木村相談者
山川さん、入間市でマンションを持っていて、そろそろ売ろうかどうか迷っているんです。不動産系のサイトをいくつか見たら「1,300万円くらい」だったり「1,600万円」だったり、書いてある数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
よく聞くお悩みです。実は入間市の中古マンションは取引件数自体は少なくないのに、物件ごとの価格の幅がとても大きいエリアなんです。まずは国交省の公的データで、実際の成約状況を一緒に見ていきましょう。
木村相談者
件数は少なくないのに、数字がバラバラになるんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。入間市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく見えてきます。
入間市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、成約価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 910万円 | 70件 |
| 2018年 | 1,000万円 | 75件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 58件 |
| 2020年 | 1,100万円 | 78件 |
| 2021年 | 960万円 | 214件 |
| 2022年 | 1,300万円 | 165件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 171件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 140件 |
木村相談者
2021年の960万円から2022年に1,300万円まで上がって、2023年・2024年はまた1,100万円……。単純に2017年と2024年を比べると上がってますけど、これって上昇トレンドって言えるんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では入間市の中古マンションについて「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。2017年の910万円と2024年の1,100万円を単純に比べれば+20.9%ですが、その途中の動きを見ると2021年から2022年で1年で340万円も上がるなど、振れ幅がかなり大きいんです。理由を、次のセクションで具体的にお見せします。
なぜ件数が少なくないのに方向を断定できないのか
木村相談者
件数は少なくないのに、って気になります。何がそんなに違うんですか?
山川不動産の専門家
入間市の中古マンションは、年によって58件から214件の取引があります。これは先ほど見ていただいた小規模な市とは違って、決して少ない件数ではありません。
木村相談者
それなのに、なぜ断定できないんですか?
山川不動産の専門家
入間市は駅前の築浅物件から郊外の築古物件まで、物件ごとの条件の幅がとても広いんです。その年にどちらのタイプが多く取引されたかで、中央値が大きく振れてしまいます。実際、2024年の140件を統計的に見ると、真の相場に対するブレの幅はプラスマイナス29.1%にもなります。取引データが十分でトレンドを断定できる基準は25%以内なので、件数自体は十分でもこの基準をわずかに超えているんです。
木村相談者
件数が少ないからじゃなくて、物件のばらつきが原因ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。件数の問題ではなく、価格の散らばり(ばらつき)の問題です。ここは入間市のデータを読むうえでとても大事な点なので、繰り返しお伝えしておきます。そこで、2022年から2024年の3年分をプールした数字も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数476件、中央値1,200万円になります。
木村相談者
なるほど、1,100万円が「今の相場」というより、1,200万円くらいが「ここ数年の目安」ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。件数が十分にあっても、物件の個別性が強い市では単年より複数年でならして見るほうが実勢に近い。これが入間市の相場を読むコツです。次は、その「真ん中」の周りにどれくらいの幅があるかを見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか?
