木村相談者
すみません、上尾市でマンションに住んでいるんですが、売ろうかどうしようか迷っていて。今って売り時なんでしょうか？
山川不動産の専門家
こんにちは。いいタイミングでご相談いただきました。まず結論を急ぐ前に、上尾市の中古マンション市場が実際どう動いているか、公的データで一緒に見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。上尾市ってそもそもマンションの取引ってどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリ (成約価格情報) によると、2024年の1年間で102件の中古マンション成約が記録されています。埼玉県内の市区の中では、決して少なくない水準ですよ。
上尾市の中古マンション、価格の推移を見てみよう
木村相談者
このグラフ、年によってけっこう上下してますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。まず数字を並べると、2017年の中央値は1,850万円、2018〜2019年は2,000万円前後、2020年はいったん1,900万円に下がり、2021年に2,000万円へ戻ってから、2022年2,400万円、2023年2,800万円、2024年2,700万円という推移です。表にすると細かい幅も見えてきます。
| 年 | 中央値 | 価格帯 (p25〜p75) | 成約件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,850万円 | 1,250万〜2,400万円 | 38件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 1,325万〜2,775万円 | 38件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 1,700万〜2,300万円 | 39件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 1,300万〜2,600万円 | 33件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 960万〜2,700万円 | 82件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 1,200万〜3,200万円 | 112件 |
| 2023年 | 2,800万円 | 1,400万〜3,825万円 | 100件 |
| 2024年 | 2,700万円 | 1,500万〜4,250万円 | 102件 |
木村相談者
2022年から2023年にかけては上がってますよね？ このまま売り時って言えないんですか？
山川不動産の専門家
そこが上尾市の中古マンション市場の特徴で、慎重にお伝えしたい部分です。単年の中央値だけを見ると上がったり下がったりしていますが、実は同じ年の中でも物件による価格の幅がかなり大きいんです。
木村相談者
なるほど、件数がないから分からないというより、物件ごとの差が大きいってことなんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。件数自体は102件と一定数ありますが、価格帯のばらつきが大きいので、私たちも方向性を断定せず「相場の目安」としてお伝えしています。目安として使いやすいのは、直近3年 (2022〜2024年) をまとめたプールの中央値で、2,700万円 (対象314件) です。単年より母数が大きい分、たまたま高額・低額な物件が集中した年の影響を受けにくくなっています。
木村相談者
2,700万円が今のざっくりした相場感、ということですね。ちなみにこの数字って、不動産サイトでよく見る「相場」とは違うものなんですか？
この数字は「実際に成約した価格」です
木村相談者
不動産の情報サイトでも「上尾市 相場」で調べるといろいろ数字が出てくるんですが、あれと同じですか？
山川不動産の専門家
似ているようで、性質が違います。多くの不動産ポータルサイトが出している「価格相場」は、今売り出し中の物件の希望価格 (掲載価格) を集計したものです。売り出し当初の希望価格は、実際に成約する金額より高めに設定されることが少なくありません。
木村相談者
じゃあ、この記事の数字は？
山川不動産の専門家
こちらは国交省 不動産情報ライブラリが公開している実際に取引が成立した金額 (成約価格) をもとにしています。売買契約が実際にまとまった価格そのものなので、「売りたい人の希望額」ではなく「実際に買い手がついた金額」を反映している点が大きな違いです。ご自身の物件を売る際の目線合わせとして、こちらの方が実態に近いと考えています。
木村相談者
この成約価格って、そもそもどうやって集めてるんですか？ 勝手に公開されてるわけじゃないですよね。
山川不動産の専門家
はい、これは国が不動産の登記情報をもとに、実際に取引した買主にアンケート調査を行い、回答を集計・公開しているものです。実際に売買を経験した当事者本人からの回答にもとづいているため、仲介会社の広告のような誇張が入りにくい統計だと言えます。四半期ごとに更新され、全国の取引がエリア・種別ごとに公開される仕組みです。
木村相談者
だから「実際に成約した価格」って言えるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。ただ、任意のアンケート調査なので、上尾市で成立したすべての中古マンション取引が100%網羅されているわけではない点は留保が必要です。それでも、掲載価格ベースの相場情報よりは実勢に近い数字だと考えられています。
木村相談者
それは知らなかったです。じゃあこの数字は埼玉県の中だとどのくらいの位置になるんでしょう？
埼玉県内・全国で見ると上尾市の相場はどのあたり?
