木村相談者
山川さん、新座市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べたら、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって……。
山川不動産の専門家
それ、新座市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、同じ市でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。新座市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
新座市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 75件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 76件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 55件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 86件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 207件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 169件 |
| 2023年 | 2,200万円 | 174件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 169件 |
木村相談者
2020年に一度1,600万まで下がって、そこから2022〜2023年の2,200万まで上がって、2024年はまた2,000万に下がってるんですね。
山川不動産の専門家
よく見えてますね。2017年から2024年の8年間で見ると+5.3%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-9.1%の下落で、2022年・2023年のピークから2024年にかけて調整が入っています。長い目で見れば上昇方向ですが、直近だけを切り取ると下がっているのも事実です。この2つを両方お伝えするのが大事だと思っています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、AIによる将来予測を前面に出しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,000万円、上から4分の1(p75)が3,400万円です。
木村相談者
1,000万から3,400万まで、かなり開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は25.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をぎりぎり満たしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は512件、中央値は2,100万円で、単年(2,000万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
ぎりぎりってことは、そんなに余裕はないんですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、そのとおりです。基準は満たしていますが、余裕を持ってクリアしているわけではありません。年間169件の取引があり、単年でトレンドを語れる水準ではありますが、朝霞市のように余裕を持ってクリアしている市と比べると、数字の安定度はやや低めだと考えてください。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は新座市で件数が一番多いのは築31年以上の帯(232件)なんです。ただこの帯は物件ごとの価格差が大きく、相対信頼区間の幅が33.3%と、数字を安定して示せる基準(25%以下)を超えています。数字を安心して示せる帯の中で一番件数が多いのは、築21-30年の帯(151件)です。木村さんの築25年の物件は、ちょうどこの帯に当たります。
木村相談者
なるほど、件数が多い帯がそのまま一番信頼できるとは限らないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。件数と信頼度は別物なので、両方確認してから使うようにしています。築年帯別の表を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 5,150万円 | 3,900万円〜6,300万円 | 18件(参考値) |
| 築11-20年 | 3,500万円 | 3,100万円〜3,900万円 | 108件 |
| 築21-30年 | 2,400万円 | 1,900万円〜3,050万円 | 151件 |
| 築31年〜 | 1,200万円 | 745万円〜1,800万円 | 232件(参考値) |
木村相談者
築21-30年だと中央値2,400万で、市全体の2,000万よりちょっと高いんですね。
山川不動産の専門家
新座市は築20年までは価格差が大きく、築21年以降で価格帯がまとまってくるエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,000万円ではなく、築21-30年の帯の中央値2,400万円(1,900万円〜3,050万円の幅)のほうが近い参考値になります。〜築10年と築31年〜の帯は、件数のわりに物件ごとの価格差が大きいため、中央値は参考程度に留めてください。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。相場観がつかめたところで、新座市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、新座市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、新座市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は新座市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで新座市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、新座市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 新座市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 23位/41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 217位/464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 15位/15市区町村(取引データが十分な区分内・最も低い順位) |
| 8年上昇率の全国順位 | 206位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.69倍の水準 |
木村相談者
県内23位、全国だと217位で真ん中よりやや下、しかも上昇率は県内で一番低いんですね……ちょっと不安になります。
山川不動産の専門家
気になるお気持ち、分かります。ただ、8年間で見れば+5.3%と上昇はしているという事実も変わりません。近隣市と比べると伸び方が緩やかというだけで、下がり続けているわけではないんです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 新座市 | 2,000万円 | +5.3% | -9.1% |
| 朝霞市 | 3,300万円 | +13.8% | +6.5% |
| 和光市 | 3,250万円 | +41.3% | +16.1% |
| 志木市 | 2,600万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 所沢市 | 2,400万円 | +33.3% | -7.7% |
木村相談者
朝霞市や和光市に比べると、価格も上昇率もかなり控えめなんですね。所沢市も新座市と同じで直近1年は下がってるんだ。
山川不動産の専門家
ええ、新座市はこのエリアの中で価格水準がもっとも低く、8年上昇率も最も小さいという位置づけです。ただ所沢市も直近1年は-7.7%と下落しており、このエリア全体で2024年にかけて価格が調整局面に入っている市が複数あるとも言えます。志木市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
一番低いって聞くと構えちゃいますけど、上がってはいる、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
新座市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年では上がってるけど直近1年は下がってて、上昇率も県内で一番低い……これって、もう売らないほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
新座市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
新座市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は下落という両方の事実がある — 2017年の1,900万円から2024年の2,000万円まで、8年で5.3%上昇。ただし2022〜2023年の2,200万円というピークから2024年にかけては-9.1%の下落で、長期の方向と直近の動きが逆を向いている。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は2,000万円だが、築21-30年の帯では中央値2,400万円(1,900万円〜3,050万円の幅)。木村さんのような築25年の物件は、市全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、新座市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「順位が低いから待て」でも「8年上がってるから急げ」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の長期の方向と、直近1年の動き、あなたの家がいくらか、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(2,400万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県新座市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは基準を満たす(単年の相対信頼区間幅25.0%、25%以下の基準をぎりぎり満たす) |
| 2024年取引件数 | 169件(3年プールでは512件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
新座市の相場は8年間で5.3%上昇、ただし直近1年は-9.1%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。新座市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
新座市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,000万円〜3,400万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値2,400万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で5.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-9.1%の下落です。長期では上昇、直近では下落という両方の動きが同時にあるのが今の状況です。
木村相談者
県内で上昇率が一番低いのはなぜですか?
山川不動産の専門家
はっきりした単一の理由をこのデータだけから断定することはできません。近隣の和光市(+41.3%)や朝霞市(+13.8%)と比べて伸びが小さいのは事実ですが、エリアごとの再開発状況や駅からの距離、供給される物件の違いなど複数の要因が絡むため、この記事のデータだけでは原因を特定できない、という点を正直にお伝えします。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、新座市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡・築30年のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、AIによる将来予測価格を前面に出すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや予測に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で新座市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。