木村相談者
うちのマンション、呉市にあるんですけど、そろそろ売却も考えてて。今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。不動産アドバイザーの山川です。まず大事なことをお伝えすると、「今が絶対の売り時」と断定できるデータはどこにもありません。ただ、呉市の中古マンション市場がどう動いてきたかを国交省の公的な取引データで確認すれば、判断材料は用意できます。順番に見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。呉市って広島市の隣くらいのイメージなんですけど、マンション市場としてはどうなんですか。
山川不動産の専門家
呉市は広島県南部、瀬戸内海に面した都市です。JR呉線・呉駅から広島駅まで快速で約32分、広島市への通勤圏として利用されています。まずは価格がどう動いてきたか、実際の取引データを見てみましょう。
呉市の中古マンション、価格はどう動いている？
木村相談者
このグラフの数字って、どこから出してるんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリ（XIT001）に登録されている、実際の中古マンション取引価格をもとにした年ごとの中央値です。呉市では2017年の中央値が1,300万円、2024年が1,850万円でした。この8年間の幅で見ると価格の水準は切り上がっているように見えます。
木村相談者
8年で1,300万円から1,850万円なら、けっこう上がってますね。今売った方がいいんじゃ…
山川不動産の専門家
そこは慎重にお伝えしたいところです。年ごとの数字を見ると、2019年に一度1,850万円まで上がったあと、2020年・2021年は1,600万円に下がっています。その後2022年1,700万円、2023年1,800万円、2024年1,850万円と持ち直していますが、一直線に右肩上がりというわけではありません。
木村相談者
なるほど、波はあるんですね。直近の相場感は今どれくらいなんですか？
山川不動産の専門家
呉市は年によって取引件数の変動が大きいため、直近1年だけでなく2022年〜2024年の3年間をまとめたデータで見るのが目安になります。この3年間（取引件数287件）の中央値は1,800万円です。2024年単年の中央値1,850万円とほぼ近い水準ですが、単年よりも母数が大きい分、より安定した相場観として参考にしていただけます。
木村相談者
単年より3年でまとめた方がいいのは、なんでですか？
山川不動産の専門家
このあと詳しくお話ししますが、呉市は同じ年の中でも物件ごとの価格の幅がかなり広いんです。単年のデータだけだと、たまたま高い物件・安い物件が集中した年は数字が振れやすくなります。なので呉市のような市では、単年の増減だけで「上がった」「下がった」と言い切らず、複数年のまとまりで水準を見るのが安全です。
木村相談者
年ごとの数字を全部見てみたいです。表とかにできますか？
山川不動産の専門家
もちろんです。2017年〜2024年の中央値と、価格帯（25%水準〜75%水準）、取引件数をまとめるとこうなります。
| 年 | 中央値 | 価格帯（25%〜75%水準） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 990万円〜1,900万円 | 15件 |
| 2018年 | 1,650万円 | 1,225万円〜2,350万円 | 22件 |
| 2019年 | 1,850万円 | 987万円台〜2,100万円 | 22件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 1,200万円〜2,425万円 | 20件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 1,200万円〜2,250万円 | 75件 |
| 2022年 | 1,700万円 | 1,200万円〜2,300万円 | 97件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 1,100万円〜2,400万円 | 108件 |
| 2024年 | 1,850万円 | 1,300万円〜2,575万円 | 82件 |
木村相談者
こうやって並べると、どの年も価格帯の幅が広いのがよく分かりますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。件数が少なかった2017年〜2020年だけでなく、件数が増えた2021年以降も価格帯の幅は狭くなっていません。件数が増えても物件ごとの差は縮まらない、というのが呉市の特徴の一つです。
木村相談者
分かりました。じゃあ次は、実際にどれくらい取引されているのか知りたいです。
取引件数の推移とその意味
山川不動産の専門家
価格だけでなく、年間にどれくらい取引されているかも見ておきましょう。2017年は年間15件、2018年・2019年は22件と、この時期はまだ取引が少なめでした。
木村相談者
それが2021年以降、急に増えてますね。
山川不動産の専門家
はい。2021年に75件、2022年に97件、2023年には108件まで増えました。2024年は82件とやや落ち着いていますが、それでも2017年〜2020年の時期と比べると水準は高いままです。
木村相談者
件数が増えたのは何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
