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戸田市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、戸田市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで調べると相場がサイトによってバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それはよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってくるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。戸田市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

戸田市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	3,700万円	58件
2018年	3,900万円	46件
2019年	4,000万円	48件
2020年	4,000万円	73件
2021年	4,150万円	54件
2022年	4,500万円	34件
2023年	4,200万円	46件
2024年	4,500万円	49件

木村相談者

2017年の3,700万から2024年は4,500万。全体としては上がってるように見えますね。

山川不動産の専門家

数字の並びだけ見ればそう見えますが、この先を正確にお伝えする前に、まずこの数字の出どころを確認しておきたいんです。次のセクションで詳しく見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?

山川不動産の専門家

まさにそうです。たとえば大手の不動産ポータルサイトの中には、今売り出し中の物件価格から相場を推定して出しているところがあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。査定会社系のサイトでも、成約データをもとに自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているケースがあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。

木村相談者

希望額でも独自の推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

さっき「上がってるように見える」とおっしゃってましたけど、はっきり上昇と言えるわけじゃないんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、2024年単年の数字だけでは上昇・下降どちらとも断定できません。2024年の価格帯を見ると、下から4分の1にあたる金額が3,400万円、上から4分の1が5,500万円です。中央値4,500万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

3,400万から5,500万って、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。戸田市はJR埼京線の複数駅が使え、駅からの距離や区画によって評価が分かれやすいエリアでもあります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は129件、中央値は4,300万円になります。単年(4,500万円)とは少し差があり、年によるブレが数字にも表れています。

木村相談者

3年でまとめると4,300万、単年だと4,500万。やっぱり差があるんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。実は戸田市の戸建てには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は31.1%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、やや上回っています。2017年から2024年までの数字の並びは右肩上がりに見えますが、この基準を超えている以上、本記事では「上昇トレンド」と断定はしていません。

木村相談者

件数は毎年30〜70件くらいあって、そんなに少なくない印象ですけど、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。戸田市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、件数が一定数あっても、単年で見ると「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を受けやすいんです。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで戸田市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、戸田市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	戸田市の位置
埼玉県内の中古戸建て中央値	8位/54市区町村
全国の中古戸建て中央値	75位/691市区町村(上位寄り)
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,001万円に対して約7%高い水準

木村相談者

県内でも上のほうで、全国で見てもかなり上位なんですね。

山川不動産の専門家

水準としては埼玉県内・全国ともに高めのグループです。東京都心への通勤圏という立地が、価格の水準に表れていると言えます。周辺の市区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	データの扱い
和光市	5,300万円(2024年)	取引データは十分(記事は準備中)
蕨市	4,500万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きい)
さいたま市南区	4,450万円(2024年)	取引データは十分
戸田市	4,300万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きい)
さいたま市桜区	3,600万円(2024年)	取引データは十分
川口市	3,500万円(2024年)	取引データは十分

木村相談者

和光市より少し下、桜区や川口市よりは高い、真ん中あたりなんですね。

山川不動産の専門家

ええ、近隣6市区の中では中位から上位寄りの水準です。この中で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは、和光市・さいたま市南区・さいたま市桜区・川口市の4市区です。戸田市と蕨市は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は高めなのに、方向はまだはっきり言えないという点は独特ですね。

戸田市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は高め、でも方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

戸田市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

戸田市の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて3,700万円から4,500万円まで、数字の並びとしては右肩上がりに見えるが、2024年単年の相対信頼区間幅は31.1%で基準を上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は4,300万円で、これが現時点での相場観に近い。
2. 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は3,400万〜5,500万円と幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、戸田市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「水準が高いから急いで売ったほうがいい」わけでもなさそうですね。

山川不動産の専門家

「県内で高めだから今すぐ」でも「まだ上がるから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値4,300万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	埼玉県戸田市
対象種別	中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	49件(3年プールでは129件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

戸田市の相場は県内・全国ともに水準は高めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。戸田市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

戸田市の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は4,300万円です。ただし2024年単年では4,500万円、価格帯は3,400万円〜5,500万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年の3,700万円から2024年の4,500万円まで、数字の並びとしては右肩上がりに見えます。ただ2024年単年の相対信頼区間幅が31.1%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、戸田市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。今売り出し中の物件価格から推定した相場を載せているところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。参考までに、ある一括査定サイトが示す戸田市の一戸建て「推定価格」は売り出し情報をもとに3,790万円、直近の平均売出価格は月によって4,900万円台〜6,700万円台とされていますが、これは売り出し中の希望価格であり、本記事の成約価格ベースの数字とは前提が異なります。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で戸田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

戸田市の相場が分かったら、実際の査定額も確認してみましょう

相場観と実際の査定額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。

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