木村相談者
福山市でマンションを持ってて、築25年くらいになってきたんですけど、そろそろ売却も考えていて。福山市のマンションって、今どのくらいの値段で売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
ちょうどいいタイミングでご相談いただきました。福山市は広島県東部の中心都市で、マンションの取引もある程度の件数が積み上がっているエリアです。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録されている実際の取引データを見ながら、順番に確認していきましょう。
木村相談者
お願いします。まずはざっくり、今いくらくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年に福山市で取引された中古マンションの中央値は2,000万円です。取引件数は152件と十分にあり、価格の動きを実際のトレンドとして追いやすいエリアといえます。
木村相談者
2,000万円かあ。ただ、うちは築25年なので、そのままの金額とは違いそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。築年数によって相場はかなり変わります。この後、築年帯ごとの相場も詳しく見ていきますね。まずは全体の価格推移から確認しましょう。
木村相談者
そもそもなんですけど、この「中古マンション」ってどこまでの物件が入ってるんですか？
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データのうち、区分所有のマンション(共同住宅)として取引されたものが対象です。一戸建てや土地の取引は別集計にしていて、そちらは福山市の中古戸建て・土地相場にまとめています。木村さんのように分譲マンションにお住まいの場合は、このデータがそのまま参考になります。
木村相談者
なるほど、ちゃんと分かれてるんですね。それなら安心して見られます。
中古マンションの価格推移(2017年〜2024年)
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データから、2017年から2024年までの年ごとの中央値をまとめました。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 64件 | 862.5万円〜2,000万円 |
| 2018年 | 1,550万円 | 44件 | 1,070万円〜2,125万円 |
| 2019年 | 1,500万円 | 49件 | 800万円〜2,100万円 |
| 2020年 | 2,100万円 | 51件 | 1,150万円〜2,550万円 |
| 2021年 | 2,000万円 | 116件 | 1,500万円〜2,600万円 |
| 2022年 | 1,800万円 | 114件 | 1,025万円〜2,500万円 |
| 2023年 | 1,900万円 | 148件 | 1,300万円〜2,600万円 |
| 2024年 | 2,000万円 | 152件 | 1,300万円〜2,400万円 |
木村相談者
あれ、ずっと上がり続けてるわけじゃないんですね。2020年に2,100万円まで上がって、2022年にはまた1,800万円まで下がってますね。
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。福山市は一直線に上がり続けているわけではなく、2020年に上昇したあと2022年にいったん下がり、2023年〜2024年にかけて再び持ち直しているという動きです。それでも2017年の1,500万円と2024年の2,000万円を比べると、8年間で約33.3%の上昇になっています。
木村相談者
上がったり下がったりしながら、結果として上がってる、ということなんですね。直近1年ではどうなんですか？
山川不動産の専門家
2023年の1,900万円から2024年の2,000万円で、直近1年の変化率は約5.3%の上昇です。2022年の落ち込みから回復してきている局面と読み取れます。
木村相談者
これって、これからも上がっていくってことですか？
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。データから確実に言えるのは、過去8年で上下しながらも約33.3%上昇し、直近1年は5.3%の上昇だったという事実までです。将来の値動きを予測するものではありません。
取引件数の推移
山川不動産の専門家
続いて取引件数です。福山市の中古マンション取引は2017年〜2019年が年40〜60件台でしたが、2021年以降は年間110件を超える水準に増えています。
| 年 | 取引件数 |
|---|---|
| 2017年 | 64件 |
| 2018年 | 44件 |
| 2019年 | 49件 |
| 2020年 | 51件 |
| 2021年 | 116件 |
| 2022年 | 114件 |
| 2023年 | 148件 |
| 2024年 | 152件 |
| 8年間合計 | 738件 |
木村相談者
2021年からぐっと増えてますね。
山川不動産の専門家
理由まではこのデータからは分かりませんが、2021年以降は年間110件を超える取引が続いていて、直近の2024年は152件と、価格の傾向を読み取るのに十分な件数があります。取引件数が十分にあるからこそ、先ほどの8年間の上昇傾向を実際のトレンドとしてお伝えしています。
木村相談者
