越谷市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、越谷市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。レイクタウンとか越谷駅前の再開発のニュースをよく見るので、相場も上がってるのかなとは思うんですけど、実際どうなんですか?

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。越谷市は数字で見ても実際に価格が上がってきたエリアです。ただ、それが「今すぐ売るべき」という話とイコールかは別なので、まずは国交省の公的データで実際の動きを一緒に確認しましょう。

木村相談者

お願いします。感覚じゃなくて数字で見たいです。

山川不動産の専門家

不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。越谷市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

越谷市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年に1,800万まで下がって、そこから2024年の2,800万までほぼ一本調子で上がってますね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+40.0%の上昇です。しかも直近1年(2023年→2024年)も+12.0%と、8年の上昇の中でも直近1年の伸びが大きいのが越谷市の特徴です。2021年に取引件数が412件まで急増しているのも目を引きますが、なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。専有面積や築年数を特定の条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトもありますが、それは実際の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,700万円、上から4分の1が4,100万円です。

木村相談者

1,700万から4,100万まで、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)はクリアしていますが、川口市(10.0%)のように余裕を持ってクリアしているわけではなく、基準にわりと近い水準です。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,076件、中央値は2,500万円で、単年(2,800万円)よりもやや低めに出ています。

木村相談者

単年だと2,800万、3年でまとめると2,500万。ここにも差があるんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。基準はクリアしているので「8年で+40.0%」「直近1年+12.0%」という数字は一応の根拠を持って語れますが、川口市などに比べると単年のブレがやや残る水準だと捉えておくのが正確です。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づきましたね。実は越谷市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(368件)で、木村さんの物件はまさに越谷市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

えっ、築10年以内だと4,300万なのに、築31年以上だと1,500万まで下がるんですね。3倍近い差が……。

山川不動産の専門家

越谷市は築古の物件の取引が特に多いエリアで、築年数が進むほど価格の下がり方が大きく出ています。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,800万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,500万円(1,100万円〜1,900万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「もっと高いはず」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、越谷市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、越谷市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、越谷市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、越谷市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は越谷市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで越谷市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、越谷市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内9位、全国だと103位、けっこう上のほうなんですね。上昇率も県内4位ってことは、伸びも大きいほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。越谷市は価格水準そのものが全国平均とほぼ同水準で、8年の上昇率は取引データが十分な区分15市区町村中4位と、水準・伸び率ともに上位に入っています。「もともとの水準が高いうえに、伸び率でも上位」という、この近隣エリアの中では強めのポジションです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

川口市よりは少し低いけど、草加市とか周りの市よりは高いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、越谷市はこの近隣7市の中では川口市に次ぐ水準です。ちなみにこの7市は、不動産系サイトの一部が「埼玉県東部地区」としてまとめて扱っているエリアと同じ顔ぶれですが、市ごとに見ると水準も伸び率もかなりばらつきがあります。地域をまとめた平均値だけを見ると、越谷市が個別に持つ強さが埋もれてしまうんです。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

まとめられた数字より、自分の市の数字をちゃんと見たほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

越谷市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で40%上がってて、直近1年も+12%……これって、今が売り時ってことですか?

山川不動産の専門家

越谷市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年も直近1年も上がってるから今すぐ」でも「基準ぎりぎりだから様子見」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は上昇傾向にある、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

越谷市の相場は8年間で40.0%上昇、直近1年も+12.0%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。越谷市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

越谷市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,700万円〜4,100万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値1,500万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で40.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+12.0%とさらに上がっています。ただし単年の相対信頼区間幅は21.4%と基準(25%以下)ぎりぎりの水準で、3年プールの中央値は2,500万円とやや低めに出る点も踏まえておいてください。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、越谷市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を特定の条件(例えば70m²・築31年など)に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、埼玉県東部地区のように複数市をまとめた地域平均を使っているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を越谷市単独で8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや地域まとめの平均値に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で越谷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。