久喜市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、久喜市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べてもサイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、久喜市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。久喜市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

久喜市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年に1,500万まで上がって、2021年に取引件数が急に112件まで増えたと思ったら、価格は1,350万に下がってるんですね。動きが読みにくいです。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+16.7%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+7.7%の上昇で、途中の2020〜2022年は上下していますが、8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の久喜市の状況です。2021年に件数が急増しているのは、取引そのものが活発だった年だったと考えられます。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。直近1年ほどの売り出し中の物件情報から平米単価の月次推移を出しているサイトや、駅単位で専有面積70㎡に換算した1つの推定価格だけを示すサイトもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、8年分の成約価格の中央値をそのまま時系列で並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が900万円、上から4分の1が2,500万円です。

木村相談者

900万から2,500万まで、2.7倍以上も開きがあるんですね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。久喜市は特に、築年数による価格差が大きいエリアです。それは後ほど築年帯別に詳しく見ていきますね。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は281件、中央値は1,400万円で、単年(1,400万円)と一致しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+16.7%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間89件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も21.4%と基準を下回っているので、久喜市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古いんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は久喜市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(159件)で、木村さんの物件はまさに久喜市の主流の築年帯にあたる可能性が高いです。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築11-20年だと2,700万円もするのに、築31年以上だと1,100万円まで下がるんですね。しかも件数は圧倒的に築31年以上が多いと。

山川不動産の専門家

久喜市は築20年を境に価格が大きく下がり、築31年以上の古い物件の取引が全体の半分以上を占めるエリアです。木村さんのように築が古い物件であれば、市全体の中央値1,400万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,100万円(780万円〜1,400万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。ちなみに築10年以内の帯も一応データとしてはあるのですが、件数が15件と少なく、価格のばらつきも大きいため、この記事では確度の高い数字として扱っていません。根拠が薄い数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。今お見せした3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、久喜市はこの3帯であれば数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、久喜市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、久喜市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、久喜市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの利便性など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は久喜市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで久喜市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、久喜市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内31位、全国だと365位、けっこう下のほうなんですね。価格自体は控えめってことですか?

山川不動産の専門家

そうですね。久喜市は価格水準そのものが全国平均のおよそ半分という、比較的手が届きやすい水準のエリアです。一方で8年の上昇率は取引データが十分な区分15市区町村中12位、全国でも217市区町村中184位と、上昇はしているものの上位ではありません。「もともとの水準が控えめで、伸び率もどちらかというと控えめ」という見え方です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

越谷市は価格も上昇率もかなり高いんですね。久喜市より倍近い水準で。

山川不動産の専門家

ええ、越谷市は久喜市よりも価格水準・上昇率ともに高い一方、上尾市・桶川市・鴻巣市・春日部市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である市が多いです。その中で久喜市は単年でも十分な件数があり、方向を語れる市という違いがあります。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は控えめだけど、伸び率もそこまで大きくない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

久喜市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は控えめだけど8年では上がってる……これって、売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

久喜市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「上昇率が控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

久喜市の相場は8年間で16.7%上昇、直近1年も+7.7%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。久喜市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

久喜市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは900万円〜2,500万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,100万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で16.7%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+7.7%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

久喜市のマンションは古い物件が多いんですか?

山川不動産の専門家

直近3年の取引のうち約6割が築31年以上で、この帯の中央値は1,100万円です。一方で築11-20年の帯は中央値2,700万円と、築年数による価格差が大きいのが久喜市の特徴です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、久喜市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近1年ほどの売り出し中の物件情報から平米単価の月次推移を出しているサイトや、駅単位で専有面積70㎡に換算した1つの推定価格だけを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で久喜市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。