尾道市の中古戸建ては今が売り時?価格推移と見極め方

木村相談者

尾道に戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。今ってどんな感じの相場なんですか?

山川不動産の専門家

いいですね、まず全体像から見ていきましょう。国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている尾道市の中古戸建て・土地付き住宅の取引データでは、直近3年(2022〜2024年)の成約価格の中央値はおよそ600万円です。

木村相談者

600万円か、思ってたより低いかもしれないです。これって上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

そこが尾道市の戸建て相場の難しいところなんです。実は尾道市は1件1件の価格の幅がとても大きいエリアで、単年の中央値だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのが難しいんですよ。詳しく数字で見ていきましょう。

木村相談者

そもそも尾道市ってどんな街でしたっけ。

山川不動産の専門家

尾道市は瀬戸内海に面した坂の多い港町で、しまなみ海道(本州と四国を結ぶ自転車道でも知られる道路)の本州側の起点になっている街です。古い街並みや坂道の景観で知られていて、戸建ての取引でも斜面地の古い住宅から海側の比較的新しい住宅まで、立地や建物の状態の幅が広いエリアです。

木村相談者

なるほど、それで価格の幅も大きくなりやすいんですね。

山川不動産の専門家

地形やエリアの多様さが価格のばらつきに影響している可能性はありますが、これはあくまで一般的な傾向の話です。個々の価格差は、この後ご紹介する実際の取引データで確認していきましょう。

尾道市の中古戸建て価格推移(2017年〜2024年)

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの年ごとの中央値と取引件数を並べるとこうなります。

木村相談者

えっ、900万円の年もあれば540万円の年もあるんですね。結構バラバラだ。

山川不動産の専門家

そうなんです。2017年の900万円と2024年の745万円だけを比べると下がったように見えますが、間の年は上がったり下がったりを繰り返していて、一本の右肩上がり・右肩下がりの線では説明できない動きです。これが尾道市の戸建て相場の特徴なんです。

木村相談者

なんでこんなにバラバラになるんですか?

山川不動産の専門家

その前に、取引件数の推移も見ておきましょう。表の一番右の列を見てもらうと、2018年の59件から2023年の123件まで、年によって取引の数にも幅があります。ただし2022年以降は毎年80件を超えていて、直近は一定量の取引が続いています。件数が極端に少ない年が続いているわけではありません。

木村相談者

件数はそこそこ安定してるんですね。なのに価格はバラバラなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。件数の問題ではなく、取引されている物件そのものの性格が年によってバラバラなことが理由です。詳しく見ていきましょう。

建物ごとの価格の差が大きい理由

山川不動産の専門家

尾道市の中古戸建てのデータをよく見ると、同じ年の取引でも価格の幅がすごく広いんです。例えば2024年の取引では、価格が安いほうから4分の1の位置でおよそ220万円、価格が高いほうから4分の1の位置でおよそ2,200万円という開きがあります。

木村相談者

10倍くらい違うってことですか?

山川不動産の専門家

はい。尾道市は空き家に近いような築年数のかなり古い建物の取引から、リフォーム済みや土地の広い建物の取引まで、1つの市の中に性格の違う物件が混在しているんです。だから中央値がいくら動いたかという単年の数字だけでは実態を語りきれません。これが今回参考値として表示している理由です。取引件数自体は2022年以降ずっと年80件以上あるので、データが少なすぎるわけではなく、物件の性格差が大きいことが主な理由になります。

木村相談者

なるほど、件数が少ないんじゃなくて、物件がバラバラなんですね。

山川不動産の専門家

その通りです。だからこの記事では、単年の増減を「上がった」「下がった」と断定するのではなく、直近3年(2022〜2024年)をまとめた相場水準としてお伝えしています。年ごとの価格帯も見ておきましょう。

