広島市東区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、広島市東区にマンションを持っているんですが、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べると、サイトによって「上昇傾向」とか書いてあったり、金額もバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、東区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに何を集計しているかが違うので、金額も見え方も変わってくるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。広島市東区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

広島市東区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年に2,100万円まで上がったのに、2021年に1,800万円へ下がって、また2022年に2,100万円……。行ったり来たりしてますね。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、この数字だけで「一貫して上昇している」とも「下降している」とも言い切ることはできません。1,500万円台から2,100万円台まで年によって振れがあり、直近の2022年以降は1,800万円台〜2,100万円台のあたりで推移しています。なぜここまで年によって振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

他のサイトで「9年で36.8%上昇」みたいな書き方を見たことがあるんですが、それとは違うんですか?

山川不動産の専門家

考え方が違います。特定の年からの上昇率だけを切り出して紹介しているサイトもありますが、切り出す起点の年を変えるだけで印象が大きく変わってしまいます。実際、東区の場合は2020年を起点にすると下がっていますし、2021年を起点にすると上がっています。この記事では、どこか1年を起点にした上昇率を主役にするのではなく、年ごとの実際の中央値をそのまま並べて、後ほど「その数字がどれくらい信頼できるか」まで含めてお伝えします。

木村相談者

都合のいい年だけ切り出されると、印象操作っぽくなりますよね。

山川不動産の専門家

そうなんです。次は、中央値の裏にある価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,900万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,225万円、上から4分の1が3,375万円です。中央値1,900万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,225万円から3,375万円って、3倍近い開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は378件、中央値は2,000万円になります。

木村相談者

単年とプールで少し金額が違いますね。

山川不動産の専門家

ええ、2024年単年は1,900万円、3年プールは2,000万円で、ほぼ近い水準ではありますが完全には一致しません。ここで大事なのが2024年単年の相対信頼区間の幅は47.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っているという点です。2024年の年間取引件数は118件、3年プールでも378件あり、件数自体は少なくありません。つまりこれは、「取引が少ないから分からない」というより「物件ごとの価格差そのものが大きい」ために単年のブレが基準を大きく超えてしまっている、というのが実態です。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。東区は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、2020年の2,100万円、2021年の1,800万円のような振れが起きています。単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは基準に対して大きく足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした2,000万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。

広島市東区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、東区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、広島市東区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は東区が全国や県内、そして広島市内の他の区と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内・区内のなかで広島市東区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内8位/14、全国だと217位/464……。極端に高くも低くもない、真ん中くらいなんですね。

山川不動産の専門家

県内・全国ともにほぼ中位です。突出して高いエリアでも、極端に低いエリアでもありません。広島市内の8区とも並べてみましょう。

木村相談者

東区は佐伯区と同じ2,000万円なのに、扱いが違うんですね。

山川不動産の専門家

そこがポイントです。佐伯区は2024年単年で91件の取引があり相対信頼区間が基準内(25%程度)に収まっているので単年の水準として扱っています。一方、東区は取引件数自体(2024年118件)は佐伯区より多いのに、物件ごとの価格差が大きいために単年の相対信頼区間が47.4%まで広がり、直近3年の水準として扱っています。同じ2,000万円でも、その数字がどれだけの確からしさで出ているかは区によって違うということです。より広いエリアの相場は広島県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

中央値の金額だけじゃなくて、その金額がどれくらい信じられる数字なのかまで見る必要があるんですね。

広島市東区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準はほぼ真ん中で、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

東区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「中位だから様子見」でも「安いから今のうちに」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「県内でほぼ中位だから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

東区の相場は県内・全国ともにほぼ中位で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。広島市東区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

広島市東区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では1,900万円ですが、価格帯は1,225万円〜3,375万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

東区は単年の相対信頼区間幅が47.4%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年2,100万円、2021年1,800万円のように年によって振れがあり、直近2022〜2024年は1,800万円台〜2,100万円台のあたりで推移しています。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと「9年で上昇」のような書き方を見かけますが、なぜ違って見えるんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているか、どの年を起点にしているかが違うからです。特定の年を起点にした上昇率だけを切り出すと印象が変わりやすく、起点を変えると結論が逆になることもあります。本記事は国交省の成約価格を年ごとにそのまま中央値で集計し、信頼区間の幅まで示したうえで、方向を断定しない立場をとっています。

木村相談者

広島市内の他の区と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

広島市8区の中では、南区(3,400万円)・中区(2,800万円)が高め、安佐北区(1,500万円)・安芸区(1,750万円)が低めで、東区(2,000万円)は佐伯区(2,000万円)と並ぶ中位グループです。ただし佐伯区は単年の数字として扱える区分、東区は物件差の大きさから直近3年の参考値として扱っている区分という違いがあります。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で広島市東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。