木村相談者
山川さん、越谷市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。最近ネットで見た記事だと「上がってる」って書いてあるものもあれば「下がってる」って書いてあるものもあって、正直よく分からないんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって集計の仕方や見せ方が違うので、印象がバラバラになりやすいんです。越谷市の中古戸建ては、公的なデータで見るとこの8年間はっきりした一方向の値動きではなく、上下しながら結果的にわずかに下がっているエリアです。まずは国交省の公的データで、実際の動きを一緒に確認しましょう。
木村相談者
わずかに下がってるって、どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。越谷市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、動きが具体的に見えてきます。
越谷市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,100万円 | 377件 |
| 2018年 | 3,200万円 | 322件 |
| 2019年 | 2,800万円 | 311件 |
| 2020年 | 2,850万円 | 356件 |
| 2021年 | 3,000万円 | 322件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 261件 |
| 2023年 | 3,100万円 | 222件 |
| 2024年 | 3,000万円 | 300件 |
木村相談者
2017年が3,100万で2024年が3,000万だから、100万下がってるんですね。でも2019年に一度2,800万まで下がって、2022年にはまた3,200万まで戻ってて、けっこう波打ってますね。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。2017年から2024年の8年間では3.2%の下落で、直近1年(2023年→2024年)も同じく3.2%の下落です。ただしこの8年は一直線に下がってきたわけではなく、2019年にいったん落ち込み、2021〜2022年に3,000万円台後半まで持ち直し、そこから2024年にかけてまた3,000万円まで戻ってくるという、上下動を繰り返しながら結果的にほぼ横ばい圏で推移している動きです。
木村相談者
「下がり続けてる」わけじゃなくて、「行ったり来たりしながら今は少し安いところにいる」って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。また、成約データをもとに独自の計算式で加工した推定値を「相場」として載せているサイトもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
加工なしの、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,575万円、上から4分の1(p75)が4,400万円です。
木村相談者
1,575万から4,400万まで、かなり開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は783件、中央値は3,100万円になります。単年の3,000万円と近い水準で、直近の相場観としては一貫しています。
木村相談者
3年でまとめても近い金額なら、2024年の3,000万はそれなりに信頼できそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は20.0%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。越谷市は年間の取引件数も300件と厚みがあり、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。
木村相談者
数字の裏付けがしっかりしてるから、この動きも信じていいってことですね。相場観がつかめたところで、次は越谷市が他の市や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで越谷市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、越谷市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 越谷市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 26位/54市区町村(中位程度) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 220位/691市区町村(上位3割程度) |
| 8年変化率の県内順位 | 24位/25市区町村(取引データが十分な区分内・下位) |
| 8年変化率の全国順位 | 168位/179市区町村(下位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約75%の水準 |
木村相談者
価格の水準は中位くらいなんですね。でも変化率は県内でほぼ最下位に近いんですか……。
山川不動産の専門家
そこは正確にお伝えしたいところです。越谷市は価格の水準こそ県内でも全国でも中位から上位寄りですが、8年間の変化率で見ると、取引データが十分な区分の中では県内25市区町村中24位、全国179市区町村中168位と、下位に位置します。つまり同じように取引が十分にある他の市区町村の多くが値上がりしている中で、越谷市は横ばいからわずかな下落にとどまっている、という状況です。周辺の市区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 草加市 | 3,700万円(2024年) | 取引データは十分(8年+23.3%) |
| 吉川市 | 3,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 越谷市 | 3,000万円(2024年) | 取引データは十分(8年-3.2%) |
| 三郷市 | 2,800万円(2024年) | 取引データは十分(8年-15.2%) |
| さいたま市岩槻区 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 春日部市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
草加市はかなり水準も高いし、23.3%も上がってるんですね。越谷市の隣なのに、こんなに違うものなんですか。
山川不動産の専門家
草加市は水準も高く、8年の上昇率も周辺の中で際立って高いエリアです。一方で三郷市は越谷市よりさらに下落率が大きく(8年-15.2%)、吉川市・岩槻区・春日部市は物件ごとの価格の幅が大きく単年の方向を断定していない区分です。同じ埼玉県内・近い距離でも、市区町村ごとに値動きはかなり異なります。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
越谷市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はそこそこあるけど、この8年はほぼ横ばいで、しかも周りは上がってるところが多い……。これって、もう待っても仕方ないから早く売った方がいいってことですか？
山川不動産の専門家
越谷市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
越谷市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年間はほぼ横ばい圏、直近1年はやや下落 — 2017年の3,100万円から2024年は3,000万円で、この間3,200万円まで戻る年もあれば2,800万円まで下がる年もあった。一方向に下がり続けているわけではなく、上下動の末に今は横ばいからやや下寄りの水準にいる。
- 2周辺市区と比べると変化率は控えめ — 隣接する草加市が8年+23.3%と大きく伸びている一方、越谷市は-3.2%、三郷市は-15.2%と、同じ埼玉県内でも市区町村ごとの値動きの差が大きい。
- 3戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,575万〜4,400万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「下位だから焦って売れ」でも「横ばいだから何もしなくていい」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。越谷市全体は8年でほぼ横ばい、直近1年はやや下落、あなたの家がいくらかは別、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県越谷市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 20.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 300件(3年プールでは783件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
越谷市の相場は8年間ほぼ横ばい圏で、直近1年はやや下落、周辺の中でも市区町村ごとの差が大きいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。越谷市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自加工した推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
越谷市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,000万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,575万円〜4,400万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は3,100万円です。
木村相談者
越谷市の価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では3.2%下落しています。ただし一直線に下がったわけではなく、2019年に一度2,800万円まで下がり、2021〜2022年には3,200万円まで戻る局面もありました。直近1年(2023年→2024年)も3.2%の下落です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、越谷市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売却データを独自の方法で加工した推定値を「相場」として載せているサイトや、仲介と買取を分けて集計しているサイトなど、集計方法はさまざまです。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、算出方法による違いに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で越谷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。