山川不動産の専門家

2017年から2024年まで、価格が安いほうから4分の1の位置(下位25%)と高いほうから4分の1の位置(上位25%)を並べるとこうなります。

木村相談者

2021年は上が2,750万円まであるんですね。下は300万円なのに。

山川不動産の専門家

はい、2021年は特に上下の差が大きかった年です。逆に2018年や2019年は上限が2,100万円とやや低めで、比較的まとまりのあった年と言えます。とはいえどの年も、下位25%と上位25%の差が5倍以上あるのが尾道市の特徴です。

木村相談者

毎年そんなに違うんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。だからこそ、ご自身の物件がどのあたりの価格帯に近いかは、立地や築年数、建物の状態によって大きく変わります。中央値だけを鵜呑みにせず、個別に査定を受けて確認することをおすすめします。

尾道市の人口動向について

木村相談者

人口が減ってると価格も下がるって聞いたことがあるんですけど、尾道市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

大事な視点ですね。ただ正直にお伝えすると、今の時点でこちらのデータベースには尾道市の将来人口推計(XKT013)がまだ登録されていません。憶測で「増える」「減る」とお伝えすることはできないので、この記事では価格データと取引件数のみを根拠にしています。人口動向が気になる場合は、尾道市が公表している人口ビジョンなど市の一次情報もあわせてご確認いただくことをおすすめします。

木村相談者

正直に言ってもらえるのはありがたいです。

山川不動産の専門家

分からないことを分かるふりで書かないのが私たちのスタンスです。次は、尾道市の戸建てが県内・全国でどのくらいの価格帯にあるかを見てみましょう。

尾道市は県内・全国でどのくらいの価格帯か

山川不動産の専門家

尾道市の中古戸建ての中央値(直近3年・約600万円)は、記事化している広島県内16市区町村の中古戸建てのうち16位、記事化している全国691市区町村のうち656位という位置になります。

木村相談者

低いほうなんですね。

山川不動産の専門家

はい、価格帯としては広島県内でも全国でも低めのゾーンです。ただこれは「安いから売り時」「高いから売り時」という意味ではなく、あくまで価格帯の位置づけとして見てください。

木村相談者

ちなみに広島県で一番高いのはどこなんですか?

山川不動産の専門家

記事化しているデータで見ると、広島市中区・南区が最も高いゾーンで、直近の水準はおよそ3,800万円です。尾道市とは6倍以上の開きがあります。都市部の中心区と地方都市を単純に比べることはできませんが、同じ広島県内でもこれだけ価格帯に差があるということは覚えておくとよいと思います。

木村相談者

相場の位置づけは分かりました。近くの市とも比べてみたいです。

近隣市区町村の相場と比べると

山川不動産の専門家

同じ広島県内で見ると、三原市の中古戸建て相場はおよそ650万円、呉市の中古戸建て相場はおよそ1,000万円です。福山市も参考として並べるとおよそ1,800万円というデータになっています。

木村相談者

同じ広島県でもこんなに違うんですね。

山川不動産の専門家

エリアによって土地の広さや建物の状態、駅からの距離などの傾向が違うので、単純に「広島県はいくら」とはまとめられないんです。だからこそ、お住まいの市区町村単位のデータを見ることが大事になります。

木村相談者

近くの市に住み替える場合の参考にもなりそうですね。

山川不動産の専門家

そうですね。売却後に同じ広島県内で住み替えを考えている場合は、近隣エリアの相場もあわせて把握しておくと資金計画が立てやすくなります。売却と購入を同時に考える方には、こうした周辺相場の比較も役立つはずです。

木村相談者

相場の位置づけがだいぶ見えてきました。ただ、不動産サイトで尾道市の戸建てを見てると2,000万円くらいの物件もよく見かけるんですが、さっきの600万円とだいぶ違いますね。

「売り出し価格」と「成約価格」の違いに注意

山川不動産の専門家

いい質問です。物件情報サイトに載っている金額の多くは売り出し価格(売主が最初に提示する希望価格)です。それに対してこの記事で使っている中央値は、実際に成約した価格(reinfolib XIT001の取引価格情報)です。売り出し価格は成約までの間に交渉で下がることもあるので、両者は必ずしも一致しません。

木村相談者

じゃあ、サイトに出てる金額をそのまま鵜呑みにしないほうがいいんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。相場を調べるときは、売り出し中の物件情報だけでなく、実際にいくらで成約したかという公的データもあわせて見ることをおすすめします。この記事の数字はすべて成約ベースです。

木村相談者

それは知らなかったです。じゃあ結局、売ったほうがいいのかどうかが気になります。

売り時をどう考えるか

木村相談者

結局、尾道市の戸建ては今売ったほうがいいんですか?

