木村相談者
山川さん、東広島市のマンション、そろそろ売ろうかどうか迷ってて相談したくて。ネットで何サイトか見たんですけど、書いてある相場がサイトによってバラバラで、正直どれを信じていいのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それはよくあるご相談です。実は東広島市は年によって取引される物件の顔ぶれの差が大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際に成約した価格がどう動いてきたか、一緒に見ていきましょう。
木村相談者
顔ぶれの差が大きいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。西条・八本松・志和口など東広島市内のさまざまなエリア・築年数のマンションが混ざって集計されているので、その年にどんな物件が売れたかで中央値がぶれやすいんです。2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
東広島市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 10件 | 1,250万円〜2,375万円 |
| 2018年 | 1,850万円 | 14件 | 1,400万円〜2,400万円 |
| 2019年 | 2,300万円 | 14件 | 1,575万円〜2,850万円 |
| 2020年 | 2,100万円 | 13件 | 1,600万円〜2,200万円 |
| 2021年 | 2,300万円 | 40件 | 1,975万円〜2,750万円 |
| 2022年 | 1,700万円 | 42件 | 1,500万円〜2,400万円 |
| 2023年 | 2,250万円 | 50件 | 1,425万円〜2,700万円 |
| 2024年 | 2,350万円 | 48件 | 1,800万円〜3,050万円 |
木村相談者
2021年に2,300万円まで上がって、2022年は1,700万円まで下がって、2023年・2024年でまた2,250万円・2,350万円……。これ、上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東広島市は2021年以降、年間の取引件数自体は40〜50件とそこまで少なくないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は2,350万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,800万円、上から4分の1(p75)は3,050万円です。同じ2024年の東広島市の中だけでも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,800万円と3,050万円だと、1.7倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は34.0%にもなります。取引が十分な区分(単年のトレンドをはっきり語れる基準)は25%以下なので、東広島市の単年データはその基準を超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、西条駅周辺の築浅マンションと郊外の築古マンションが同じ市内に混在していることなど、物件ごとの個別差が価格に強く出やすいのが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この2,350万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,350万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数140件、中央値2,100万円になります。単年よりも振れが小さく、東広島市の直近の相場水準としてはこちらの2,100万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の2,350万円と3年プールの2,100万円、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、2024年単年はやや高めの物件が多く成約した年だった、と見るのが正確です。この記事で東広島市の代表的な相場水準として使うのは、3年プールの2,100万円のほうです。単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。もう一つ補足すると、この数字はすべて実際に成約した金額です。不動産サイトでよく見る「売り出し中」の価格は売主の希望額で、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて東広島市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
東広島市のマンション、自分の物件だとどう考えればいいか
木村相談者
中央値が2,100万円だとして、うちのマンションが実際いくらになるかは、また別の話ですよね？
山川不動産の専門家
おっしゃるとおりです。2,100万円という数字は東広島市全体の真ん中の値であって、個々の物件の価格ではありません。さきほどの価格帯(2024年でp25=1,800万円〜p75=3,050万円)を見ても分かるように、築年数・駅からの距離・階数・専有面積で大きく変わります。東広島市の場合、西条駅周辺の再開発エリアと、それ以外のエリアとで相場の差が出やすいのも特徴です。
木村相談者
全体の相場観をつかんだ上で、自分の物件を個別に見てもらう、という順番なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の中央値はあくまで「相場のものさし」として使い、実際の金額は個別の査定で確認するのが正確な進め方です。ここまでの事実を踏まえて、東広島市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東広島市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準がどのくらいかは分かってきたんですけど、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東広島市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
東広島市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に2,300万円まで上がった年もあれば、2022年に1,700万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,100万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,800万円〜p75=3,050万円と幅がある。東広島市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東広島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東広島市全体の相場は方向不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、東広島市の中でも東広島市が広島県内・全国の中でどのくらいの位置にあるのか、比べてみましょう。
全国・県内のなかで東広島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東広島市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東広島市の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古マンション中央値 | 7位／14市区 |
| 全国の中古マンション中央値 | 201位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分・参考値区分を合わせた単純平均)との比較 | 平均 約2,287万円に対して9割強の水準 |
木村相談者
全国平均の9割強ってことは、全国的にはほぼ平均並みなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国の中でも真ん中よりやや下くらいのグループです。県内では14市区中7位なので、ちょうど中間あたりですね。近くの市区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 広島市中区 | 2,800万円 | 323件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 三原市 | 2,000万円 | 20件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 東広島市 | 2,100万円 | 140件(直近3年プール) | 参考値 |
| 呉市 | 1,800万円 | 287件(3年プール) | 参考値 |
| 広島市安芸区 | 1,750万円 | 90件(3年プール) | 参考値 |
木村相談者
東広島市は近隣エリアの中では、真ん中あたりの位置なんですね。広島市中区がずいぶん高いのが目立ちます。
山川不動産の専門家
広島市中区は市の中心部で、単年トレンドをはっきり語れる区です。8年間の変化率も+143.5%と大きく動いていますが、これは中心部特有の事情で、そのまま東広島市に当てはめられる数字ではありません。一方で東広島市・呉市・広島市安芸区は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」でも、呉市は3年プールで287件、広島市安芸区は90件、東広島市は140件と件数のまとまり方には差がありますが、いずれも件数の多寡にかかわらず物件ごとの価格差が大きいために参考値扱いになっている点は共通しており、県内の郊外エリア全体で見られる傾向と言えます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。相場が分かったところで、次は実際に動く場合の流れを見てみましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県東広島市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 48件(3年プールでは140件) |
木村相談者
これだけ根拠がはっきりしていると、逆に安心して見られますね。
山川不動産の専門家
成約価格ベースの公的データを、あるがままにお伝えするのがこの記事の役目です。査定サイトによっては掲載中の売り出し価格を相場として見せていたり、AIによる将来予測を「価格相場」として出しているケースもありますが、それらは実際の成約価格とは異なる点は覚えておいてください。最後に、よくある質問をまとめておきます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東広島市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東広島市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,100万円です。2024年単年では2,350万円ですが、価格帯は1,800万円〜3,050万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東広島市は単年の相対信頼区間幅が34.0%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に2,300万円まで上がった年がある一方、2022年は1,700万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東広島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東広島市は近くの広島市中区・三原市・呉市・広島市安芸区と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、広島市中区が2,800万円、三原市が2,000万円、東広島市が2,100万円、呉市が1,800万円、広島市安芸区が1,750万円です。違うのは取引データの位置づけです。広島市中区・三原市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、東広島市・呉市・広島市安芸区はいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。3年プールでの取引件数は東広島市が140件、呉市が287件、広島市安芸区が90件です。件数に違いはありますが、いずれも物件ごとの価格差が大きいため参考値として扱っています。