山川不動産の専門家
いい質問です。上尾市の中古マンション中央値2,700万円は、埼玉県内41市区中12位、全国464市区中116位という位置になります。上位過ぎず下位過ぎず、県内では中間より少し上、というくらいの位置づけです。
木村相談者
近くの市と比べるとどうなんですか？
山川不動産の専門家
表にまとめますね。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの見方 |
|---|---|---|
| さいたま市大宮区 | 4,800万円 | 取引が十分にあり、上昇率も算出できる区分 |
| 川口市 | 3,000万円 | 取引が十分にあり、直近8年で約+30.4% |
| 上尾市 | 2,700万円 | 参考値 (物件ごとの価格の幅が大きいため単年トレンドは示していません) |
| 川越市 | 1,600万円 | 取引が十分にあり、直近8年で約+33.3% |
| 鴻巣市 | 1,500万円 | 参考値 |
| 春日部市 | 1,100万円 | 参考値 |
木村相談者
さいたま市大宮区とか川口市はけっこう高いんですね。上尾市はその中間より下、という感じですか。
山川不動産の専門家
そうですね。大宮区・川口市は都心へのアクセスや再開発の影響もあって高めの水準で、しかも取引数・価格の集中度合いから直近8年の上昇率も算出できる区分になっています。上尾市はそこまでの水準ではありませんが、鴻巣市や春日部市よりは高めで、埼玉県北部エリアの中では中堅的な位置にあると言えます。
木村相談者
埼玉県で一番高いところと一番安いところって、どのくらい差があるんですか？
山川不動産の専門家
実はかなりの差があります。県内41市区の順位で見てみましょう。
| 県内順位 | 市区町村 | 中古マンション中央値 |
|---|---|---|
| 1位 | さいたま市浦和区 | 5,100万円 |
| 12位 (上尾市) | 上尾市 | 2,700万円 |
| 41位 (最下位) | 深谷市 | 620万円 |
木村相談者
8倍以上も違うんですね。同じ埼玉県内なのに…
山川不動産の専門家
そうなんです。都心への近さや再開発の有無で、これだけの開きが出ます。上尾市は41市区中12位なので、県内では上位3割弱に入る水準です。ちなみにさいたま市緑区も上尾市に近い中央値 (2,600万円) で、こちらも私たちのデータ区分では参考値扱いになっています。さいたま市緑区の中古マンション相場もあわせて見ると、似た規模感の市区がどう推移しているか比較しやすいと思います。
木村相談者
位置関係は分かりました。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、どう考えればいいんでしょう。
結局、「売り時」はどう考えればいい?
山川不動産の専門家
ここが一番お伝えしたいところなんですが、私たちの立場では「今が売り時です」と断定することはしません。理由は2つあります。
木村相談者
たしかに、うちの事情もありますもんね。
山川不動産の専門家
はい。私たちがお伝えできるのは、あくまで「今の相場はこういう状況です」という事実までです。2022年から2024年にかけてプール中央値が2,400万円台から2,700万円台のレンジで推移していること、埼玉県内では中堅的な位置にあること、物件による価格差が大きいこと。この3つを踏まえた上で、最終的にいつ売るかを決めるのはご自身の判断になります。
木村相談者
なるほど。じゃあ相場感はつかめたので、実際に自分の物件だといくらになるのか、次に知りたいです。
実際に査定を受けるとしたら、どんな流れになる?
