木村相談者
山川さん、志木市に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。査定系のサイトをいくつか見てみたら、坪単価とかm²単価とか、サイトごとに出し方も金額も違っていて、正直よく分からなくなってしまって……。
山川不動産の専門家
それ、志木市に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を元に、どう計算しているか」が違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見ながら、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で確認できるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。志木市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
志木市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均値より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 50件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 63件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 44件 |
| 2020年 | 2,400万円 | 41件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 144件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 175件 |
| 2023年 | 2,650万円 | 114件 |
| 2024年 | 2,400万円 | 142件 |
木村相談者
2018年に1,800万まで下がったと思ったら、2022年に2,700万まで上がって、2024年はまた2,400万……。けっこう上下してますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この動きだけで「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切るのは難しいです。2017年から2024年にかけて1,800万円台から2,700万円台の間で、年によって上がったり下がったりを繰り返しています。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由と、データの中身を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに数字が違う」のも、そこが関係してるんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定系のサイトの中には、成約データをもとに自社独自の計算方法で加工した推定値をm²単価などの形で見せているところがあります。ポータルサイトの中には、今売り出し中の物件の価格をそのまま一覧で見せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額であって、実際の成約額とは差があります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定値でもなく、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなだいたいその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,600万円、上から4分の1(p75)が3,450万円です。中央値2,400万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,600万から3,450万って、倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは専有面積・築年数・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。志木市も同じ傾向が見られるエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は29.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をやや上回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は431件、中央値は2,600万円になります。単年(2,400万円)よりやや高めに出ており、年によるブレが数字にも表れています。
木村相談者
単年だと2,400万、3年でまとめると2,600万。案外差があるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。志木市のマンションには、もう一つ押さえておきたい点があります。年間142件という取引件数自体は極端に少ないわけではなく、「取引が少ないから分からない」とは理由が違います。志木市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を受けやすいエリアです。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで志木市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、志木市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 志木市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 16位/41市区町村(中間よりやや上) |
| 全国の中古マンション中央値 | 132位/464市区町村(中間よりやや上) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,286.7万円)との比較 | 約1.14倍の水準(やや高め) |
木村相談者
県内16位、全国でも132位ってことは、そんなに悪くない位置なんですね。
山川不動産の専門家
全国平均より1割強高い水準で、県内・全国ともに中間よりやや上のグループに位置します。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 朝霞市 | 3,300万円(2024年) | 取引データは十分(244件) |
| 和光市 | 3,250万円(2024年) | 取引データは十分(180件) |
| 富士見市 | 2,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 志木市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 新座市 | 2,000万円(2024年) | 取引データは十分(169件) |
木村相談者
朝霞市や和光市はけっこう高くて、志木市はこの中では下から2番目くらいなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、この近隣5市の中では志木市は下から2番目の水準です。ここで注目してほしいのは、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは、朝霞市・和光市・新座市の3市という点です。志木市と富士見市は、物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年をまとめた参考値として載せています。朝霞市(8年上昇率+13.8%・直近1年+6.5%)や和光市(8年上昇率+41.3%・直近1年+16.1%)は方向を語れる一方、新座市は8年で+5.3%とほぼ横ばい、直近1年は-9.1%とマイナスになっています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
同じ近隣でも、方向を語れる市と語れない市が混ざってるんですね。
志木市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
全国平均より高めの水準ってことは、これって今のうちに売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
志木市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
志木市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて1,800万円台〜2,700万円台の間で上下しており、2024年単年の相対信頼区間幅も29.2%と基準をやや上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2,600万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2マンションは個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,600万〜3,450万円と幅が広く、専有面積・築年数・駅からの距離・管理状態で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、志木市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高めだから急げ」でも「方向が分からないから待て」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内でやや高めだから今すぐ」でも「方向が読めないから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県志木市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 142件(3年プールでは431件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
志木市の相場は県内・全国ともにやや高めの水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
木村相談者
ちなみに、同じ志木市でも戸建てだとまた違う相場になるんでしょうか?
山川不動産の専門家
はい、種別によって傾向が異なります。志木市の中古戸建ての売り時判定記事でも同じように公的データから相場を整理していますので、あわせて見てみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。志木市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
志木市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,600万円です。ただし2024年単年では2,400万円、価格帯は1,600万円〜3,450万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
志木市は単年の相対信頼区間幅が29.2%と基準(25%以下)をやや上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,500万円から2018年に1,800万円まで下がり、2022年に2,700万円まで上がって、2024年は2,400万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
近隣の市と比べて、志木市の水準はどうなんですか?
山川不動産の専門家
近隣5市の中では朝霞市(3,300万円)・和光市(3,250万円)・富士見市(2,800万円)に次ぐ4番目で、新座市(2,000万円)よりは高い水準です。朝霞市・和光市・新座市は取引データが十分で方向を語れますが、志木市と富士見市は物件ごとの価格の幅が大きく、直近3年の参考値として示しています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、志木市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件を一覧で見せているだけのところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工した推定値をm²単価などの形で載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。集計期間の切り方(単年か複数年プールか)によっても数字が変わる点は、覚えておくと他サイトと比べるときに役立ちます。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で志木市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。