具体的な理由まではこのデータからは分かりませんが、取引件数が増えると中央値の計算の元になる母数も増えるので、価格データの信頼度としてはむしろ上がります。2017年の15件のような少ない件数の年は、1件の取引価格の影響を強く受けやすい点は留意が必要です。
木村相談者
件数が多い方が、データとしては信用できるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただ、件数が多くても呉市の場合はもう一つ気をつけたい点があります。次にそこをお話しします。
物件によって価格の幅が大きいという事実
木村相談者
気をつけたい点って何ですか？
山川不動産の専門家
同じ年に取引された物件でも、価格のばらつきがかなり大きいという点です。例えば2024年（82件）の場合、価格が低い方から数えて25%あたりの水準が1,300万円、高い方から数えて25%あたりの水準が2,575万円でした。中央値1,850万円を挟んで、下は1,300万円台、上は2,500万円台まで広がっています。
木村相談者
えっ、そんなに差があるんですか。同じ呉市のマンションなのに。
山川不動産の専門家
はい。立地（呉駅周辺か郊外か）、築年数、専有面積、管理状態などの条件によって、同じ市内でも価格帯がかなり分かれます。この価格の幅の広さは2017年〜2024年の全期間で見られる傾向で、2017年時点でも25%水準1,000万円弱に対して75%水準1,900万円と、開きは同じように存在していました。
木村相談者
じゃあ、うちのマンションがいくらで売れるかは、この中央値だけじゃ分からないってことですよね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。中央値はあくまで市全体の目安であって、個別の物件がいくらで売れるかは、立地や築年数、管理状態を踏まえた個別の査定でないと分かりません。呉市は物件ごとの価格の幅が大きいため、当サイトでは単年の増減だけで「上昇傾向」「下落傾向」と方向を断定せず、複数年の水準として紹介しています。
木村相談者
よく分かりました。じゃあ、この先ずっと呉市のマンションは値上がりしていくんですか？
山川不動産の専門家
それは誰にも断定できません。ここまでの数字はあくまで2017年〜2024年の過去の実績です。将来の価格を保証するものではないので、その前提でここから先の話を聞いてください。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
じゃあ結局、うちは今売った方がいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
「今が売り時」と一律に言えるものではありません。ここまで見てきたように、呉市の中古マンション価格は2020年〜2021年の落ち込みを挟みながらも、2022年以降は1,700万円→1,800万円→1,850万円と持ち直してきています。これは事実として押さえておいていいと思います。
木村相談者
持ち直してきているなら、悪いタイミングではなさそうですね。
山川不動産の専門家
そう捉えることもできます。ただ同時に、呉市は物件ごとの価格差が大きい市でもあります。同じタイミングで売り出しても、立地や築年数、管理状態によって実際の成約額は大きく変わり得ます。市全体の中央値が上向いているからといって、ご自宅も同じように高く売れるとは限りません。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんですか。
山川不動産の専門家
大きく3つです。1つ目は市場の水準（今日お話しした価格・取引件数の推移）、2つ目はご自宅固有の条件（立地・築年数・管理状態）、3つ目は住み替えや資金計画などご自身の事情です。市場データだけで「売るべき」「待つべき」と決めるものではなく、この3つを合わせて考える材料の一つとして使っていただくのが適切です。
木村相談者
分かりました。じゃあ、実際に動くとしたら何から始めればいいですか？
査定の流れ
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、実際に査定額を確認する流れを紹介します。
- 1相場を把握する — 今回ご覧いただいたような市区町村単位の価格推移・取引件数を確認し、大まかな相場感をつかみます
- 2複数社に査定を依頼する — 立地や築年数、管理状態によって査定額は会社ごとに差が出やすいため、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼して比較します
- 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、その根拠（成約事例や周辺相場との比較）も確認します
- 4売却するかどうかを判断する — 査定額が出た段階でも、実際に売り出すかどうかはご自身の事情に合わせて判断して構いません
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。査定はあくまで金額を知るための手段で、売却の義務は発生しません。相場を知ったうえで「今回は見送る」という判断も十分ありです。
呉市 中古マンション 基本情報まとめ
木村相談者
ここまでの話、数字で一覧にしてもらえますか。
山川不動産の専門家
まとめるとこうなります。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 対象 | 呉市（広島県）中古マンション |