山川不動産の専門家
ここまでの話はあくまで市区全体の統計です。あなたの物件が実際にいくらで売れそうかは、不動産会社による個別査定でしか分かりません。流れを簡単にまとめますね。
- 1相場感を持っておく — 今回のような公的データで、上尾市の中古マンション相場のレンジ(おおよそ2,000万円台後半が目安)を頭に入れておく
- 2複数社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、1回の入力で複数の不動産会社から査定額を受け取れる
- 3査定額と根拠を比較する — 会社によって査定額や根拠説明が異なるので、複数社を比較して信頼できる担当者を見極める
- 4売るかどうかを判断する — 査定額が出た段階で、実際に売却するかはあくまで任意。査定を受けたからといって売却の義務は一切ない
木村相談者
義務じゃないなら気軽に頼めますね。ちなみに、この市の将来の人口とかって関係あるんですか？ よく人口減少で不動産が下がるって聞くので。
山川不動産の専門家
上尾市については、将来推計人口の公的データ (国交省 XKT013) がまだ私たちのデータベースに整備できていません。整備されていない数字を「増える」「減る」と勝手に決めつけて記事にするのは、私たちのポリシーとして避けています。データが揃い次第、この記事にも反映する予定です。今の段階では、価格の材料としては先ほどの取引データを中心にご判断ください。
上尾市の中古マンション、基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県上尾市 |
| 対象種別 | 中古マンション (区分所有・共同住宅) |
| 対象データ | 国交省 不動産情報ライブラリ (XIT001) 成約価格情報 |
| 対象期間 (年次テーブル) | 2017年〜2024年 |
| 直近相場の目安 (プール期間) | 2022年〜2024年 (3年間・対象314件) |
| 直近相場の目安 (中央値) | 2,700万円 |
| 2024年の成約件数 | 102件 |
| 県内順位 (中古マンション中央値) | 41市区中12位 |
| 全国順位 (中古マンション中央値) | 464市区中116位 |
| データの見方 | 参考値 (物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 出典 | 不動産情報ライブラリ |
木村相談者
これだけ整理してもらえると、頭の中がすっきりしました。
山川不動産の専門家
相場は分かっても、最終的にどう動くかはご家庭の事情次第です。焦らず、気になったタイミングで査定だけでも受けてみるのがおすすめですよ。
埼玉県内の近隣市区町村もチェックする
木村相談者
他の市の状況も気になります。
山川不動産の専門家
上尾市と条件が近い、あるいは比較材料になる市をいくつか挙げますね。さいたま市大宮区の中古マンション相場、川口市の中古マンション相場、川越市の中古マンション相場、鴻巣市の中古マンション相場、春日部市の中古マンション相場 もあわせてご覧いただくと、埼玉県内での位置づけがより具体的につかめると思います。
よくある質問
木村相談者
最後に、いくつか気になったことを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
上尾市のマンションは今後も価格が上がり続けるんでしょうか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。2022年から2024年にかけてプール中央値は上昇していますが、物件ごとの価格差が大きい市場なので、今後も同じ傾向が続くとは限りません。将来の価格を保証する材料ではない点はご理解ください。
木村相談者
取引件数の102件って、他の市と比べて多いんですか少ないんですか？
山川不動産の専門家
極端に少ないわけではありませんが、価格帯のばらつきが大きいため、私たちのデータ区分では参考値扱いとしています。件数の多さより、物件ごとの差が大きいことの方が、単年トレンドを断定しない主な理由です。
木村相談者
査定は無料なんですか？
山川不動産の専門家
一般的に不動産の査定自体は無料で受けられるサービスがほとんどです。ただしサービスによって条件が異なるので、利用前に確認してください。
木村相談者
この記事の相場と、実際に依頼した査定額が違っていたらどっちを信じればいいんですか？
山川不動産の専門家
実際の査定額を優先してください。この記事の数字はあくまで上尾市全体の統計値で、専有面積・階数・方角・管理状態など、あなたの物件固有の条件は反映されていません。相場は「大まかな位置づけを知る材料」、査定額は「あなたの物件そのものの評価」という役割の違いだと考えていただくのが正確です。
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、気になったタイミングでご自身の物件の査定額も確認してみてください。焦って決める必要はありません。
木村相談者
分かりました。ありがとうございました。