件数がしっかりあるから、さっきの「上がってる」って話も信頼できる、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は木村さんの築25年というお住まいに近い、築年帯別の相場を見てみましょう。
築年帯別の相場
山川不動産の専門家
先ほどの2,000万円という中央値は、新築に近い物件から築30年を超える物件まで全部まとめた「真ん中」の値です。木村さんのように築25年のマンションだと、実際の相場はもう少し違ってきます。直近3年(2022年〜2024年)のデータを築年帯別にまとめました。
| 築年帯 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 2,700万円 | 2,400万円〜3,000万円 | 55件 |
| 築11〜20年 | 2,500万円 | 2,200万円〜3,000万円 | 93件 |
| 築21〜30年 | 1,600万円 | 1,300万円〜1,900万円 | 111件 |
| 築31年〜(参考) | 930万円 | 600万円〜1,400万円 | 105件 |
木村相談者
築21〜30年の帯が1,600万円ですね。うちは築25年だから、この帯に入るってことですか？
山川不動産の専門家
はい、木村さんのお住まいの築年数だと、この「築21〜30年」の帯に入ります。この帯の中央値は1,600万円で、全体の中央値2,000万円よりやや低くなります。この帯は4つの帯の中で取引件数が最も多い111件でもあります。福山市では築20年台のマンションの取引が一番活発だということです。
木村相談者
全体の数字よりちょっと安いけど、一番よく取引されてる帯なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。件数が多い分、査定を受けたときも比較材料が集めやすい帯だと言えます。ただし価格帯(25%〜75%)を見ると1,300万円〜1,900万円と幅があるので、木村さんのお部屋がその中のどのあたりに位置するかは、階数や向き、リフォームの有無といった個別の条件次第です。
木村相談者
一番下の「築31年〜(参考)」ってなってる帯は何ですか？
山川不動産の専門家
築31年以上の帯は件数自体は105件とそれなりにありますが、価格帯(25%〜75%)が600万円〜1,400万円とかなり広く、物件ごとの差が大きいエリアです。そのため中央値930万円という数字は目安程度にとどめていて、木村さんの帯(築21〜30年)ほど確度の高い数字とはお伝えしていません。
木村相談者
全体の数字だけ見てたら、うちの相場を勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。中央値はあくまで全体の目安なので、築年帯まで見て初めて自分の物件に近い相場感がつかめます。次は、この福山市の水準を広島県内・全国と比べてみましょう。
広島県内・全国と比べると
山川不動産の専門家
福山市の水準感をつかむために、広島県内の他エリアや全国平均とも比べてみましょう。
| エリア | 中古マンション中央値 |
|---|---|
| 広島市南区 | 3,400万円 |
| 広島市中区 | 2,800万円 |
| 広島市佐伯区 | 2,000万円 |
| 福山市 | 2,000万円 |
| 三原市 | 2,000万円 |
| 呉市(参考) | 1,800万円 |
| 全国平均(464市区町村) | 約2,287万円 |
木村相談者
福山市、広島市中心部よりは安いけど、全国平均に近いくらいなんですね。
山川不動産の専門家
はい。広島県内14市区町村の中で、福山市は中古マンションの中央値が8番目の水準です。全国464市区町村の中では217位で、全国平均の約2,287万円とほぼ同じ水準といえます。県内では広島市中区・南区のような都心部より落ち着いた価格帯ですが、三原市や佐伯区と同じくらいの水準です。
木村相談者
上昇率で見るとどうなんですか？さっき福山市は8年で33.3%上がったって話でしたけど。
山川不動産の専門家
いい質問です。上昇率で見ると、福山市は全国217市区町村の中で115位、広島県内では6市区町村の中で4位という結果になっています。価格水準は全国平均並みですが、上昇率は県内の中では中位からやや上、という位置づけです。
木村相談者
数字だけ見ると、まあまあ堅実なエリアって感じですね。
山川不動産の専門家
客観的なデータではそう言えます。ただ、これは「今すぐ売るべき」という意味ではありません。次は、このデータをどう受け止めて売り時を考えるかという話をしますね。
売り時をどう考えるか
木村相談者
結局のところ、うちのマンションは今売るべきなんでしょうか？
山川不動産の専門家
そこは私からは「今が売り時です」とは言えません。データから言えるのは、福山市の中古マンション相場が8年間で33.3%上昇した一方、途中で2020年の上昇と2022年の下落を経ていて、単純な右肩上がりではないという事実、そして木村さんの築25年という条件だと、築21〜30年の帯の中央値1,600万円が実態に近い目安になるという事実までです。
木村相談者
上がってきたのは事実だから、売るなら今、みたいな話にはならないんですか？
山川不動産の専門家
そう単純には言えません。過去8年間で上昇したのは事実ですが、2022年には一度下落していて、これが今後も一方向に続くことを保証するものではありません。価格の動きは判断材料の一つではありますが、それだけで売り時を決めるものではないと考えています。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えたらいいんですか？
山川不動産の専門家
