木村相談者
山川さん、広島市安芸区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産会社のサイトを何個か見たんですが、間取り別の目安みたいな数字ばかりで、実際にいくらで売れているのかがよく分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。多くのサイトは「間取りごとの想定価格」や「売り出し中の物件一覧」を出していますが、それは希望価格であって、実際に成約した金額とは別物です。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、安芸区の今の位置を数字で確認していきましょう。
木村相談者
成約価格って、実際に売れた金額そのものってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースに、安芸区で実際に取引された中古マンションの記録があります。2017年から2024年までの年別中央値を並べると、安芸区の特徴がよく見えてきます。
広島市安芸区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,150万円 | 12件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 9件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 13件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 11件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 26件 |
| 2022年 | 1,650万円 | 34件 |
| 2023年 | 2,100万円 | 29件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 27件 |
木村相談者
2023年に2,100万円まで上がったのに、2024年は1,600万円に下がってますね。これは下落してるってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。安芸区は年間の取引件数が9〜34件と、市区町村全体で見ると少なめの部類に入ります。件数が少ない年は、たまたま高い物件・安い物件が集まっただけで中央値が大きく動くことがあり、2023年の2,100万円も2024年の1,600万円も、その振れの範囲内です。次のセクションで、その振れ幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅って、実際どのくらいなんですか?
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,600万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,100万円、上から4分の1(p75)は2,400万円です。取引件数は27件です。
木村相談者
1,100万円と2,400万円だと、2倍以上開きがありますね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2024年単年の相対信頼区間の幅は75.0%にもなります。取引データが十分とみなす基準(トレンドを語れる水準)は25%以下なので、安芸区の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数が少ないこと自体が、単年の数字を不安定にしている理由です。
木村相談者
同じ安芸区の中でそんなに差が出るものなんですか?
山川不動産の専門家
はい。安芸区は瀬野川沿いや船越・中野といった地域ごとにマンションの築年数や規模が異なり、駅からの距離によっても価格差が出やすいエリアです。中央値の1,600万円は「安芸区全体としてはこのあたり」という目安であって、あなたの部屋がその金額で売れるとは限りません。だからこそ最後は、区全体の中央値だけでなく、ご自身の物件そのものの査定額まで見る必要があります。
木村相談者
じゃあ、この1,600万円って数字自体、あまり信用できないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,600万円だから来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数90件、中央値1,750万円になります。単年よりも振れが小さく、安芸区の直近の相場水準としてはこちらの1,750万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
なるほど、単年の1,600万円より3年分の1,750万円のほうが、ならしたときの実感に近いんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。安芸区の場合、2022年から2024年にかけては年ごとに1,650万円→2,100万円→1,600万円と振れていますが、3年プールで見るとそれらの中間あたりの1,750万円に落ち着くという関係になります。この記事でも、安芸区の代表的な相場水準としては3年プールの1,750万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
正直に「単年では分からない」って言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字は「実際に成約した金額」であることも補足しておきます。不動産会社のサイトでよく見る「間取り別の想定価格」は、その市区の取引全体から間取り条件を1つに絞って算出した推定値であることが多く、実際の成約分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値と実際の分布(p25〜p75)をそのまま使っています。相場観がつかめたところで、次は他の区や全国と比べて安芸区がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・広島市内のなかで安芸区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
安芸区の水準を、広島市内の他の区や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 安芸区の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古マンション中央値 | 13位／14市区町(下位寄り) |
| 全国の中古マンション中央値 | 293位／464市区町村 |
| 全国(取引データが十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,884.9万円に対して約6割の水準 |
木村相談者
県内で下から2番目ですか。安芸区って、そんなに低いんですね。
山川不動産の専門家
広島市は8つの区でエリア差が大きい都市です。安芸区は広島市の8区の中でも価格水準が低いグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、安芸区(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。広島市内の8区を、中古マンション中央値が高い順に並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 南区 | 3,400万円 | 取引データが十分な区分 |
| 中区 | 2,800万円 | 取引データが十分な区分 |
| 安佐南区 | 2,400万円 | 取引データが十分な区分 |
| 西区 | 2,200万円(直近3年・参考値) | 参考値 |
| 東区 | 2,000万円(直近3年・参考値) | 参考値 |
| 佐伯区 | 2,000万円 | 取引データが十分な区分 |
| 安芸区 | 1,750万円(直近3年・参考値) | 参考値 |
| 安佐北区 | 1,500万円(直近3年・参考値) | 参考値 |
木村相談者
南区や中区は3,000万円台なのに、安芸区は1,750万円。同じ広島市の中でもずいぶん違うんですね。
山川不動産の専門家
広島市中心部に近い南区・中区・安佐南区は取引データが十分な区分で、駅前や都心部へのアクセスの良さが価格に反映されています。一方、安芸区・東区・西区・安佐北区は単年では方向を断定できない参考値扱いで、市中心部からやや離れたエリアという共通点があります。同じ「参考値」の中でも、安芸区は8区の中で安佐北区に次いで2番目に低い水準です。
木村相談者
水準が低めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。相場の位置関係がつかめたところで、安芸区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、安芸区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、安芸区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの利便性など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
広島市安芸区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループで、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
安芸区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
安芸区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2023年の2,100万円、2024年の1,600万円と年によって振れがあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。2022年から2024年の3年プールの中央値は1,750万円で、単年よりも振れが小さい。
- 2広島市内でも価格水準が低めのグループ — 県内14市区町中13位、全国464市区町村中293位。全国平均(約2,884.9万円)の約6割の水準で、安芸区では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、安芸区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「振れた年もあるから待て」でも「安いから急げ」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。安芸区全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの部屋がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,750万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県広島市安芸区 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 27件(3年プールでは90件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「単年では分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
安芸区の相場は広島市内でも水準は低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。安芸区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。間取り別の想定価格や売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
安芸区のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,750万円です。2024年単年では1,600万円ですが、価格帯は1,100万円〜2,400万円まで幅があり、取引件数自体が少なめのエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
安芸区は単年の相対信頼区間幅が75.0%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2023年に2,100万円まで上がった年がある一方、2024年は1,600万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で安芸区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
安芸区は同じ広島市の中区や南区と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値で見ると、南区3,400万円、中区2,800万円に対して、安芸区は1,750万円(3年プール)です。違うのは価格水準そのものと、データの安定度の両方です。中区・南区・安佐南区は取引データが十分な区分で単年でもトレンドを語れますが、安芸区は取引件数が年9〜34件と少なめで、単年の振れが大きいため参考値扱いになっています。同じ広島市内でも、区によって数字の性質が違う点は正確に分けて捉えてください。