木村相談者
山川さん、海田町にある一戸建てを、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットの一括査定サイトをいくつか見たんですけど、書いてある相場がサイトごとに違って、正直どれを信じていいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは海田町の中古戸建てを調べていると、よくある話です。海田町は広島市の隣にある町で、取引そのものはコンスタントにありますが、年間の件数としてはそこまで多いエリアではありません。今日はまず、国交省の公的データで実際の成約価格がどう動いてきたか、一緒に数字で確認していきましょう。
木村相談者
件数が多くないって、判断材料としては大丈夫なんですか？
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えします。国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物・宅地、住宅用途)の記録があります。海田町の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、件数の特徴もよく分かるので、まずはグラフを見てください。
海田町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、海田町の中古戸建ての年別中央値です。表にすると次のようになります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,900万円 | 1,400万円〜3,300万円 | 23件 |
| 2018年 | 3,400万円 | 2,875万円〜3,925万円 | 16件 |
| 2019年 | 2,700万円 | 1,800万円〜3,300万円 | 21件 |
| 2020年 | 3,000万円 | 2,350万円〜3,850万円 | 20件 |
| 2021年 | 3,550万円 | 2,575万円〜3,950万円 | 8件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 2,675万円〜3,400万円 | 20件 |
| 2023年 | 4,050万円 | 3,025万円〜4,550万円 | 18件 |
| 2024年 | 3,300万円 | 2,500万円〜4,200万円 | 25件 |
木村相談者
2023年に4,050万円まで上がったのに、2024年は3,300万円まで下がってますね。これって下がってるってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では海田町の中古戸建てについて「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由は表の一番右の列にあります。海田町の年間取引件数は8件から25件で、取引が十分な区分としてトレンドを語るには少なめの水準です。特に2021年は8件しかなく、少ない年の中央値は1件・2件の違いだけで大きく動いてしまいます。次のセクションで、その振れ幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れやすいっていうのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
直近の2024年のデータで見てみましょう。中央値は3,300万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は2,500万円、上から4分の1(p75)は4,200万円です。同じ2024年の海田町の中だけでも、これだけの開きがあります。
木村相談者
2,500万円と4,200万円だと、1.7倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は51.5%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、海田町の単年データはその基準を超えています。25件という件数自体が全国的に見ても多いとは言えず、取引件数が少ないため、年によって中央値が振れやすいことが主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この3,300万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は3,300万円だから来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数63件、中央値3,300万円になります。単年よりも振れが小さく、海田町の直近の相場水準としては、こちらの3,300万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の3,300万円と3年プールの3,300万円は、たまたま同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
はい、2024年単年がちょうど3年間の中央的な水準に近かったということです。ただ2023年の4,050万円、2021年の3,550万円のように、単年だけを見ると年によって大きく上下するのも変わらない事実です。この記事でも、海田町の代表的な相場水準としては3年プールの3,300万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は年ごとの取引件数の動きも見ておきましょう。
海田町の中古戸建て、成約件数の推移
木村相談者
価格の話は分かったんですが、そもそも海田町って戸建てがどのくらい売買されてるんですか？
山川不動産の専門家
表の件数を振り返ってみましょう。2017年は23件、2018年は16件、2019年は21件と、おおむね15件から25件の間で推移してきました。2021年だけ8件に落ち込んでいますが、2022年以降は18件から25件に戻っています。2024年は25件で、8年間の中ではもっとも多い件数です。
木村相談者
2021年だけ急に少ないのは何でですか？
山川不動産の専門家
そこはこの記事のデータからは理由まで特定できません。国交省の統計は年によって対象になる取引数が変わることがあり、原因を憶測で語るより、事実だけをお伝えするのが誠実だと考えています。2022年以降は件数が戻ってきているので、直近の相場水準を見るうえでは、3年プールの63件という数字を目安にするのが安定していると考えられます。
木村相談者
件数自体は、そこまで少なすぎるわけでもないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。取引が全くないエリアではなく、毎年コンスタントに成約は発生しています。ただし全国的な基準で見ると、単年のトレンドを断定できるほどの件数ではない、というのがこの記事の立場です。ここまでで海田町自体の相場感はつかめたと思うので、次は他の市町や全国と比べて海田町がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・広島県内のなかで海田町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
海田町の水準を、広島県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 海田町の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古戸建て中央値 | 16市区町村中4位 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 691市区町村中177位 |
木村相談者
県内では上位のほうなんですね。思ってたより高いかもしれません。
山川不動産の専門家
水準としては広島県内でも上位のグループに入ります。広島市に隣接していて通勤・通学の利便性が高いことが、水準の高さの背景にあると考えられますが、これは記事のデータから断定できる範囲を超えるので、あくまで参考情報として捉えてください。近隣の市町と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 海田町 | 3,300万円 | 参考値 |
| 安芸郡府中町 | 3,700万円 | 取引が十分な区分(8年で+27.6%) |
| 広島市南区 | 3,800万円 | 参考値 |
| 広島市安芸区 | 2,300万円 | 参考値 |
| 全国平均(記事化済み691市区町村) | 約2,590万円 | 参考 |
木村相談者
隣の府中町や南区とはわりと近い水準で、安芸区よりはだいぶ高いんですね。全国平均と比べても高めです。
山川不動産の専門家
そうですね。ここで一つ補足しておくと、府中町だけは「取引が十分な区分」でトレンドを語れる自治体で、8年間で中央値が27.6%上昇しています。一方、海田町・南区・安芸区はいずれも参考値扱いで、方向の断定はできていません。海田町は水準としては県内上位グループに入るが、単年トレンドは断定できないという、水準とトレンドが別軸にある町だと理解しておくと正確です。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、海田町で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
海田町の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
海田町の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
海田町の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2023年に4,050万円まで上がった年もあれば、2021年は3,550万円、2019年は2,700万円と、上昇・下降のどちらとも言い切れない振れ方をしている。3年プール(2022〜2024年)の中央値は3,300万円で、単年よりは安定している。
- 2取引件数が少ないため単年の数字が振れやすい — 年間の取引は8件から25件で、特に2021年の8件のような少ない年は中央値が大きく動きやすい。海田町では単年の数字より3年プールの水準を目安にするほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、海田町の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。海田町全体の相場は水準としては高めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値3,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県安芸郡海田町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地と建物・宅地) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 25件(3年プールでは63件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
海田町の相場は水準としては県内・全国的に上位のグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。海田町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
海田町の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,300万円です。2024年単年でも3,300万円ですが、価格帯は2,500万円〜4,200万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
海田町は単年の相対信頼区間幅が51.5%と基準を超えて大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2023年に4,050万円まで上がった年がある一方、2019年は2,700万円と、年によって上下しています。
木村相談者
海田町の戸建て相場は、広島県内や全国と比べてどのくらいの水準ですか？
木村相談者
取引件数は少ないんですか？
山川不動産の専門家
年間8件から25件で、全国的に見るとトレンドを断定できるほどの件数ではありません。ただし取引が全くないわけではなく、毎年コンスタントに成約は発生しています。2022年以降は3年間で63件と、直近の相場水準を見る材料としては確保できています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で海田町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。