| 直近3年（2022〜2024年）の中央値 | 1,800万円（取引287件） |
| 2024年単年の中央値 | 1,850万円（取引82件） |
| 2024年の価格帯（25%〜75%水準） | 1,300万円台〜2,575万円台 |
| 2017年の中央値 | 1,300万円（取引15件） |
| データ対象期間 | 2017年〜2024年 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
木村相談者
出典元も分かると安心しますね。
山川不動産の専門家
このサイトの数字はすべて国交省が公開している一次データにもとづいています。他のサイトの推計値と比べたいときは、この出典を基準にしていただくのが確実です。
近隣・広島県内の市区町村と比べると
木村相談者
呉市の1,800万円って、他の市と比べて高いんですか、安いんですか。
山川不動産の専門家
同じデータベースに登録されている全国464市区町村の中古マンション中央値の平均は約2,290万円です。呉市の1,800万円はこれより低い水準になります。順位で見ると、全国464市区町村中270位、広島県内14市区町村中では12位という位置です。
木村相談者
県内では下の方なんですね。近くの市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
広島県内で比較できるデータがある市をいくつか挙げると、こうなります。
| 市区町村 | 中央値 | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 呉市（この記事） | 1,800万円 | 参考値のため非掲載 |
| 三原市 | 2,000万円 | 約17.6%上昇 |
| 福山市 | 2,000万円 | 約33.3%上昇 |
| 東広島市 | 2,100万円 | 参考値のため非掲載 |
| 廿日市市 | 2,300万円 | 参考値のため非掲載 |
山川不動産の専門家
呉市の1,800万円は、これらの近隣市と比べるとやや低めの水準にあります。三原市・福山市は取引データが十分にあるため8年間の変化率も出せますが、呉市・東広島市・廿日市市は物件ごとの価格差が大きく、変化率という形での断定は避けています。
木村相談者
そう考えると、呉市はまだ価格の伸びしろがあるのかもしれないですね。
山川不動産の専門家
そう見ることもできますが、断定はできません。地価や価格の水準は、立地条件・産業構造・交通利便性などが異なればそれぞれ別の理由で動きます。呉市が近隣市と同じように上がっていく保証はありません。あくまで「今の呉市の水準は近隣より低め」という事実の共有に留めておいてください。
木村相談者
分かりました。そういえば、呉市の人口とか将来性みたいなデータも見られますか？
山川不動産の専門家
呉市については、当サイトが参照している将来推計人口の公的データ（国交省 XKT013）がまだ整備されていない状態です。不確かな数字を出すよりは、データが揃うまで空欄にしておく方が誠実だと考えているので、今回は人口動向には触れずに、実際の取引価格データのみでお伝えしています。
木村相談者
適当な数字を出さないのは、逆に信頼できますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか確認させてください。呉市の中古マンションは今後も値上がりするんですか？
山川不動産の専門家
断定はできません。2017年〜2024年の実績では2020年〜2021年に下落した局面もありました。過去の実績が将来を保証するものではないので、値上がりを前提に判断するのは避けた方がいいです。
木村相談者
直近3年の中央値1,800万円と、2024年単年の1,850万円、どっちを信じればいいんですか？
山川不動産の専門家
どちらも同じデータベースからの正しい数字です。3年間287件でまとめた1,800万円の方が母数が大きく安定した目安、2024年単年82件の1,850万円は直近の動きにより敏感な数字です。両方を「幅」として捉えていただくのがおすすめです。
木村相談者
売却を考え始めたら、まず何をすればいいですか？
山川不動産の専門家
まずは今回のような市区町村単位の相場データで大まかな水準をつかみ、そのうえで複数の不動産会社に査定を依頼して、ご自宅固有の条件を反映した金額を確認するのがおすすめです。査定を受けても売却の義務はありません。
木村相談者
築年数別の相場みたいなものは出ないんですか？うちのマンションの築年数に近いものを知りたいです。
山川不動産の専門家
呉市は、築年数帯ごとに分けて中央値を出せるほど各帯の取引件数がまとまっていない状態です。実際にない数字を「だいたいこれくらい」と出すと、かえって誤解を招くと考えているので、このページでは市全体の中央値・価格帯までの掲載にとどめています。築年数を反映した金額を知りたい場合は、その点も含めて不動産会社の査定を受けていただくのが確実です。
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで大丈夫です。もし査定額を確認したくなったら、下記のような一括査定サービスから、複数社の金額を比較してみてください。
木村相談者
焦らず、まずは相場を頭に入れておくところから始めてみます。ありがとうございました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、ありがとうございました。また分からないことがあれば、いつでもご相談ください。