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。入間市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 800万円 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2023年 | 600万円 | 1,100万円 | 1,800万円 |
| 2024年 | 630万円 | 1,100万円 | 1,600万円 |
木村相談者
2024年は下が630万円で上が1,600万円。同じ入間市のマンションで2.5倍以上開くことがあるんですね。
山川不動産の専門家
真ん中は1,100万円でも、実際の成約は630万円台から1,600万円台まで広く分布しています。築年数や広さ、駅からの距離、管理状態などで大きく変わるので、「入間市の相場=1,100万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。物件差が大きい入間市では特にこれが大事になります。
この数字は「実際に成約した金額」です
木村相談者
ちなみにこの1,200万や1,100万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には、専有面積を70㎡などに換算して算出した推定価格を「相場」として出しているものや、売り出し中の物件情報を一覧で並べているだけのものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
面積を換算して出す相場もあるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、たとえば「専有面積70㎡に換算すると1,599万円」といった形で示しているサイトもあります。ただ、これはあくまで面積をそろえた推定値であって、実際に成約した物件の分布そのものではありません。当サイトは実際の成約価格を、面積を換算するような加工をせずに淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
なるほど、実際に売れた数字をそのまま見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。ちなみに入間市の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。
全国・県内のなかで入間市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
入間市の価格水準が周りと比べてどのくらいか、見てみましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 入間市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 34位/41市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 406位/464市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,287万円)との比較 | 全国平均に対して約52%の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市 | 中古マンション中央値 | 8年の動き |
|---|---|---|
| 所沢市 | 2,400万円(2024年) | +33.3%(取引が十分あり断定可能) |
| 川越市 | 1,600万円(2024年) | +33.3%(取引が十分あり断定可能) |
| 入間市 | 1,200万円(直近3年) | 参考値(物件差が大きく断定せず) |
| 狭山市 | 695万円(参考値) | 参考値(取引データが十分な区分外) |
| 飯能市 | 1,500万円(参考値) | 参考値(取引データが十分な区分外) |
木村相談者
所沢市や川越市はけっこう高くて、しかもトレンドまで言えるんですね。入間市はこの中だと一番手頃な感じですか。
山川不動産の専門家
価格水準としては、この近隣グループの中では入間市は手頃な位置にあります。所沢市・川越市は取引件数が多く8年間のトレンドを断定できるのに対し、入間市は件数自体は十分でも物件の個別性が大きいため参考値扱いという違いがあります。
木村相談者
同じ地域内でも、市によって水準もデータの性質もかなり違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。相場感がつかめたところで、次はこうしたデータをふまえて「売り時」をどう考えるかです。
入間市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近3年で1,200万円前後、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
入間市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
入間市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年の相場は1,200万円前後 — ただし物件ごとの価格差が大きく、単年の相対信頼区間幅が29.1%と基準の25%をわずかに超えるため、方向は断定できない。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が630万円、上位25%が1,600万円。同じ入間市でも物件次第で数百万円単位で変わる。
- 3将来人口や10年後の価格をAIで予測することはしない — 入間市の将来推計人口は現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「価格が低めだから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が低めだから急ぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか?
山川不動産の専門家
マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。物件ごとの価格差が大きい入間市は、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(1,200万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県入間市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(下位25%/上位25%)、2022年〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(単年の相対信頼区間幅29.1%が25%をわずかに超過。件数自体は58件〜214件と少なくなく、物件ごとの価格差が原因) |
| 2024年取引件数 | 140件(3年プールでは476件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
入間市の相場は県内・全国ともに水準としては下位寄りですが、取引件数自体は少なくありません。方向はまだ断定できませんが、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。入間市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、専有面積を70㎡などに換算して算出する推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
入間市の中古マンションは上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。年間58件〜214件と取引件数自体は少なくないのですが、物件ごとの価格差が大きく、2024年の相対信頼区間幅は29.1%と基準の25%をわずかに超えています。直近3年(2022年〜2024年)でならした1,200万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で入間市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
入間市は埼玉県内の他の市と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値で見ると所沢市が2,400万円、川越市が1,600万円、入間市が1,200万円(直近3年)で、入間市は県内で下位寄りの水準です。ただ所沢市・川越市は取引件数が多く8年間で+33.3%と断定できるのに対し、入間市は取引件数は十分でも物件差が大きく参考値扱いという違いがあります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、入間市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積を70㎡などにそろえて推定した価格を「相場」として載せているサイトや、売り出し中の物件を一覧で並べているだけのサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、面積換算や個別の売り出し価格とは性質が異なる数字だと考えてください。また、価格の水準という事実と、いつ売るべきかという判断は別物です。このサイトはあくまで判断材料を示す立場で、売却のタイミングを断定しません。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
山川不動産の専門家
こちらこそご相談ありがとうございました。相場が分かったら、まずは気軽に査定額だけでも確認してみてくださいね。