木村相談者
山川さん、うちの東区の戸建て、そろそろ売却も考えてるんですけど、今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
気になりますよね。先に事実だけお伝えすると、東区の中古戸建て（土地付き含む）は過去8年で見ると値上がりしているエリアです。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて、まず数字から確認しましょう。
木村相談者
感覚じゃなくて、ちゃんとしたデータがあるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東区で実際に取引された中古戸建て・宅地の中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみます。
東区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。中央値は、価格が高い物件から安い物件まで並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実際の相場感に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 193件 |
| 2018年 | 2,800万円 | 154件 |
| 2019年 | 2,800万円 | 187件 |
| 2020年 | 2,900万円 | 211件 |
| 2021年 | 3,000万円 | 213件 |
| 2022年 | 3,050万円 | 182件 |
| 2023年 | 3,200万円 | 132件 |
| 2024年 | 3,500万円 | 147件 |
木村相談者
2017年の2,500万から2024年の3,500万だから、1,000万も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。8年間で40.0%の上昇です。しかも直近1年（2023年→2024年）だけでも9.4%上昇していて、直近も上昇が続いている数少ないタイミングと言えます。
木村相談者
へえ、じゃあ売り時と考えていいんでしょうか？
山川不動産の専門家
そこは慎重にお答えしたいところです。数字の上では上昇傾向にあるのは事実ですが、それがそのまま「今すぐ売るべき」を意味するわけではありません。次は、この数字がどういう性質のものかを一緒に確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの不動産ポータルで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。ご自宅の価値を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら参考にしやすいです。
山川不動産の専門家
はい。ここまでの話が分かったところで、次は「本当に3,500万で売れるのか」という価格の幅の話に移りましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が2,500万円、上から4分の1（p75）が4,000万円です。中央値3,500万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
2,500万から4,000万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
土地の広さ・立地・建物の状態で変わるので、そのぶんの幅です。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は461件、中央値は3,300万円になります。単年（3,500万円）より少し低いものの、大きくは離れていません。
木村相談者
3年でまとめても近い数字なら、たまたま高く出たわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ここが単年データだけを見る記事との違いだと思っています。もし単年の3,500万円と3年プールの3,300万円が大きくズレていたら、「2024年だけ高額な物件がたまたま多かった」可能性を疑う必要がありますが、東区は差が小さいので単年の数字もある程度そのまま信頼できると判断できます。
木村相談者
単年だけじゃなくて、複数年と付き合わせて確認してるんですね。
山川不動産の専門家
はい。そのうえで東区の単年の相対信頼区間の幅は11.4%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく下回っています。取引の絶対数も安定しているので、東区は単年の数字でもトレンドを読みやすいエリアだと言えます。信頼区間の幅が広いエリアだと、単年の増減は誤差の範囲内かもしれず断定を避けますが、東区はそこまで慎重にならなくても数字の動きを事実として受け止めやすい、ということです。
木村相談者
なるほど、東区は数字の信頼性そのものも高いってことですね。次は取引の件数がどう動いてきたかも知りたいです。
取引件数はどう動いてきたか
木村相談者
表を見ると件数がけっこう上下してますよね。これって何か意味があるんですか？
山川不動産の専門家
良いところに気づきましたね。件数は2021年の213件をピークに、2022年182件、2023年132件と減少し、2024年は147件とやや持ち直しています。件数が減ったからといって、それだけで価格が下がるとは限りません。実際、件数が最も少なかった2023年から2024年にかけて中央値はむしろ上昇しています。
木村相談者
件数と価格は必ずしも連動しないんですね。
山川不動産の専門家
ええ。件数は「市場でどれだけ取引が動いているか」を示す指標で、価格の方向性とは別に見るのが正確です。ここまでで東区自体の数字は把握できたので、次は札幌市内の他の区と比べてみましょう。
札幌市内の区で比べると
山川不動産の専門家
札幌市は10の区に分かれていて、区ごとに戸建て相場がかなり違います。東区を含む主要な区の2024年中央値と8年変化率を並べてみます。
| 区 | 2024年中央値 | 8年変化率 |
|---|---|---|
| 札幌市中央区 | 4,500万円 | 参考値（取引件数が薄いため方向は明示せず） |
| 札幌市東区（本記事） | 3,500万円 | +40.0% |
| 札幌市豊平区 | 3,300万円 | +22.2% |
| 札幌市白石区 | 3,000万円 | +20.0% |
| 札幌市北区 | 2,600万円 | +30.0% |
| 札幌市厚別区 | 2,450万円 | +11.4% |
木村相談者
東区の3,500万って、他の区と比べてどのあたりなんですか？
山川不動産の専門家
中央値の水準は中央区に次いで2番目に高く、北海道内の中古戸建てで価格の順位は32市区町村中2位です。一方で、8年間の上昇率40.0%は北海道内で「ok」判定の5市区町村のうち1位、全国の「ok」判定179市区町村の中でも7位という、価格・上昇率の両方で高い水準にあるエリアです。
