木村相談者
山川さん、豊平区でマンションに住んでるんですけど、売却も考え始めていて。周りだと値上がりしてるって聞くんですが、実際どうなんでしょう。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。結論からお伝えすると、豊平区の中古マンションは過去8年で見れば値上がりしているエリアです。ただ直近1年だけを見ると、動きはほぼ止まっています。国土交通省の実際の成約データを年ごとに確認していきましょう。
木村相談者
値上がりしてるのは本当だけど、最近は止まってるってことですか。広告に出てる価格じゃなくて、ちゃんとした数字が見たいです。
山川不動産の専門家
そうです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国土交通省の不動産情報ライブラリというデータベースを使っています。売り出し中の広告価格は売主の希望額で高めに出やすいので、成約価格のほうが実勢に近い数字になります。
豊平区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの8年間、豊平区の中古マンションの中央値の推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標として使っています。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格の幅（p25〜p75） |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 203件 | 725万円〜2,050万円 |
| 2018年 | 1,250万円 | 186件 | 557.5万円〜1,900万円 |
| 2019年 | 1,400万円 | 228件 | 847.5万円〜2,100万円 |
| 2020年 | 1,500万円 | 244件 | 822.5万円〜2,100万円 |
| 2021年 | 1,400万円 | 519件 | 760万円〜2,400万円 |
| 2022年 | 1,900万円 | 543件 | 1,100万円〜2,700万円 |
| 2023年 | 1,800万円 | 520件 | 890万円〜2,600万円 |
| 2024年 | 1,800万円 | 524件 | 940万円〜2,700万円 |
木村相談者
2017年の1,300万から2024年の1,800万だから、500万上がってますね。でも2022年の1,900万から見ると、むしろ下がってません？
山川不動産の専門家
正確に見ていただいて助かります。2017年から2022年までは基本的に上昇が続き、2022年の1,900万円が期間中の最高値でした。そこから2023年に1,800万円まで下がり、2024年も同じ1,800万円です。8年間の変化率は+38.5%、直近1年（2023年→2024年）は0.0%、つまりほぼ変わっていません。長い目で見れば上がっていますが、直近1年は横ばい、というのが正確な言い方です。
木村相談者
8年で見れば上がってるけど、直近1年は動いてない。両方本当なんですね。
この数字の裏付けを確認する
木村相談者
2024年の中央値1,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1（p25）が940万円、上から4分の1（p75）が2,700万円です。専有面積や築年数によってこのくらいの幅が出ます。
木村相談者
940万から2,700万まで、結構幅がありますね。
山川不動産の専門家
そこでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の水準が、たまたまその年だけの偏りではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,587件、中央値は1,800万円になります。
木村相談者
あれ、3年まとめても2024年単年と同じ1,800万なんですね。
山川不動産の専門家
そこがポイントです。3年間をまとめた水準と2024年単年がほぼ一致していて、極端な偏りは見られません。なお、単年の相対信頼区間の幅は16.7%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を十分に下回っています。取引件数も524件と多いため、トレンドをはっきり提示できる水準と判断しています。
木村相談者
中央区とかに比べて豊平区は取引件数どうなんでしょう。少なめだと不安になりますが。
山川不動産の専門家
豊平区は524件と、道内では中央区(1,302件)に次ぐ規模感の取引量です。件数の変動だけを理由に「今すぐ売った方がいい」「もう売り時を逃した」とは言えません。あくまで相場を見るうえでの参考情報として捉えてください。次は、木村さんのマンションの築年数に近い帯で、もう少し細かく見てみましょう。
築年数別に見ると、相場はどう違うか
木村相談者
うちのマンションは結構古いんですけど、築年数でも相場は違うんですか？
山川不動産の専門家
はい、築年数は価格を左右する大きな要素です。豊平区の2022〜2024年の取引を築年帯別に分けると、次のようになります。
| 築年帯 | 件数 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 120件 | 3,450万円 | 3,100万円〜3,800万円 |
| 築11-20年 | 238件 | 2,900万円 | 2,500万円〜3,200万円 |
| 築21-30年 | 506件 | 2,300万円 | 1,900万円〜2,700万円 |
| 築31年〜 | 707件 | 930万円 | 425万円〜1,500万円 |
木村相談者
うちは築40年くらいなんですけど、この中だと「築31年〜」の帯に入るってことですよね。
山川不動産の専門家
そうです。豊平区でいちばん取引件数が多いのも、この「築31年〜」の帯（707件）です。つまり豊平区で流通しているマンションの中心は、木村さんの物件のような築古のものが多いということになります。中央値は930万円、価格の幅は425万円〜1,500万円です。全体の中央値1,800万円とはかなり違う水準ですね。
木村相談者
全体の中央値だけ見てたら、うちの相場を誤解してました。
