木村相談者
山川さん、うちは桐生市の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。桐生市の戸建てって、そもそも相場ってどうやって調べたらいいんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省が公開している実際に成約した価格を年ごとに並べれば、感覚ではなく数字で現在地がつかめますよ。ただ桐生市の戸建ては、先に一つお伝えしておきたい特徴があります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
桐生市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
桐生市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、桐生市で実際に成約した中古戸建て(土地付き含む)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 700万円 | 73件 |
| 2018年 | 1,000万円 | 83件 |
| 2019年 | 670万円 | 81件 |
| 2020年 | 600万円 | 91件 |
| 2021年 | 1,000万円 | 89件 |
| 2022年 | 660万円 | 82件 |
| 2023年 | 700万円 | 77件 |
| 2024年 | 510万円 | 82件 |
木村相談者
600万から1,000万まで、年によってけっこう動いてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。桐生市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
桐生市の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年70〜90件あるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。それでも方向を断定できないのは、同じ桐生市の戸建てでも土地の広さ・建物の状態・築年数・立地でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なるほど、「600万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。桐生市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 245万円 | 660万円 | 1,450万円 |
| 2023年 | 350万円 | 700万円 | 1,800万円 |
| 2024年 | 228万円 | 510万円 | 950万円 |
木村相談者
安いほうは200万円台なのに、高いほうは1,000万円を超えるんですね。同じ桐生市の戸建てでこんなに開くとは思ってませんでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は500〜700万円台でも、実際の成約は200万円台から1,800万円台まで広く分布しています。土地は広いけれど建物が古く手を入れる前提の物件もあれば、比較的新しく状態の良い物件もある。「桐生市の戸建て相場=600万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。桐生市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの600万や700万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値や、人口推計をもとに10年後の価格を予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、AIで築年数や駅距離、人口推計を根拠に将来価格をシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
群馬県内・全国のなかで桐生市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
桐生市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 桐生市の位置 |
|---|---|
| 群馬県内の中古戸建て中央値 | 8位／9市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 656位／691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均、約4,000万円)との比較 | およそ6分の1程度の水準 |
木村相談者
県内でも下から2番目なんですね。全国だとさらに下のほうと。
山川不動産の専門家
そうですね。ここは正直にお伝えしておきたい点です。桐生市の戸建ては群馬県内でも全国でも価格水準は低めのエリアにあたります。ただ、これは「悪い」という話ではなく、取得しやすい価格帯という材料にもなります。周辺市とも並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 8年の価格の動き |
|---|---|---|
| 高崎市 | 2,200万円 | 参考値(物件の価格の幅などで断定せず) |
| 太田市 | 1,900万円 | -9.5%(下落傾向) |
| 前橋市 | 1,700万円 | 参考値(物件の価格の幅などで断定せず) |
| 伊勢崎市 | 1,700万円 | 参考値(物件の価格の幅などで断定せず) |
| 邑楽郡大泉町 | 1,600万円 | 参考値(取引件数が少ないため断定せず) |
| 館林市 | 1,500万円 | 参考値(物件の価格の幅などで断定せず) |
| 渋川市 | 1,200万円 | 参考値(取引件数が少ないため断定せず) |
| 桐生市 | 600万円(直近3年) | 断定せず(物件の価格の幅が大きい) |
| 吾妻郡嬬恋村 | 410万円 | 参考値(物件の価格の幅などで断定せず) |
木村相談者
渋川市も桐生市と同じ「参考値」なんですね。理由も同じなんですか？
山川不動産の専門家
いえ、実はそこが違います。渋川市が方向を断定していないのは取引件数そのものが少ないからです。桐生市は年間70〜90件台の取引があって件数自体は十分なんですが、物件ごとの価格の幅が大きいために方向を断定していません。同じ「参考値」でも、理由は市によって違うんです。
木村相談者
太田市だけ「-9.5%」ってはっきり数字が出てるのはなぜですか？
山川不動産の専門家
太田市は取引データの信頼度が高く、方向を断定できる条件がそろっているため、実際の下落率を表示しています。桐生市を含む他の市は、件数はあっても物件ごとの価格の幅が大きいため、同じ扱いにはしていません。データの見せ方をあえて分けているんです。
木村相談者
さっきから気になってるんですけど、桐生市は同じ「戸建て」なのに、なんでそんなに価格の幅が大きく変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
2024年の実データだと、価格の低いほうから4分の1にあたる物件は227万円台、高いほうから4分の1にあたる物件は950万円台でした。同じ桐生市の戸建てでも、下位4分の1と上位4分の1でおよそ4倍の開きがあるということです。
木村相談者
そんなに違うんですね。何が原因なんですか？
山川不動産の専門家
大きいのは建物の状態と土地の広さのばらつきです。桐生市は市街地に近い狭めの土地の戸建てから、郊外の広い敷地・築年数の古い建物まで、条件の幅が広く混在しています。同じ「戸建て」という括りでも、建物の傷み具合や土地面積の差が大きいと、中央値だけを見た印象と実際の相場感がズレやすいんです。だからこそ桐生市では、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切らず、直近3年をまとめた相場水準としてお伝えしています。
木村相談者
なるほど、だから桐生市だけ他の市と扱いが違うんですね。理由がわかると納得できます。
将来人口についてお伝えできること
木村相談者
桐生市の将来の人口ってどうなんですか？減っていくイメージがあるんですが。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、現時点で桐生市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
分からないことを分からないままにしておくのも、誠実な感じがしますね。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。人口は「需給の材料の一つ」にはなりますが、人口だけで価格の将来や売り時を決められるものではありません。金利・再開発・個別の物件条件など、ほかの要因も同じくらい影響します。相場観がつかめたところで、次は実際に査定額を確認する流れを見ましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 群馬県桐生市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅約55%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 82件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
桐生市の戸建て相場は県内でも全国でも価格の取得しやすさが特徴のエリアなのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。桐生市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
桐生市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした600万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で桐生市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。