木村相談者
山川さん、安芸郡府中町でマンションを持っているんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。何ヶ所かサイトを見てみたら、府中町の相場ってサイトごとに全然違う数字が出てきて、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。実は府中町は広島市中区や南区に比べると取引件数がそこまで多くなく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
サイトごとに数字が違うのって、何が原因なんですか？
山川不動産の専門家
多くの不動産サイトは、今売りに出ている物件の「募集価格」から相場を推定しています。実際に売れた金額とは別物なんです。今日は国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースにある、実際に成約した中古マンションの記録を使って、府中町の2021年から2024年までの動きを見ていきましょう。
木村相談者
実は、あるサイトでは「前年より1割近く下がっている」と書かれていて、別のサイトでは「直近3年でじわじわ上がっている」と書かれていて、正反対だったんです。どっちが本当なんですか？
山川不動産の専門家
それはどちらも、その時点で募集に出ていた物件の価格から推定した数字です。府中町のように年間の取引が数十件規模のエリアだと、たまたまその時期に高い物件が多く出ていたか、安い物件が多く出ていたかで、推定値が大きく振れます。どちらかが間違っているというより、推定の元になったサンプルが違うということです。だからこそ、この記事では推定ではなく、実際に成約した記録を積み上げて見ていきます。
府中町の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2021年から2024年までの年別中央値です。2017年から2020年は取引記録そのものがほとんど無く、グラフには反映していません。数字が無い年を0円として扱うと実態と違ってしまうので、記録のある年だけを表示しています。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2021年 | 2,200万円 | 25件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 28件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 22件 |
| 2024年 | 3,400万円 | 29件 |
木村相談者
2021年の2,200万円から2024年の3,400万円まで、けっこう上がってますね。これって「上昇トレンド」って言い切っていいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では上昇・下降といったトレンドの断定はしていません。府中町は年間の取引件数が22件から29件と、他の広島市内の区に比べて少なめで、1年ごとの中央値が振れやすいという特徴があります。なぜ言い切れないのか、具体的な数字で見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数が少ないと、何がまずいんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は3,400万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は2,100万円、上から4分の1（p75）は4,100万円です。29件という少ない件数の中に、この価格差が収まっています。
木村相談者
2,100万円と4,100万円だと、約2倍違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は50.0%にもなります。取引が十分とみなす基準は25%以下なので、府中町の単年データはその基準を大きく超えています。年間の取引件数が29件と少なく、1件1件の物件の個性（築年数・階数・駅からの距離など）が中央値を大きく動かしてしまうためです。
木村相談者
じゃあ、この3,400万円っていう数字は信用できないんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は3,400万円だったから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数79件、中央値2,500万円になります。
木村相談者
単年の3,400万円と3年プールの2,500万円だと、900万円も違いますね。
山川不動産の専門家
はい、単年の数字がそれだけ振れやすいということです。この記事では府中町の代表的な相場水準として3年プールの2,500万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、直近3年をまとめた相場水準として表示するという扱いです。
木村相談者
数字自体は本物だけど、1年だけ見て決めつけるのは危ないってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。不動産サイトでよく見る「売り出し価格」は売主の希望額なので、成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は府中町が広島県内・全国のなかでどのくらいの水準なのか見てみましょう。
全国・県内のなかで府中町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
府中町の水準を、周辺の広島市の区や全国と比べてみましょう。相場は単独で見るより、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 府中町の位置 |
|---|---|
| 広島県内の中古マンション中央値 | 3位／14市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 143位／464市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約2,885万円に対して約87%の水準 |
木村相談者
全国平均の約87%ってことは、全国的にはやや低めなんですね。でも広島県内では3位なんですか？
山川不動産の専門家
広島県内では高めのグループに入ります。全国順位は464市区町村中143位なので、全国的には中位よりやや上の水準です。ただし比較対象の全国平均は「取引が十分な区分」（トレンドを語れるエリア）に限った平均なので、府中町（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。周辺の広島市の区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 広島市南区 | 3,400万円 | 201件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 広島市中区 | 2,800万円 | 323件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 安芸郡府中町 | 2,500万円 | 79件（直近3年プール） | 参考値 |
| 広島市東区 | 2,000万円 | 118件（2024年） | 参考値 |
| 広島市安芸区 | 1,750万円 | 27件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
府中町は広島市南区・中区より安いけど、東区や安芸区より高いんですね。
山川不動産の専門家
広島市南区・中区は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる区です。それぞれ8年間で南区は+70.0%、中区は+143.5%という上昇が確認されています。一方で府中町・東区・安芸区は、いずれも取引件数の少なさから単年のトレンドを断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」の中でも、府中町は3年プールで79件と、この中では比較的まとまった件数があります。
木村相談者
水準の話と、上がってる下がってるの話は別に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、府中町でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
府中町のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内でも高め、でも方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
府中町のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
府中町のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に2,200万円だった中央値が2024年には3,400万円になっていますが、年間の取引件数が22〜29件と少なく、単年の相対信頼区間幅は50.0%です。3年プール（2022〜2024年）の中央値2,500万円のほうが、より安定した相場水準として参考になります。
- 2価格の幅が大きい — 2024年の価格帯はp25=2,100万円〜p75=4,100万円と幅があります。府中町では市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすいです。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、府中町の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。府中町全体の相場は水準としては県内高め、方向は断定できない、あなたのマンションがいくらかは別の話、この3つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分のマンションの査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値2,500万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 広島県安芸郡府中町 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2021年〜2024年（成約価格ベース。2017〜2020年は取引記録なし） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年では方向を断定していません） |
| 2024年取引件数 | 29件（3年プールでは79件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
府中町の相場は水準としては広島県内でも高めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。府中町のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
府中町のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,500万円です。2024年単年では3,400万円ですが、価格帯は2,100万円〜4,100万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
府中町は単年の相対信頼区間幅が50.0%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年の2,200万円から2024年の3,400万円まで上がっているように見えますが、年間の取引件数が22〜29件と少なく、1件ごとの価格差が中央値を大きく動かします。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で府中町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
府中町は近くの広島市中区・南区・東区・安芸区と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、南区が3,400万円、中区が2,800万円、府中町が2,500万円、東区が2,000万円、安芸区が1,750万円です。違うのは取引データの位置づけです。南区・中区は取引が十分な区分で単年トレンドを語れます（南区は8年で+70.0%、中区は+143.5%）が、府中町・東区・安芸区はいずれも取引件数の少なさから参考値として扱っています。府中町は3年プールで79件と、この中では比較的まとまった参考値です。