ご自身の住み替えの都合や資金計画、今のお住まいの状態のほうが、実際には大きな判断材料になります。福山市の相場が全国平均並みの水準にあり、8年間で上下しながらも上昇してきたという事実は知っておいて損はありません。そのうえで、いつ売るかはご自身のタイミングで決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
相場を知ったうえで、自分のタイミングで考える、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場観がつかめたら、次は実際の査定額を確認する流れをご案内しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認する流れになります。木村さんの場合、築21〜30年の帯だけでも1,300万円〜1,900万円と幅があるので、中央値だけでなく実物を見た査定額を知ることが特に大事です。
- 1相場を把握する — この記事の中央値・築年帯別の水準・近隣エリアとの比較で、大まかな水準を確認する
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を取り寄せ、幅を確認する
- 3査定額を比較する — 会社によって査定額に差が出ることが多いので、複数社を比べる
- 4売却するかどうかを判断する — 査定額と自分の事情を照らし合わせて、売るかどうか・いつ売るかを決める
木村相談者
査定って1社だけじゃダメなんですか？
山川不動産の専門家
築年帯によって価格帯の幅が大きいエリアなので、会社によって査定額の見方が変わりやすいんです。複数社に依頼して幅を見ることをおすすめします。この記事の最後にいくつかサービスのリンクを載せておきますね。
木村相談者
査定を頼んだら、必ずその会社にお願いしないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定額を聞いてみるだけでも大丈夫です。査定を受けることも、そのまま売却を依頼することも義務ではありません。まずは相場感と実際の査定額を照らし合わせて、ご自身のタイミングを考える材料にしていただければと思います。
木村相談者
それなら気軽に試せそうです。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県福山市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近の中央値 | 2,000万円(2024年、152件) |
| 8年間の変化率 | 約33.3%上昇(2017年→2024年) |
| 築21〜30年の中央値(木村さんの帯) | 1,600万円(直近3年、111件) |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ XIT001(不動産取引価格情報) |
近隣・同県市区町村との比較
木村相談者
他の市や区はどうなんですか？ついでに見てみたいです。
木村相談者
福山市の中では、戸建てや土地の売却も考えたほうがいいエリアなんですか？
山川不動産の専門家
それは所有されている物件次第です。福山市では戸建て・土地の取引データも集計していて、そちらは福山市の中古戸建て・土地相場にまとめています。マンションと戸建てで両方を検討されている場合は、あわせてご覧ください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いていいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
福山市のマンションって、これからも上がり続けるんでしょうか？
山川不動産の専門家
将来の価格を予測することはできません。この記事でお伝えしているのは、あくまで2017年〜2024年という過去の実際の取引データです。過去8年で上下しながら約33.3%上昇し、直近1年は5.3%の上昇だったという事実まではお伝えできますが、この先どうなるかはこのデータだけでは分かりません。
木村相談者
中央値の2,000万円って、うちの築25年のマンションにもそのまま当てはまるんですか？
山川不動産の専門家
そのまま当てはまるわけではありません。2,000万円は全築年帯を合わせた中央値です。木村さんのように築21〜30年の場合は、その帯の中央値1,600万円のほうが実態に近い目安になります。それでも階数や向き、リフォームの有無で価格帯の幅の中のどこに位置するかは変わるので、正確な金額を知るには個別の査定が確実です。
木村相談者
2022年に価格が下がったのって、何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
理由まではこのデータからは分かりません。お伝えできるのは、2022年の中央値が1,800万円で前年の2,000万円から下がり、その後2023年・2024年にかけて回復してきているという事実までです。単年の増減だけで一方向に決めつけないよう、複数年の推移で見ることをおすすめします。
木村相談者
広島市中区のほうが高いみたいですけど、中区で買ったほうが得ってことですか？
山川不動産の専門家
そういうことではありません。価格水準は中区のほうが高いですが、これは中区と福山市でそれぞれ取引されている物件の傾向やエリアの性格が違うためです。木村さんが所有されているのは福山市の物件なので、この記事の福山市のデータを基準に考えていただくのがいいと思います。
山川不動産の専門家
相場観はつかめたと思います。実際にいくらで売れそうか気になったら、査定額を確認してみましょう。査定を受けること自体は義務ではないので、気になったタイミングで大丈夫です。
木村相談者
ありがとうございます、参考になりました。