、売る・売らないは住み替えの予定や資金の事情など、価格以外の個別の事情で決めるのが実直な考え方です。
木村相談者
焦って動く必要はない、ということですね。
木村相談者
なるほど、水準は分かったので、次に何をすればいいか知りたいです。
相場が分かったら、次にやること
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を、この記事の900万円前後という水準と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。
木村相談者
それなら気軽に試せそうです。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
函館市は方向を断定できるエリアではありませんが、直近3年で900万円前後という現在地は確認できました。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。函館市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
函館市は価格が上がっているんですか、下がっているんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格差が大きく、相対的な信頼区間の幅も45.0%と広いためです。直近3年をまとめた中央値900万円を、現在地の目安としてお使いください。
木村相談者
将来人口のデータはないんですか？
山川不動産の専門家
現時点では函館市の将来人口推計データがこのサイトのデータベースに整備できていません。整備でき次第、材料として追記します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い・安い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。