山川不動産の専門家

それは私からは断定できません。ここまで見てきたように、尾道市の戸建て価格は年によって振れ幅が大きく、「今が底」「今が天井」と言い切れるだけの明確なトレンドがデータに出ていないんです。過去8年間の数字を見ても、上がった年と下がった年が入り混じっていて、一方向への流れとは言えません。

木村相談者

じゃあ、まずは何をすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場感がつかめたところで、次は実際の査定額を確認する流れを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

査定はあくまで無料の情報収集です。査定を受けたからといって売却する義務はありません。

木村相談者

一括査定サイトってどこも同じなんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、提携している不動産会社の数や対応エリアはサービスによって違います。複数のサービスを試してみて、対応が丁寧だった会社に絞り込んでいくのも一つの方法です。

木村相談者

一括査定サイトは何社くらいに申し込むのがいいんですか?

山川不動産の専門家

目安としては2〜3社以上を比較すると、査定額の相場感がつかみやすくなります。1社だけだとその査定額が高いのか低いのか判断しづらいですが、複数社を比べることで根拠のある査定額かどうか見えてきます。

木村相談者

それなら気軽に頼めそうです。最後にデータの出典も確認しておきたいです。

尾道市 中古戸建てデータの基本情報

木村相談者

分かりました。あと気になることをいくつか聞いてもいいですか?

よくある質問

木村相談者

尾道市の戸建てって高いんですか、安いんですか?

山川不動産の専門家

直近3年の中央値は約600万円で、記事化している広島県内の市区町村の中では低めのゾーンです。ただし土地の広さや建物の状態で価格差がかなり大きいので、ご自身の物件がどのあたりに位置するかは個別に確認したほうがいい相場感です。

木村相談者

なんで年によって価格がこんなに違うんですか?

山川不動産の専門家

尾道市は空き家に近い古い建物からリフォーム済みの物件まで、性格の違う物件が混在しているためです。取引件数自体は年80件以上あり少なくはないのですが、物件ごとの価格差が大きいため単年の増減が指標になりにくいんです。

木村相談者

人口減少で価格が下がるって聞くけど、尾道市はどうなの?

山川不動産の専門家

現時点でこの記事のデータベースには尾道市の将来人口推計がまだ登録されておらず、根拠のない推測はお伝えできません。価格データと取引件数だけを根拠にしていることをご理解ください。

木村相談者

査定って受けたら売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定はあくまで情報収集です。査定額を確認したうえで、売らないという選択も全く問題ありません。

木村相談者

売り出し価格と成約価格ってどう違うんですか?

山川不動産の専門家

売り出し価格は売主が最初に提示する希望額で、成約価格は実際に取引が成立した金額です。交渉で下がることも多く、この記事で使っている中央値はすべて成約価格(reinfolib XIT001)を基にしています。

木村相談者

築年数が古い家でも尾道市で売れますか?

山川不動産の専門家

尾道市の取引データには築年数の古い建物も多く含まれています。今回のデータでは築年帯ごとの相場までは分解できていませんが、古い建物でも取引実績自体は多くあるエリアです。売却を検討する場合は、実際に査定を受けて個別の価格を確認することをおすすめします。

木村相談者

この記事のデータの出典はどこですか?

山川不動産の専門家

国土交通省が公開している不動産情報ライブラリ(XIT001)の実際の取引価格情報です。人が推測した値ではなく、公的な統計データを基に集計しています。

尾道市の中古戸建て・土地の売却査定

山川不動産の専門家

相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみましょう。一括査定サービスを使うと複数社の査定額を比較できます。