前橋市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、前橋のマンション、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってるんです。いくつか相場サイトを見たんですけど、サイトごとに金額がバラバラで、結局いくらなのか分からなくて。

山川不動産の専門家

よくあるお悩みです。前橋の中古マンションは、実はサイトによって「相場」の出し方が全然違うんですよ。だから金額がバラつくのも当然なんです。まずは国土交通省が公開している実際に成約した価格で、落ち着いて現在地を見てみましょう。

木村相談者

実際に成約した価格…。売り出しの希望価格じゃなくて、ということですか？

山川不動産の専門家

そうです。相場サイトの多くは売り出しの希望価格や、条件を固定した推定値を使っています。前橋で本当に取引が成立した価格を年ごとに並べると、印象がかなり変わりますよ。

前橋市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースから、前橋市で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。

木村相談者

あれ、けっこう年によって上がったり下がったりしてますね。2020年は565万円なのに、2021年は1,300万円…倍以上じゃないですか。これって上昇トレンドってことですか？

山川不動産の専門家

ここが正直に伝えたいところで、前橋の中古マンションは「明確に上がっている」とは言い切れません。直近3年（2022〜2024年）をまとめると、成約価格の中央値は1,200万円です。まずはこれを相場の目安として持っておいてください。

なぜ年によって価格が大きく上下するのか

木村相談者

なんでこんなに年によって差が出るんでしょう。取引件数がそこまで少ないわけでもなさそうですけど。

山川不動産の専門家

いい着眼点です。理由は物件ごとの価格の幅がとても大きいからです。前橋のマンション市場には、築浅・駅近の物件から、築古で郊外の物件までが混在しています。年ごとの中央値は、その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで上下にブレやすいんです。

木村相談者

件数が少ないわけじゃなくて、物件のタイプがバラバラだから、ってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。実際に、安い順に並べたときの下位25%・中央値・上位25%の価格を見ると、その幅がよく分かります。

木村相談者

2024年だと下は400万円、上は2,100万円…真ん中の1,600万円だけ見ても意味がなさそうですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。真ん中の数字はあくまで出発点で、実際の成約価格は年によって400万円台から2,100万円超まで広く分布しています。築年・立地・広さで大きく変わるので、「前橋のマンション相場＝いくら」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

2017年からのデータで見ると、この価格の幅ってどう変わってきたんでしょう。8年分並べてみるとどうなりますか？

山川不動産の専門家

表の通りです。2017年は下位25%が約210万円、上位25%が約1,300万円で、差はおよそ1,090万円でした。それが2024年には下位25%が約400万円、上位25%が約2,100万円で、差はおよそ1,700万円まで広がっています。前半4年間(2017〜2020年)の差を平均すると約1,220万円、後半4年間(2021〜2024年)の差を平均すると約1,450万円で、平均で見ても価格帯の幅は広がっています。

木村相談者

一番差が小さかった年はどこなんですか？

山川不動産の専門家

2019年です。下位25%が約300万円、上位25%が約1,300万円で、差はおよそ1,000万円でした。この年がいちばん価格帯の「まとまり」があった年です。翌2020年には差がおよそ1,552万円まで広がり、2021〜2023年は1,350万円〜1,390万円ほどでやや落ち着きましたが、2024年には約1,700万円まで再び広がっています。年によって上下はありますが、2017年の約1,090万円から2024年の約1,700万円まで、価格帯の幅は全体として広がる方向にあるとみられます。

木村相談者

つまり、中央値の一言だけじゃ前橋のマンションの実態はつかみきれない、ということですね。

山川不動産の専門家

そうです。安い物件も高い物件も存在する幅そのものが、8年間で広がってきたという見方ができます。だからこそ、中央値よりも自分の物件がその幅のどのあたりに位置するかを、実際の査定で確かめることが大事になります。8年分のデータをまとめて眺めると、「前橋のマンション相場は一つの数字で言い表せない」ということ自体が、実は一番大事な事実なのかもしれません。

木村相談者

なるほど、方向を無理に読まずに「だいたいこのくらい」で受け止めるのがいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。あとは自分の物件がその幅のどのあたりにいるかを、実際の査定で確かめるのが一番確実です。

なぜサイトによって金額が違うのか

木村相談者

そもそも、なんでサイトごとにこんなに金額が違うんでしょう。あるサイトは1,200万くらいって出てて、別のサイトは2,000万近いことも。

山川不動産の専門家

大きく2つ理由があります。まず「売り出し価格」か「成約価格」かです。売り出しの希望価格は、成約価格より高めに出る傾向があります。もう一つは「平均」か「中央値」か。平均は高額物件に引っ張られて高く出やすく、中央値のほうが実感に近い数字になります。