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。マンション全体の中央値は築浅の物件も混ざった数字なので、築古の物件を売る場合は、全体の中央値ではなく自分の築年帯で見るのが正確です。豊平区の相場を確認したら、次は道内・全国での位置づけを見てみましょう。
全国・道内のなかで豊平区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。豊平区の中古マンションが、道内・全国でどのくらいの水準かを整理しました。
| 豊平区の位置 | 内容 |
|---|---|
| 北海道内の中古マンション中央値 | 6位／17市区町村（データを掲載している市区町村の中） |
| 全国の中古マンション中央値 | 270位／464市区町村 |
| 8年上昇率の道内順位 | 6位／7市区町村（トレンドを語れる取引が十分な区分の中） |
| 8年上昇率の全国順位 | 96位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して約62%の水準 |
木村相談者
水準も上昇率も道内6位なんですね。あまり目立たない感じですか？
山川不動産の専門家
そうですね。豊平区は、水準・伸び率のどちらも札幌市内の10区の中では中位からやや下に位置しています。ただ上昇率自体はプラス38.5%で、8年間で確実に上がってきたエリアです。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 2,700万円 | +50.0% |
| 厚別区 | 2,250万円 | +50.0% |
| 東区 | 2,200万円 | +22.2% |
| 白石区 | 2,100万円 | +61.5% |
| 西区 | 2,000万円 | +42.9% |
| 豊平区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 手稲区 | 1,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 北区 | 1,400万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 清田区 | 1,400万円 | +41.4% |
| 南区 | 980万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
豊平区は10区中6番目なんですね。白石区は件数少なそうなのに上昇率が高いですね。
山川不動産の専門家
白石区は306件と件数自体は十分あり、その中で+61.5%という高い上昇率が出ています。一方、手稲区・北区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。札幌市の区一覧でも、まとめて比較できます。戸建てが気になる場合は、豊平区の中古戸建て記事もあわせてご覧ください。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
豊平区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で38.5%上がってるって聞くと売った方がいいのかなと思う一方、直近1年は動いてないなら急がなくてもいいのかなとも思っちゃいます。
山川不動産の専門家
8年で緩やかに上がってきた局面は、売却を検討する人にとって一つの追い風にはなり得ます。ただ直近1年が横ばいだからといって、焦って動く必要も、逆に待つ必要もありません。築年帯別に見ても、木村さんの物件が含まれる「築31年〜」の帯は707件と取引が最も多く、需要そのものは一定してあります。
木村相談者
じゃあ、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
価格の推移は事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身の事情次第です。住み替えの予定、資金の都合、今の住まいの使い勝手など、価格以外の要素で決まることがほとんどです。「上がっているから急いで」でも「横ばいだから待つべき」でもありません。
木村相談者
全体の傾向だけで焦らなくていいんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、ご自身の物件の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 札幌市豊平区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別集計 |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 16.7%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 524件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
豊平区の中古マンションは8年間で38.5%上昇、直近1年は0.0%で横ばいという状況です。長期の上昇と直近の横ばい、どちらも隠さずお伝えしました。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。豊平区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
豊平区のマンション価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で38.5%上昇しています。ただし2023年から2024年にかけては0.0%でほぼ横ばいで、まっすぐ上がり続けているわけではありません。長期の上昇と直近1年の横ばいは、どちらも実際のデータです。
木村相談者
築年数が古いマンションでも、同じように見ていいんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは分けて見る必要があります。豊平区で最も取引が多いのは築31年〜の帯（707件）で、中央値は930万円です。全体の中央値1,800万円とは水準が異なるので、ご自身の築年帯で確認するのが正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で豊平区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。