木村相談者
山川さん、鴻巣市のマンションを持ってるんですが、そろそろ売ろうか迷ってて。鴻巣市のマンションの相場ってどうなってるんでしょう。
山川不動産の専門家
鴻巣市は取引件数自体はそれなりにありますよ。国土交通省が公開している実際に成約した価格を見れば、感覚ではなく数字で今の位置が分かります。ただ、先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
鴻巣市の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
鴻巣市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、鴻巣市で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,550万円 | 34件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 25件 |
| 2019年 | 1,350万円 | 32件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 28件 |
| 2021年 | 980万円 | 76件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 79件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 69件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 65件 |
木村相談者
980万から1,600万まで、年によってけっこう動いてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。鴻巣市のマンションは、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。
マンションは「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
鴻巣市の中古マンションは「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、マンションという商品そのものが個別性の大きいエリアだからです。
木村相談者
件数は毎年数十件あるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。2021年以降は年70件前後と、むしろ件数は十分にあります。それでも方向を断定できないのは、同じ鴻巣市のマンションでも駅からの距離・築年数・階数・面積でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
さっきの「幅が大きい」って、具体的にどれくらいの数字なんですか？
山川不動産の専門家
同じ国交省データで、価格の上位25%と下位25%の差を中央値と比べた幅を計算すると、鴻巣市は直近年で53.3%になります。目安としている25%を大きく超えているので、単年の中央値だけを見て「上がった・下がった」と言うのは無理があると判断しています。実はこうしたばらつきの大きさまで開示している不動産サイトはほとんどありません。中央値や坪単価だけを示して、その数字がどれくらい当てになるかまでは書いていないことが多いんです。
木村相談者
たしかに、「相場はいくら」だけ見ても、それがどれくらいブレやすい数字なのか分からないと、鵜呑みにしていいのか判断できないですもんね。
山川不動産の専門家
そうなんです。だからこそ当サイトは、中央値だけでなくその幅(ばらつき)まで含めて開示する立場を取っています。
木村相談者
なるほど、「1,500万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分のマンションがその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。鴻巣市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 660万円 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2023年 | 740万円 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2024年 | 760万円 | 1,500万円 | 2,300万円 |
木村相談者
下は760万円台、上は2,300万円。同じ鴻巣市のマンションで3倍以上開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は1,500万円前後でも、実際の成約は700万円台から2,000万円台まで広く分布しています。築年数が古くコンパクトな物件もあれば、駅近で築浅の物件もある。「鴻巣市のマンション相場＝1,500万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分のマンションがいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分のマンションがこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。鴻巣市のマンションでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの1,500万や1,200万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には、直近3か月の売り出し中の物件情報から算出した推定相場や、駅単位のデータをもとに5年後の価格をシナリオ予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
将来の価格までシナリオ予測してるサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、坪単価の推移から「グッドシナリオ」「ノーマルシナリオ」「バッドシナリオ」のように将来価格を予測しているサイトもあります。ただ、不動産価格は金利・再開発・エリア特性などさまざまな要因で動くため、過去の推移だけから将来を言い切るのは難しいところです。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
全国・県内のなかで鴻巣市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
鴻巣市のマンション価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 鴻巣市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 28位／41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 350位／464市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して下回る水準 |
木村相談者
県内で28位ってことは、真ん中よりは下の方なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただ全国平均の約2,885万円は都心部や政令市の高水準な区も含んだ単純平均なので、そこを下回るのは自然なことです。鴻巣市の直近3年の相場（1,500万円前後）を、埼玉県内の近隣エリアと並べるとこう見えます。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 上尾市 | 2,700万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 桶川市 | 1,600万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 川越市 | 1,600万円 | +33.3% |
| 鴻巣市 | 1,500万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 久喜市 | 1,400万円 | +16.7% |
| 熊谷市 | 1,000万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 北本市 | 880万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
木村相談者
川越市は上昇率+33.3%って書いてありますけど、鴻巣市より伸びてるってことですか？
山川不動産の専門家
水準は川越市とほぼ並んでいますが、鴻巣市は方向を断定していないので単純比較はできません。川越市や久喜市は取引が十分で方向を語れる区分ですが、鴻巣市・上尾市・桶川市・熊谷市・北本市は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。こういう県内順位とか全国平均との比較って、他の不動産サイトでも見られるものなんですか？
山川不動産の専門家
実はあまり見かけません。他のサイトの多くは、現在掲載中の物件情報や直近の売り出し価格から相場を示すだけで、県内順位・全国順位・全国平均との比較まで示しているところは見当たりませんでした。位置づけが分かると、鴻巣市の水準がどれくらい平均的なのか(あるいは特別なのか)がつかみやすくなります。
鴻巣市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格の水準は県内では中位くらい、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
鴻巣市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
鴻巣市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1相場は直近3年で1,500万円前後 — ただし単年の方向は断定できない（物件ごとの価格の幅が大きいため）。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が760万円、上位25%が2,300万円。同じ鴻巣市でも物件次第で1,000万円以上変わる。
- 3マンションでも個別性は大きい — 駅からの距離・築年数・階数・面積で価格が大きく変わる。相場よりも自分のマンションそのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「分からないから様子見」でもなくて、自分のマンションがその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「上がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分のマンションの実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。鴻巣市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちのマンションがいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（1,500万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 鴻巣市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅53.3%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 65件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
鴻巣市のマンション相場は、直近3年で1,500万円前後という水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鴻巣市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や駅単位の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鴻巣市のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした1,500万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鴻巣市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。