木村相談者
山川さん、うちの白石区のマンションなんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。札幌は値上がりしてるってよく聞くし、白石区もそうなのか気になってるんです。
山川不動産の専門家
気になりますよね。結論から言うと、白石区は過去8年で見ればはっきり値上がりしているエリアです。しかも、あとで詳しくお話ししますが、直近1年だけを見ても上げ幅が大きくなっています。感覚だけでなく、国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて確認しましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。白石区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
白石区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 111件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 105件 |
| 2019年 | 1,400万円 | 137件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 158件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 331件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 294件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 260件 |
| 2024年 | 2,100万円 | 306件 |
木村相談者
2017年の1,300万から2024年の2,100万だから、800万も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。8年間で61.5%の上昇です。2019年〜2020年はいったん1,400万〜1,500万で足踏みしましたが、2021年に取引件数が急に増えて1,600万に切り上がり、2022年に1,800万、そして2024年に一気に2,100万まで伸びています。
木村相談者
2022年から2023年は1,800万のままだったのに、2024年でまた上がってるんですね。
山川不動産の専門家
鋭い指摘です。そこが白石区の特徴です。2022年・2023年は1,800万円で足踏みしていましたが、2024年に2,100万円へ切り上がりました。直近1年（2023年→2024年）の変化率は+16.7%で、8年間のなかでも特に大きな伸びが直近に出ています。長期でも上がっていて、直近はむしろ加速している、というのが正確な言い方です。
木村相談者
じゃあ「ずっとゆるやかに上がってる」ってだけじゃなくて、最近さらに勢いがついてるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただし、1年分の急な動きだけで判断するのは早計なので、次はこの数字がどういう性質のものかを確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,200万円、上から4分の1（p75）が2,800万円です。中央値2,100万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,200万から2,800万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は860件、中央値は1,900万円になります。
木村相談者
あれ、3年まとめると1,900万で、2024年単年の2,100万より少し低いんですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えするとそこがポイントです。3年プールの1,900万円は2022〜2024年をならした水準で、2024年単年の2,100万円のほうが高く出ています。これは偶然のブレというより、直近ほど価格が切り上がっている加速局面にあることと整合的です。なお、単年の相対信頼区間の幅は19.0%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を下回っています。件数も306件と一定量あるため、2024年の2,100万円という数字自体は相応の裏付けがある水準と見てよさそうです。
木村相談者
単年だからといって、いい加減な数字ってわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。次は、あなたの部屋そのものの価格帯を見ていきましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,100万で売れるわけじゃないですよね？ うちの部屋、結構前に建った物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,100万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。白石区の直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,600万円 | 3,275万円〜3,900万円 | 36件 |
| 築11〜20年 | 3,100万円 | 2,700万円〜3,400万円 | 169件 |
| 築21〜30年 | 2,100万円 | 1,600万円〜2,500万円 | 249件 |
| 築31年〜 | 1,100万円 | 610万円〜1,600万円 | 335件 |
木村相談者
えっ、築浅の3,600万と築31年以降の1,100万で、3倍以上違うんですか。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。白石区は築31年以降の物件が335件と、全帯の中で最も取引数が多いエリアで、木村さんの物件もおそらくこの「築31年〜」帯に近いのではないでしょうか。この帯の中央値は1,100万円、価格の幅は610万〜1,600万円です。全体の中央値2,100万円のちょうど半分ほどの水準になります。
木村相談者
え、じゃあさっきの「8年で61.5%上昇」とか「直近1年で16.7%」っていうのは、うちの帯にもそのまま当てはまるんですか？
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしなければいけません。8年間の上昇率61.5%は、あくまで市場全体（全築年帯を合わせた）の中央値の動きです。築31年〜の帯だけが過去8年でどう動いたかというデータは、現時点でこの記事のもとになっているデータベースには集計されていません。全体が上がっているからといって、あなたの帯も同じペースで上がっているとは限らないため、ここでは「全体は上昇している」という事実と、「あなたの帯の直近3年の水準は1,100万円前後」という事実を、分けてお伝えします。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってもらえるほうが、逆に信用できます。
全国・道内のなかで白石区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、白石区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 白石区の位置 | 内容 |
|---|---|
| 北海道内の中古マンション中央値 | 4位／17市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 201位／464市区町村 |
| 8年上昇率の道内順位 | 1位／7市区町村（上昇率で語れる市区の中で道内トップ） |
| 8年上昇率の全国順位 | 27位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して下回る水準 |
木村相談者
水準は道内4位なのに、上昇率だと道内1位なんですか。それってすごくないですか？
山川不動産の専門家
おっしゃるとおり、上昇率だけを見れば道内でいちばん高い伸びです。全国217市区町村のなかでも27位と、上位1割強に入ります。ただ、水準（今いくらか）と伸び率（どれだけ上がったか）は別の話です。白石区は道内4位というすでに水準の高い区の一つでありながら、そこからさらに大きく伸びた、という状況です。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 2,700万円 | +50.0% |
| 厚別区 | 2,250万円 | +50.0% |
| 東区 | 2,200万円 | +22.2% |
| 白石区 | 2,100万円 | +61.5% |
| 西区 | 2,000万円 | +42.9% |
| 豊平区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 手稲区 | 1,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 北区 | 1,400万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 清田区 | 1,400万円 | +41.4% |
| 南区 | 980万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
中央区・厚別区・東区に次いで4番目の水準なんですね。でも上昇率だけ見ると白石区がいちばん伸びてるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、水準では中央区・厚別区・東区がやや上、伸び率では白石区が道内トップという状況です。区によって伸びのペースは違うので、水準と伸び率は分けて見るのがコツです。なお、手稲区・北区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。札幌市の区一覧でも、まとめて比較できます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
白石区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で61.5%上がって、直近1年も16.7%上がってて、しかも道内で伸び率トップって聞くと、今のうちに売った方がいいのかなって思っちゃいます。
山川不動産の専門家
相場が長期的にも直近でも上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、上がっているからといって「今を逃したら二度とないタイミング」とも限りません。焦る材料も、焦らなくていい材料も、両方冷静に見るべきです。
木村相談者
うちの帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの帯は全帯の中で取引件数が最も多い（335件）、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。全体の水準からすると価格帯は控えめですが、動いている件数が多いという意味では、取引のしやすさという点は整っています。それでも「動くかどうか」はご自身のタイミング次第です。
木村相談者
全体が上がってるからうちも安心、というわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「全体が伸びているから急いで」でも「自分の帯は水準が低いから待つべき」でもありません。8年でも直近1年でも上昇、これは事実として押さえつつ、自分の帯の実際の水準も踏まえて、実際に動くかどうかはご自身のペースで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 札幌市白石区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 19.0%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 306件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
白石区の相場は8年間で61.5%上昇、直近1年も16.7%上昇という状況です。ただし築年帯によって水準は大きく違います。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。白石区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
白石区の価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で61.5%上昇しています。さらに2023年から2024年の直近1年でも16.7%上昇しており、8年通しても直近1年でも上昇という状況です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
白石区では築浅（〜10年）が約3,600万円、築31年〜が約1,100万円です。全体の中央値2,100万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。なお全体の上昇率が、必ずしも各築年帯に同じペースで当てはまるわけではありません。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で白石区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。