木村相談者

売り出し価格ってことは、まだ売れてない値段ってことですよね。

山川不動産の専門家

そうです。この記事で使っているのは、実際に取引が成立した成約価格の中央値です。前橋の中古マンションについて、代表的な数字の種類を並べるとこうなります。

木村相談者

同じ「前橋のマンション相場」でも、数字の作り方でこんなに違うんですね。

山川不動産の専門家

迷ったら「実際に売れた金額の中央値」を基準にするのが安全です。本記事はそこに立っています。

前橋市の中古マンションは県内・全国でどのくらいの水準か

木村相談者

ちなみに、前橋のマンションって群馬の中では高いほうなんですか？それとも全国的にはどうなんでしょう。

山川不動産の専門家

データで確認しましょう。群馬県内で中古マンションの成約データが十分ある市区町村は、前橋市と高崎市の2市です。高崎市の直近の成約中央値は1,700万円で、前橋市の1,200万円はその2市の中では2位という水準です。

木村相談者

全国で見るとどうなんですか？

山川不動産の専門家

全国で同じように集計できる464市区町村の中で、前橋市は406位です。全国の平均は約2,287万円なので、前橋市の1,200万円は全国平均のおよそ52%にあたります。

木村相談者

半分くらいなんですね。全国平均と比べると、前橋は割安な水準ってことですか。

山川不動産の専門家

水準としては相対的に手が届きやすい価格帯と言えます。ただしこれは「安いから売り時ではない」という意味ではなく、あくまでエリアの価格帯の違いです。判断材料の一つとして押さえておいてください。

木村相談者

前橋の一戸建てのほうも気になります。マンションと同じような傾向なんですか？

山川不動産の専門家

種別によって傾向は変わります。前橋市の中古戸建ての相場は別記事でまとめているので、あわせて見てみてください。参考までに、北関東の中核都市である宇都宮市の中古マンション相場は成約中央値が2,100万円ほどで、前橋市よりも水準が高いエリアです。

これから先、需要はどうなるか(将来人口)

木村相談者

相場の位置づけは分かりました。ただ、前橋って人口が減っていくって聞きます。将来、売れなくなったりしないんでしょうか。

山川不動産の専門家

大事な視点です。ここで国の将来推計人口を見てみましょう。国土交通省が250mメッシュ単位で公表している公的な推計データです。前橋市は、残念ながら長期的には緩やかに人口が減る見込みです。

木村相談者

やっぱり減るんですね…。じゃあ、早く売らないと損ってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは短絡してほしくないところです。ひとつずつ見ていきましょう。

木村相談者

材料として頭に置いておく、くらいの感じですね。

山川不動産の専門家

その受け止め方が正確です。過去の成約価格の推移 × 将来人口の見通し――この2つを並べたうえで、「自分はいつ、どういう事情で動くか」を決める。人口の数字は判断を助ける材料であって、行動を急かす理由ではありません。

前橋のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

結局、うちは今売り時なんでしょうか。ズバリ知りたいような、でも決めつけられたくないような気持ちです。

山川不動産の専門家

前橋のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

相場は方向がはっきりしないから慌てなくていい。でも自分の部屋がいくらかは、ちゃんと知っておいたほうがいい、ということですね。

山川不動産の専門家

まさにそれが結論です。「相場が上がっているから今すぐ」でも「人口が減るから急げ」でもありません。ご自身の事情と、自分の物件の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

相場が分かったら、次にやること

山川不動産の専門家

前橋のマンションは物件ごとの価格の幅が大きいぶん、相場（1,200万円前後）はあくまで出発点です。ここから一歩進んで、自分の部屋そのものの査定額を知っておくと、売る・売らないの判断がぐっとしやすくなります。

木村相談者

査定って、どうやって受けるんですか？

木村相談者

焦らず、でも自分の部屋の値段はちゃんと知っておく。それで進めてみます。

山川不動産の専門家

それがいちばん健全な進め方です。前橋のマンションは価格の幅が大きい分、相場を知っただけでは自分の部屋の値段は分かりません。落ち着いて情報を揃えておくと、いざ動くときの判断がスムーズになりますよ。

前橋市 中古マンション 基本情報まとめ

木村相談者

こうやって表でまとまってると分かりやすいですね。ありがとうございます、少し落ち着いて考えられそうです。

山川不動産の専門家

いつでも参考にしてください。焦らず、でも自分の部屋の実額は早めに確かめておく。それが一番後悔しない進め方です。