木村相談者
山川さん、うちは広島市の東区にある一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。マンションと違って、戸建てって相場がよく分からないんですよね。
山川不動産の専門家
戸建てでも、国土交通省が公開している実際に成約した価格を年ごとに並べれば、感覚ではなく数字で今の位置が見えてきますよ。ただ東区の場合、先にひとつだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
東区の中古戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切りにくいタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
広島市東区の中古一戸建て、実際の成約価格
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、東区で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を年ごとに拾ったものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 95件 |
| 2018年 | 2,800万円 | 65件 |
| 2019年 | 2,500万円 | 88件 |
| 2020年 | 2,600万円 | 96件 |
| 2021年 | 2,350万円 | 86件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 77件 |
| 2023年 | 2,350万円 | 88件 |
| 2024年 | 1,650万円 | 76件 |
木村相談者
2,350万から2,800万くらいで動いてたのに、2024年だけ1,650万円まで下がってますね。これって下落し始めてるってことですか？
山川不動産の専門家
そう見えますよね。でも東区の場合、この動きだけで下落が始まったと断定しないほうが正確なんです。次に、その理由をお話しします。
なぜ年によって中央値が大きく動くのか
木村相談者
取引件数が少ないから、数字がブレやすいってことですか？
山川不動産の専門家
実はそうではありません。件数は毎年76〜96件と、むしろ安定して十分にあります。それでも中央値が動くのは、同じ東区の戸建てでも土地の広さ・形・立地・築年数でまるで中身が違うからです。その年にたまたま安めの物件が多く売れたか、広めで高い物件が多く売れたかで、中央値そのものが上下にブレます。
木村相談者
「件数」じゃなくて「物件の顔ぶれ」で動くってことなんですね。
山川不動産の専門家
はい。実際に、安いほう(下位25%)と高いほう(上位25%)の価格を並べてみると、その幅の大きさがよく分かります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 900万円 | 2,400万円 | 3,500万円 |
| 2023年 | 988万円 | 2,350万円 | 4,000万円 |
| 2024年 | 738万円 | 1,650万円 | 3,625万円 |
木村相談者
2024年だと738万円から3,625万円まで、5倍近く開いてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は1,650万円でも、実際の成約は738万円台から3,600万円超まで広く分布しています。土地が狭めでコンパクトな物件もあれば、広めの土地に建つ物件もある。「東区の戸建て相場＝1,650万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
なるほど、「2,200万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。次は、この数字がどんな性質のものかをお話しします。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,200万や1,650万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値や、将来の人口推計から10年後の価格を予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、AIで築年数や駅距離、将来人口を根拠に価格をシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。東区はこのデータベースにまだ将来推計人口の集計が整っていないこともあり、当サイトでは無理に予測を出さず、実際の成約価格を淡々と示す立場をとっています。
木村相談者
予測より、実際に売れた数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
東区の戸建ては「取引されやすい」エリアか
木村相談者
そういえば、東区の戸建てってそもそも活発に売り買いされてるんでしょうか。件数が少ないとなかなか買い手が見つからなそうで心配です。
山川不動産の専門家
そこも数字で見ておきましょう。東区の中古戸建ての取引件数は、2017年から2024年まで毎年76〜96件で推移しています。月あたりにならすとおおよそ6〜8件が成約している計算です。
木村相談者
毎月それなりに動いてるってことですね。
山川不動産の専門家
はい。マンションほど頻繁ではありませんが、広島市の7区の中でも極端に少ない部類ではありません。実際、東区より人口規模が近い安芸区は年62件、逆に取引が多い安佐南区は年151件と、区によって幅はありますが、東区はコンスタントに取引がある区と言えます。買い手が見つからないほど動きが乏しいわけではなく、価格の幅が大きい分、条件に合う買い手を見つけるまでの時間には余裕を持っておくのが現実的です。
木村相談者
なるほど、件数自体は心配しなくてよさそうですね。相場感がつかめたところで、次は周りと比べて東区がどのくらいの水準かを見てみましょう。
全国・広島県内でみた東区の水準
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」を見ていても分かりにくいので、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東区の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古戸建て中央値 | 10位／16市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 354位／691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分・参考値も含む691市区町村の単純平均、約2,590万円)との比較 | 全国平均より1〜2割ほど低い水準 |
木村相談者
全国だと354位で、だいたい真ん中くらいですか。
山川不動産の専門家
そうですね、691市区町村のほぼ中央、やや低めの位置です。ただしこの全国平均、少し注意が必要です。単年でも方向を断定できるほど取引が多い179市区町村だけで平均すると約4,000万円になります。都市部の高水準な区が多く含まれるためです。一方、東区のように参考値扱いの区も含めた691市区町村全体の単純平均は約2,590万円で、東区の2,200万円はこの全体平均と比べて1〜2割ほど低い水準、という見方が実態に近いです。
木村相談者
「全国平均」と言っても、どの母集団で平均を取るかで数字がだいぶ変わるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。だからこの記事ではどちらの平均で比べているかを明示するようにしています。広島県内でみても16市区町村中10位なので、県内では中位よりやや下という位置づけになります。同じ広島市の中でも区によって差があるので、隣の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値(直近3年) | 2024年取引件数 |
|---|---|---|
| 中区 | 3,800万円 | 49件 |
| 南区 | 3,800万円 | 91件 |
| 西区 | 3,200万円 | 85件 |
| 安佐南区 | 3,100万円 | 151件 |
| 安芸区 | 2,300万円 | 62件 |
| 東区 | 2,200万円 | 76件 |
| 安佐北区 | 1,500万円 | 120件 |
木村相談者
東区って、広島市の中では下から2番目に安いんですね。中区とか南区とはけっこう差がある。
山川不動産の専門家
中区・南区は3,800万円台で東区の1.7倍ほどの水準です。都心に近いエリアほど土地の価格が押し上げられる傾向があります。一方で東区は安佐北区に次いで手頃な水準にあり、これも売り時を考えるうえでの材料のひとつになります。ただしどの区も、東区と同じく物件ごとの価格の幅が大きく単年の方向は断定していない参考値である点は共通しています。
東区の中古一戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
相場は分かったんですけど、これって「今売ったほうがいい」ってことなんでしょうか？
山川不動産の専門家
東区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は広島市内では手頃な水準 — 直近3年の成約中央値は2,200万円。ただし単年の方向は断定できない(物件ごとの価格の幅が大きいため)。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が738万円、上位25%が3,625万円。同じ東区でも物件次第で数千万円変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「安めだから急いだほうがいい」でも「分からないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「相場が手頃だから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。東区のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(2,200万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島市東区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(下位25%/上位25%)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅が97.0%と広いため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 76件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東区の戸建て相場は広島市内では手頃な水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東区の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年、取引241件)でならした2,200万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
東区より高く売れる区はありますか？
山川不動産の専門家
直近データでは中区・南区(ともに直近3年の中央値約3,800万円)などが東区より高い水準です。ただし立地や物件条件で個別に変わりますし、これらの区も単年の方向は断定していない参考値です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。