木村相談者
価格も上昇率も両方高いって、けっこう珍しいパターンですね。
山川不動産の専門家
そうですね。北海道内という狭い範囲だけでなく、全国で見た場合の位置づけも確認しておきましょう。全国691市区町村の中古戸建て価格順位では東区は149位で、上位2割強に入る水準です。北海道内では2位という高い順位でも、全国規模で見ると中位よりやや上、という現実的な位置づけになります。片方の数字だけで「かなり高い」「そこそこ」と判断しないよう、県内・全国の両方の順位を合わせて見るのがポイントです。
木村相談者
北海道の中だけで見るのと、全国で見るのとで印象が変わりますね。
山川不動産の専門家
全国の「ok」判定エリアの平均中央値は約4,000万円なので、東区の3,500万円はそれよりやや低い水準ではありますが、上昇の勢いという点では際立っています。ただしこれは過去の実績データであって、将来の値上がりを約束するものではない点は忘れないでください。次は将来人口についてもお話ししておきたいと思います。
将来人口の見通し
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも気になるんですが。
山川不動産の専門家
正直にお伝えします。現時点で東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
分からないことを分からないままにしてくれるの、逆に信頼できます。
山川不動産の専門家
分かっていることと分かっていないことを分けて示すのが、正確な判断の土台になると思っています。それでは、ここまでの材料をもとに「売り時」をどう考えるか、一緒に整理してみましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
価格が上昇傾向にあること自体は事実ですが、売るかどうかを決めるのは、住み替えのタイミングや資金計画など、木村さんご自身の事情です。データはあくまで判断材料の一つとして使ってください。
木村相談者
上がってるから急いで売れ、みたいな話じゃないんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。データを踏まえたうえで、実際にご自宅がいくらで売れそうかを知りたくなったら、査定という選択肢があります。次はその流れを説明します。
相場を調べたら次にやること
木村相談者
相場は分かったんですけど、実際にうちがいくらで売れるかは別ですよね。
山川不動産の専門家
そうですね。中央値はエリア全体の話なので、実際の金額は土地の形状・接道状況・建物の状態などで変わります。気になったら、不動産会社の査定を受けてみるという選択肢があります。
- 1まず今回のような相場データで、エリア全体の水準感をつかむ
- 2一括査定サービスで複数の不動産会社に査定を依頼する
- 3提示された査定額と相場データを見比べる
- 4売却するかどうかは、金額と自分の事情を照らし合わせて決める
木村相談者
査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでください。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分意味があります。査定サービスはアフィリエイトを通じて運営されている点も、正直にお伝えしておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 北海道札幌市東区 |
| 対象種別 | 中古戸建て・宅地（土地と建物） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（8年間） |
| 直近3年プール | 2022年〜2024年、461件、中央値3,300万円 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 単年の信頼区間幅 | 11.4% |
| 更新日 | この記事はデータ更新のたびに同じURLで再生成されます |
木村相談者
このまとめ、あとで見返すのに便利ですね。次は他のエリアとも比べてみたいです。
近隣・同県の市区町村との比較
山川不動産の専門家
札幌市は10の区に分かれた政令指定都市で、区ごとに個別の記事があります。あわせて確認しておくと、判断材料が増えます。
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木村相談者
東区だけじゃなくて、周りの区も見比べられるのはありがたいです。表になってると、どの記事が何を扱っているかも一目で分かりますね。
山川不動産の専門家
同じ札幌市内でも区によって相場も上昇率もかなり違うので、比較しておくと東区の位置づけがより分かりやすくなります。最後によくある質問をまとめておきます。
よくある質問
木村相談者
東区の中古戸建て価格データはどこの情報ですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格ではなく成約ベースのため、実勢に近い数字です。
木村相談者
東区の価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で40.0%上昇しています。直近1年（2023年→2024年）でも9.4%の上昇です。ただし将来も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。
木村相談者
取引件数が減っているのは心配な材料ですか？
山川不動産の専門家
件数は2021年の213件をピークに2023年は132件まで減りましたが、2024年は147件と持ち直しています。件数の増減と価格の方向は必ずしも一致しないため、件数だけで良し悪しを判断しない方が正確です。
木村相談者
将来人口のデータはありますか？
山川不動産の専門家
現時点で東区の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。
木村相談者
査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
山川不動産の専門家
いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。査定サービスはアフィリエイトを通じて運営されています。
木村相談者
相場がだいたい分かってきました。実際に査定額も見てみようと思います。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から査定額を受け取って比較できます。査定は無料で、依頼したからといって売却の義務が生じるわけではありません。以下のようなサービスがあります。
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