木村相談者
山川さん、呉市の実家というか、今住んでる一戸建てをそろそろ売ろうかどうか迷ってるんです。不動産の一括査定サイトをいくつか見てみたんですけど、サイトによって「今が売り時です」って書いてあったり、逆に何も書いてなかったりで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは呉市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は呉市は年によって取引される物件の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは「上がった」「下がった」と言い切りにくいエリアのひとつなんです。今日はまず、国交省の公的データで実際の成約価格がどう動いてきたか、一緒に数字で確認していきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物・宅地)の記録があります。呉市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かるので、まずはグラフを見てください。
呉市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、呉市の中古戸建ての年別中央値と価格帯(p25〜p75、価格を安い順に並べたときの下から4分の1〜上から4分の1のレンジ)です。表にすると次のようになります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,400万円 | 600万円〜2,800万円 | 162件 |
| 2018年 | 925万円 | 435万円〜2,500万円 | 118件 |
| 2019年 | 900万円 | 445万円〜2,500万円 | 172件 |
| 2020年 | 1,100万円 | 400万円〜2,600万円 | 173件 |
| 2021年 | 940万円 | 270万円〜2,500万円 | 169件 |
| 2022年 | 1,300万円 | 450万円〜2,700万円 | 168件 |
| 2023年 | 990万円 | 400万円〜2,425万円 | 156件 |
| 2024年 | 980万円 | 300万円〜2,400万円 | 141件 |
木村相談者
2017年に1,400万円だったのが2018年は925万円まで下がって、2022年にはまた1,300万円に戻って……。正直、上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では呉市の中古戸建てについて「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。呉市は年間の取引件数自体は118〜173件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
直近の2024年のデータで見てみましょう。中央値は980万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は300万円、上から4分の1(p75)は2,400万円です。同じ2024年の呉市の中だけでも、これだけの開きがあります。
木村相談者
300万円と2,400万円だと、8倍くらい違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は107.1%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、呉市の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態、駅からの距離といった物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この980万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は980万円だから来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数465件、中央値1,000万円になります。単年よりも振れが小さく、呉市の直近の相場水準としては、こちらの1,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の980万円と3年プールの1,000万円は、ほぼ同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2022年の1,300万円、2018年の925万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、呉市の代表的な相場水準としては3年プールの1,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は年ごとの取引件数の動きも見ておきましょう。
呉市の中古戸建て、成約件数の推移
木村相談者
価格の話は分かったんですが、そもそも呉市って戸建てがどのくらい売買されてるんですか？
山川不動産の専門家
それも大事な視点です。取引件数のグラフを見てみましょう。
山川不動産の専門家
2017年の162件から、2019年・2020年は170件台まで増え、2024年は141件です。2020年前後をピークに、直近は緩やかに件数が減っているように見えますが、これも価格と同じで、単年の増減だけで「取引が減っている」と断定するのは早計です。2024年でも141件という、判断材料として十分な件数はあります。
木村相談者
件数自体は少なくはないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。件数が少ないから信用できない、というエリアではありません。呉市の場合は「件数が少ない」のではなく「同じ年の中でも物件の価格差が大きい」ことが、単年トレンドを断定しない理由です。この違いは記事の後半でもう一度整理します。ここまでで呉市自体の相場感はつかめたと思うので、次は他の市や全国と比べて呉市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・広島県内のなかで呉市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
呉市の水準を、広島県内の他市区や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 呉市の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古戸建て中央値 | 14位／16市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 596位／691市区町村 |
木村相談者
県内でも下から3番目、全国でも下位のほうなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては広島県内・全国的にも低めのグループに入ります。ただしこれは「呉市の戸建てが売りにくい」という意味ではなく、あくまで成約価格の中央値の水準の話です。呉市の近くの広島県内の市区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 広島市中区 | 3,800万円 | 参考値 |
| 広島市西区 | 3,200万円 | 参考値 |
| 広島市佐伯区 | 2,700万円 | 参考値 |
| 広島市安芸区 | 2,300万円 | 参考値 |
| 広島市安佐北区 | 1,500万円 | 参考値 |
| 呉市 | 1,000万円 | 参考値 |
木村相談者
広島市の中でも安めの安佐北区と比べても、呉市はさらに低いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ここで一つ補足しておくと、この表に出てくる広島市の各区も、呉市と同じく「参考値」扱いです。つまり広島市内でも物件ごとの価格差が大きく、単年トレンドを断定できていない区が多いということです。広島県内では、府中町のように取引が十分な区分でトレンドをはっきり語れる自治体もありますが、呉市を含む多くの市区は、価格水準の比較はできても方向の断定はできない、という状況にあります。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、呉市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
呉市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
呉市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
呉市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に1,300万円まで上がった年もあれば、2018年に925万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,000万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯はp25=300万円〜p75=2,400万円と、8倍近い開きがある。呉市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、呉市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。呉市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県呉市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地と建物・宅地) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 141件(3年プールでは465件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
呉市の相場は水準としては県内・全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。呉市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
呉市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,000万円です。2024年単年では980万円ですが、価格帯は300万円〜2,400万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
呉市は単年の相対信頼区間幅が107.1%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に1,300万円まで上がった年がある一方、2018年は925万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
呉市の戸建て相場は、広島県内や全国と比べてどのくらいの水準ですか？
山川不動産の専門家
広島県内16市区町村中14位、全国691市区町村中596位です。近隣の広島市中区(3,800万円)や広島市安佐北区(1,500万円)と比べても、呉市(1,000万円)は低めの水準です。ただし比較先の広島市の各区も、呉市と同じく単年トレンドは断定していない「参考値」扱いです。
木村相談者
取引件数が減っているように見えるんですが、大丈夫でしょうか？
山川不動産の専門家
2020年前後の170件台をピークに、2024年は141件とやや減っていますが、判断材料として十分な件数は確保できています。件数の減少だけを見て「売りにくくなっている」と結論づけるのは早計で、価格帯の幅の大きさのほうが、呉市の単年トレンドを断定しない主な理由です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で呉市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。