木村相談者
山川さん、鴻巣市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで調べると相場の金額がサイトによってバラバラで、どれが本当の相場なのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、鴻巣市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、同じ市の相場でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。鴻巣市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
鴻巣市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,200万円 | 97件 |
| 2018年 | 2,400万円 | 112件 |
| 2019年 | 2,200万円 | 98件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 108件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 120件 |
| 2022年 | 2,250万円 | 100件 |
| 2023年 | 2,100万円 | 111件 |
| 2024年 | 2,250万円 | 98件 |
木村相談者
2018年は2,400万だったのに2019年は2,200万に下がって、2021年にまた2,400万に戻って、2024年は2,250万……。年によって上下してますけど、大きく崩れてるわけでもなさそうですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2,100万円台から2,400万円台の範囲でおおむね推移していて、極端な下落や急騰ではありません。ただ、後ほどお話ししますが年ごとの上下だけで「上昇」「下降」と言い切るのは早いんです。なぜそう言えるのか、次のセクションでこの数字の中身を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。たとえばある査定会社系のサイトは、鴻巣市の2025年の相場を独自の集計方法で示していますが、これは同じ国交省データを使いながらも自社のロジックで加工した数字です。また別の一括査定サイトでは、現在売出中の物件情報から推定した価格を「相場」として出しています。売り出し価格は売主の希望額であって、まだ売れた金額ではありません。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
もう一つ気をつけたいのが、半年単位の速報だけで「今が売り時」と結論づけるサイトもあることです。半年ごとの動きは取引件数が少なくブレやすいので、本記事では8年分の年次データと、複数年をまとめたプールの両方を見て、慎重に判断材料を示します。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,250万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,125万円、上から4分の1(p75)が2,875万円です。中央値2,250万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,125万から2,875万って、2倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。鴻巣市もその差が出やすいエリアと言えます。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれだけ安定しているかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は309件、中央値は2,200万円になります。単年(2,250万円)とほぼ近い水準ですが、これは偶然ではなく、統計的にどれだけブレやすいかを確認する必要があります。
木村相談者
単年でも3年プールでもそこまで変わらないなら、もう上昇・下降を言い切っていいんじゃないですか?
山川不動産の専門家
件数だけ見ればそう思いたくなりますが、そうとも言い切れません。鴻巣市の2024年単年の相対信頼区間の幅は31.1%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約1.2倍広がっています。年間98件という取引件数自体は少なくないのですが、それでもこの基準はわずかに超えています。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。鴻巣市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま広い土地の物件が多かった年」「たまたま古い建物が多かった年」の影響を受けやすいんです。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで鴻巣市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、鴻巣市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 鴻巣市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 39位/54市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 354位/691市区町村(ほぼ中間) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約55%の水準 |
木村相談者
県内では下寄り、でも全国だとちょうど真ん中くらいなんですね。
山川不動産の専門家
埼玉県自体が全国のなかでも価格水準の高いエリアなので、県内順位と全国順位で見え方が変わります。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 桶川市 | 2,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 北本市 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 久喜市 | 2,300万円(2024年単年) | 取引データは十分(159件) |
| 鴻巣市 | 2,200万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 加須市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 熊谷市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
桶川市や北本市より低くて、加須市や熊谷市よりは高い、真ん中あたりなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、近隣6市の中では鴻巣市はちょうど中位に位置しています。この中で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは久喜市だけで、鴻巣市を含む残り5市は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の位置づけと、方向が読みにくいという点は別の話なんですね。
鴻巣市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はだいたい分かりました。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
鴻巣市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
鴻巣市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて2,100万円台〜2,400万円台の間で上下しており、相対信頼区間幅も31.1%と基準をやや超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2,200万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,125万〜2,875万円と幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、鴻巣市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が中間だから様子見」でも「安いから急げ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内では下寄りだから待て」でも「全国では中間だから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,200万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県鴻巣市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 98件(3年プールでは309件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
鴻巣市の相場は全国的にはほぼ中間の水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鴻巣市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鴻巣市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,200万円です。2024年単年では2,250万円、価格帯は1,125万円〜2,875万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
鴻巣市は単年の相対信頼区間幅が31.1%と基準(25%以下)をやや上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,200万円から2018年に2,400万円、2019年に2,200万円、2021年に2,400万円、2024年は2,250万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、鴻巣市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。国交省の同じ元データを使っていても、独自のロジックで加工した推定値を載せているところや、現在売り出し中の物件情報から相場を推定しているところがあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鴻巣市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。