木村相談者
山川さん、三郷市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産サイトをいくつか見たら、相場の数字がサイトごとにバラバラで、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって集計期間や算出方法が違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を並べて、感覚ではなく数字で三郷市の今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、実際の成約価格って見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。三郷市で実際に取引された中古マンションの中央値を、2017年から2024年まで並べてみますね。
三郷市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格なので、平均よりも実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 53件 |
| 2018年 | 2,050万円 | 78件 |
| 2019年 | 1,800万円 | 87件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 88件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 262件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 242件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 250件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 247件 |
木村相談者
2021年に取引件数が一気に262件まで増えてますね。それと2018年の2,050万から2021年の1,600万まで下がって、また2024年は2,000万に戻ってる感じですか?
山川不動産の専門家
数字の並びはそのとおりです。ただ、この動きをそのまま「上昇トレンド」や「下降トレンド」と言い切るのは、実はまだ早いんです。理由を次のセクションで説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格なんですか、それとも本当に売れた金額ですか?
山川不動産の専門家
そこは大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近の売り出し物件の価格帯を集計しているサイトや、面積や築年数を仮定してシミュレーションした推定額を出しているサイトもあります。それはそれで参考になりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値を8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし三郷市の中古マンションは、中央値だけを見ていると実態を見誤りやすい市でもあります。次は、なぜトレンドを言い切らないのか、価格の幅から見ていきましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「言い切るのは早い」ってところ、詳しく聞きたいです。
山川不動産の専門家
はい。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,100万円、上から4分の1(p75)が3,700万円です。
木村相談者
1,100万円から3,700万円って、3倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。マンションは専有面積・築年数・駅からの距離・階数で価格が大きく変わりますし、三郷市はJR武蔵野線の三郷駅・新三郷駅やつくばエクスプレスの三郷中央駅など複数の駅を持つエリアで、単身者向けの小さめの部屋からファミリー向けの広い部屋まで、幅広いタイプの物件が取引されています。物件ごとの価格の幅が大きいため、2024年単年の相対信頼区間の幅は35.0%で、取引データが十分と見なす基準(25%以下)を上回っています。
木村相談者
2024年は247件も取引があるのに、それでも「幅が大きい」って判定になるんですね。
山川不動産の専門家
そこは誤解されやすいポイントです。取引件数そのものは十分にありますが、件数が多くても物件のタイプが多様だと、単年の中央値だけでは方向性を判断しづらくなります。そこでこの記事では、2022年から2024年の3年分をプールした水準もあわせて見ます。3年プールの取引件数は739件、中央値は1,900万円です。
木村相談者
739件も集まってるなら、これはこれでかなり信頼できる目安になりそうですね。
山川不動産の専門家
そう捉えていただいて大丈夫です。ただし年によって数字が上下しても、それだけで「値上がりした」「値下がりした」と決めつけないのがこの市の付き合い方です。2017年の1,500万円から2024年の2,000万円まで、8年間で年別中央値そのものは切り上がっていますが、物件ごとの価格差が大きいため、この記事では一方向のトレンドとしては断定していません。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらは、まだお伝えできる状態ではありません。
三郷市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってる、みたいな話をよく聞くんですが、三郷市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、三郷市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話です。相場の水準がつかめたところで、次は三郷市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで三郷市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、三郷市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 三郷市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古マンション中央値 | 24位/41市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 247位/464市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.66倍の水準 |
木村相談者
県内24位、全国247位ってことは、だいたい真ん中よりやや下くらいですね。
山川不動産の専門家
そうですね、価格水準としては全国平均よりやや控えめな位置です。三郷市は物件ごとの価格差が大きいため、8年間の上昇率という形での県内・全国順位は今回算出していません。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 越谷市 | 2,800万円 | +40.0% | +12.0% |
| 八潮市 | 2,700万円 | 算出せず(物件差が大きいため) | 算出せず |
| 吉川市 | 2,650万円 | 算出せず(参考値) | 算出せず |
| 三郷市 | 1,900万円 | 算出せず(物件差が大きいため) | 算出せず |
| 春日部市 | 1,100万円 | 算出せず(参考値) | 算出せず |
木村相談者
近隣の中では控えめな水準なんですね。八潮市も三郷市と同じで、上昇率は出てないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、隣接する八潮市も三郷市と同じく物件ごとの価格差が大きい市で、上昇率という一つの数字にはまとめていません。一方で越谷市は取引データが十分な区分で、8年+40.0%・直近1年+12.0%という数字を出せています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
上昇率が出てないってことは、値上がりしてないってことですか?
三郷市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
三郷市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
三郷市の中古マンション・売り時を考える3つの材料
- 12022〜2024年の3年プールで中央値1,900万円、取引739件 — 直近3年の相場水準としては、この金額が目安になります。2024年単年の中央値は2,000万円です。
- 2物件ごとの価格差が大きく、単年トレンドは断定しない — 2024年のp25(1,100万円)〜p75(3,700万円)まで幅があり、相対信頼区間の幅も35.0%と基準を超えるため、上昇・下降どちらの言い方も避けています。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — 根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、三郷市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってる」とも「下がってる」とも言い切らないんですね。慎重だなって印象です。
山川不動産の専門家
言い切れない理由がはっきりしているので、そのまま正直にお伝えしています。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの部屋がいくらで売れるかは別の話です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。ちなみに三郷市では中古戸建ての売り時判定記事も公開しているので、戸建ても検討中の方はあわせてご覧ください。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた3年プールの中央値・価格帯の幅・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。専有面積や築年数、階数など、自分の部屋の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た3年プールの中央値1,900万円や価格帯(1,100万円〜3,700万円)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県三郷市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの特徴 | 物件ごとの価格差が大きく、単年の相対信頼区間の幅は基準(25%以下)を超過(35.0%)。3年プール中央値を相場水準の目安として掲載 |
| 2024年取引件数 | 247件(3年プールでは739件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
三郷市の中古マンションは3年プールの中央値で1,900万円、価格帯は1,100万円〜3,700万円という状況です。物件ごとの差が大きい市なので、はっきりした上昇・下降は言い切っていません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。三郷市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やシミュレーションによる推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
三郷市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022〜2024年の3年プールでの中央値は1,900万円です。2024年単年の中央値は2,000万円ですが、物件ごとの価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜3,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年の1,500万円から2024年の2,000万円まで年別の中央値そのものは切り上がっていますが、物件ごとの価格差が大きく単年の数字が振れやすい市のため、この記事では上昇・下降のどちらとも断定していません。3年プールの水準(1,900万円)を目安としてご覧ください。
木村相談者
近隣の市と比べて、三郷市の価格水準はどうですか?
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、三郷市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近の売り出し物件の価格帯を集計しているサイトや、面積・築年数を仮定したシミュレーションによる推定額を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間の幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、推定や売り出し希望額に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で三郷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。