木村相談者
山川さん、三郷市に戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。近所で「もう売り時は過ぎた」なんて話も聞くし、逆に一括査定のサイトだと威勢よく煽ってくるところもあって、何を信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。査定サイトの中には、売り出し価格からの推定値や、AIによる将来予測を「相場」として見せているところもあります。この記事では、国交省の公的データにある実際に成約した価格だけを使って、三郷市の中古戸建ての現在地をまず確認していきましょう。
木村相談者
実際に成約した価格なんですね。それなら安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ。先に結論から言うと、三郷市の中古戸建て(宅地(土地と建物))はこの8年で価格がやや下がってきたエリアです。ただし「下がった=売り時を逃した」と単純に決めつけられるものではありません。まずは全体の推移から見てみましょう。
三郷市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これは国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースから、三郷市で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を2017年から2024年まで年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,300万円 | 146件 |
| 2018年 | 3,250万円 | 144件 |
| 2019年 | 2,800万円 | 112件 |
| 2020年 | 2,900万円 | 126件 |
| 2021年 | 3,100万円 | 117件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 87件 |
| 2023年 | 3,300万円 | 78件 |
| 2024年 | 2,800万円 | 76件 |
木村相談者
2019年に一度2,800万円まで下がって、そこから2023年の3,300万円まで戻したのに、2024年でまた2,800万円に下がってるんですね。上がったり下がったりで、正直よく分からないです。
山川不動産の専門家
8年間(2017年→2024年)では15.2%の下落で、直近1年(2023年→2024年)も同じく15.2%の下落です。たまたま2017年と2023年の中央値がどちらも3,300万円だったので、8年間の変化率と直近1年の変化率が同じ数字になっていますが、それぞれ別の期間の計算です。
木村相談者
なるほど、偶然一致しただけなんですね。それにしても2024年の下げ幅は大きい気がします。
山川不動産の専門家
1年での変動幅としては大きい方です。ただし、この動きが一時的なものか、続く傾向なのかは、単年の数字だけでは判断できません。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,800万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、新三郷のエリアだけを取り上げて「10年後もこう上がります」ってAI予測を出してるところもあったんですが、あれは何が違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって性質が違います。特定の駅・エリアの新しい物件だけに絞って将来予測を出しているサイトや、直近半年だけの動きで売り時を断定しているサイトもあります。それらは市内の実際の成約結果全体とは別物です。この記事は三郷市全域の中古戸建てについて、8年分の成約価格の中央値をそのまま並べています。
木村相談者
予測や一部エリアの話じゃなくて、市全体の実績を見せてもらえるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,100万円、上から4分の1(p75)が3,450万円です。
木村相談者
2,100万から3,450万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は241件、中央値は3,100万円になります。単年の2,800万円より少し高めですが、大きくズレてはいません。
木村相談者
3年でまとめると3,100万か、単年より少し高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。単年の相対信頼区間の幅は21.4%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)はクリアしていますが、余裕は大きくありません。年間の取引件数も2017年の146件から2024年の76件まで、ゆるやかに減ってきています。件数が減ってきている点は、数字を読むうえで頭の片隅に置いておいてください。
木村相談者
件数が減ってるのも気になりますね。相場観がつかめたところで、次は三郷市が他の市や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで三郷市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、三郷市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 三郷市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 27位/54市区町村(ほぼ中位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 248位/691市区町村(上位36%程度) |
| 8年変化率の県内順位 | 25位/25市区町村(取引データが十分な区分内・最も下落幅が大きい) |
| 8年変化率の全国順位 | 179位/179市区町村(取引データが十分な区分内・最も下落幅が大きい) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して7割弱の水準 |
木村相談者
価格の水準は真ん中くらいなのに、8年の変化率だと県内も全国も最下位なんですね。それって結構深刻な話じゃないですか？
山川不動産の専門家
気になる数字ではありますが、正しく捉えることが大事です。この順位は「取引データが十分にある」と判定された市区町村(全国179、県内25)の中での順位で、その母集団の中で三郷市の下落幅がいちばん大きかった、ということです。価格の水準自体は県内・全国とも中位から上位寄りなので、「価格が低いエリア」ではなく「この8年の伸びが弱かったエリア」と捉えるのが正確です。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年変化率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 草加市 | 3,700万円 | +23.3% | +7.2% |
| 八潮市 | 3,500万円 | +25.0% | +6.1% |
| 川口市 | 3,500万円 | +12.9% | -5.4% |
| 越谷市 | 3,000万円 | -3.2% | -3.2% |
| 三郷市 | 2,800万円 | -15.2% | -15.2% |
| 春日部市 | 2,000万円(3年プール・参考値) | ー | ー |
木村相談者
こうやって並べると、三郷市だけ下がり方がはっきり大きいのが分かります。
山川不動産の専門家
ええ、この近隣グループの中で8年変化率がマイナスなのは越谷市と三郷市の2市で、その中でも下落幅は三郷市が最も大きい状況です。一方で価格の絶対水準は越谷市よりまだ高く、春日部市よりは大きく上です。傾向と水準は別々に見る必要がある、という一つの例です。
三郷市の「売り時」をどう考えるか
木村相談者
じゃあ結局、三郷市の戸建てって売り時なんですか、そうじゃないんですか？
山川不動産の専門家
「今が売り時です」と断定することはできませんし、この記事でもしません。ここまで見てきた事実だけを並べると、三郷市の中古戸建ては8年間で15.2%下落し、直近1年も同じ方向に動いていて、この下落幅は取引データが十分な市区町村の中で県内・全国ともに最も大きい方に位置しています。これは事実として受け止めるべき材料です。
木村相談者
そう言われると、数字だけで焦って決めなくていいんだなと安心します。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2,800万円前後、3年プールでは3,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県三郷市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 21.4%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 76件(3年プールでは241件) |
木村相談者
数字の出どころがはっきりしてると、落ち着いて見られますね。
山川不動産の専門家
三郷市の相場は8年間で下落傾向にあり、直近1年も同じ方向という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。三郷市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
三郷市の中古戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,800万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,100万円〜3,450万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値は3,100万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では15.2%下落していて、直近1年(2023年→2024年)も同じく15.2%の下落です。この下落幅は、取引データが十分にある全国179市区町村・埼玉県内25市区町村の中で、それぞれ最も大きい方に位置しています。
木村相談者
「新三郷のエリアは10年後も上がる」みたいな予測を見たことがあるんですが、この記事と話が違う気がします。なぜですか？
山川不動産の専門家
対象範囲と算出方法が違うためです。特定の駅・新しい開発エリアだけに絞ってAIで将来価格を予測しているサイトもありますが、この記事は三郷市全域の中古戸建てについて、実際に成約した8年分の価格をそのまま集計しています。エリアを絞った予測値と、市全体の実績中央値は前提が異なるため、単純に比較はできません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で三郷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。