北本市の中古マンションは今が売り時？成約価格とデータの読み方

木村相談者

山川さん、北本市でマンションを持ってて、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってるんです。ネットで調べたら、サイトによって「700万円台」って書いてあったり「1,000万円超え」って書いてあったりして、もう何を信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、北本市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どう集計しているか」が違うので、同じ市でも金額が違って見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。北本市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

北本市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年は700万円まで下がって、2020年は930万円、2023年は970万円まで上がって、2024年はまた800万円……。けっこう上下してますね。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、この数字だけでは「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切れません。700万円台から970万円の間で、8年通して波打っています。なぜここまで動くのか、次のセクションでその理由を見ていきましょう。

なぜ単年の数字だけで判断できないのか

木村相談者

理由って、何なんですか?

山川不動産の専門家

北本市の中古マンションは、年によって取引件数が17件から57件と、年ごとの差が大きいんです。特に2019年・2024年は17件・25件と少なめで、2021年の57件のような年もあります。

木村相談者

それくらいだと、何が問題なんですか?

山川不動産の専門家

件数が少ない年ほど、一件ごとの価格差がそのまま中央値に大きく響いてしまうんです。実際、直近の2024年(25件)の数字を統計的に見ると、真の相場に対するブレの幅はプラスマイナス56.2%にもなります。取引が十分にあってトレンドを語れる基準は25%以内なので、それを大きく超えています。

木村相談者

ほとんど「あてにならない」ってことですか?

山川不動産の専門家

いえ、そうではありません。数字自体は実際の成約データそのもので捏造ではありません。ただ「2024年は800万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数は95件、中央値は880万円になります。

木村相談者

3年でまとめると880万、単年だと2024年は800万。近いようで、年ごとの振れ幅は大きいんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。次は、その「真ん中」の周りにどれくらいの幅があるのかを見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか?

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。北本市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

木村相談者

2024年は下が650万で上が1,100万。倍近い開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは専有面積・築年数・階数・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。件数が少なめな北本市では、この幅が単年の中央値をさらに動かしやすくなります。

木村相談者

なるほど、880万円が「今の相場」というより「ここ数年の目安」って感じなんですね。

山川不動産の専門家

件数が多くないからこそ、単年ではなく複数年でならして見る。これが北本市のデータを読むコツです。次は、この数字がそもそもどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に成約した金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

最初に話した「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?

山川不動産の専門家

まさにそうです。実際に北本市のマンションで検索してみると、査定会社系のサイトの一つは、専有面積60m²・2LDKという一つのシナリオを仮定して、㎡単価から「708万円くらい」と算出しています。前年比123%・10年前比118%という数字も出していますが、実際に何件の取引に基づく数字か、価格の幅がどれくらいあるかは示されていません。他の2サイトは物件の一覧を出すだけで、相場の集計自体をしていませんでした。

木村相談者

うちの記事は、そこが違うんですね。

山川不動産の専門家

ええ、本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、面積を一つに絞った推定ではなく、実際に成約した物件の分布(下位25%〜上位25%)まで含めてお伝えしています。次は、この880万円という水準が全国や県内でどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで北本市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。まず全体の中での位置づけです。

木村相談者

県内でも全国でも、かなり下のほうなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。マンション自体の供給が多いエリアではないので、この位置づけ自体は北本市の特徴として捉えておくとよいと思います。周辺の市とも並べてみましょう。

木村相談者

あれ、桶川市と鴻巣市も「参考値」なのに、うちの北本市とは括弧の中の理由が違いますね。

山川不動産の専門家

よく気づきましたね。同じ「参考値」でも、理由が2種類あります。上尾市・桶川市は取引件数自体は年間45件〜102件と十分ある一方、物件ごとの価格差が大きく単年では方向を断定できないタイプです。鴻巣市も同じタイプです。それに対して北本市は2024年の取引が25件と、そもそも件数が少ないため参考値扱いになっています。取引が十分とみなす目安が単年40件前後なので、北本市はそこに届いていません。

木村相談者

同じ「参考値」でも中身が違うんですね。件数が少ないタイプと、件数はあるけど値段の幅が大きいタイプと。

山川不動産の専門家

そのとおりです。どちらも「単年の方向を断定しない」という結論は同じですが、理由が違うので対策も変わります。北本市のように件数が少ないエリアでは、複数年をまとめて見るのがより重要になります。相場の水準が分かったところで、次は「売り時」をどう考えるかに進みましょう。

北本市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準はなんとなく分かったけど、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

北本市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「下がってきてるから待つ」でも「上がった年があるから急げ」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「上がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか?

山川不動産の専門家

マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。北本市のように取引件数がそれほど多くないエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

北本市の相場は県内でも全国でも下位に近い水準にあるのは確かですが、方向はまだ断定できません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

近隣・他の記事と比べてみると

木村相談者

ほかにも参考になる記事ってありますか?

山川不動産の専門家

同じ埼玉県内では上尾市の中古マンション・桶川市の中古マンション・鴻巣市の中古マンションの記事があります。どの市も北本市と同じく取引件数の面で単年の方向は断定していませんが、理由が「件数の少なさ」か「価格差の大きさ」かで分かれているので、あわせて読むと北本市の位置づけがより分かりやすくなると思います。それと、もしご自宅がマンションでなく戸建てであれば、北本市の中古戸建ての記事も用意しています。

木村相談者

マンションと戸建てで、別々に見られるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。物件種別によって取引の傾向が変わるので、種別ごとに分けて集計・記事化しています。次は、よくある質問をまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。北本市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、面積を一つ指定して算出する推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

北本市の中古マンションは上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。取引件数が年17件〜57件と少なめで、年によるブレが大きいためです。直近3年(2022年〜2024年)でならした880万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で北本市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

北本市は埼玉県内の他の市と比べて何が違うんですか?

山川不動産の専門家

中央値で見ると上尾市が2,700万円、桶川市が1,600万円、鴻巣市が1,500万円、北本市が880万円(いずれも直近3年)で、北本市は県内39位/41市区町村です。上尾市・桶川市・鴻巣市は取引件数が十分にある一方で価格差が大きいため参考値扱いなのに対し、北本市はそもそも取引件数が少ないため参考値扱いという違いがあります。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

山川不動産の専門家

こちらこそご相談ありがとうございました。相場が分かったら、まずは気軽に査定額だけでも確認してみてくださいね。