木村相談者
山川さん、上尾市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産系のサイトをいくつか見ても、書いてある相場がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からないんです。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みですね。上尾市の中古戸建ては、公的なデータで見るとこの8年で価格がはっきり上がってきたエリアです。まずは国交省の公的データで、実際の動きを一緒に確認しましょう。
木村相談者
はっきり上がってるって、どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。上尾市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、動きがはっきり見えてきます。
上尾市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,700万円 | 246件 |
| 2018年 | 2,900万円 | 265件 |
| 2019年 | 2,500万円 | 172件 |
| 2020年 | 2,800万円 | 289件 |
| 2021年 | 2,900万円 | 269件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 197件 |
| 2023年 | 3,300万円 | 215件 |
| 2024年 | 3,300万円 | 247件 |
木村相談者
2017年の2,700万から2024年の3,300万だから600万上がってますね。2019年だけ2,500万に落ちてるのが気になりますけど、2023年と2024年は両方とも3,300万で横ばいなんですね。
山川不動産の専門家
8年間でならせば22.2%の上昇で、直近1年(2023年→2024年)は横ばい(0.0%)です。2019年の落ち込みは一時的なもので、2020年以降は右肩上がりが続き、2022年に3,200万円まで回復してからは3,200万〜3,300万円のレンジで安定しています。
木村相談者
上がりきったところで踊り場に入った、という感じでしょうか。
山川不動産の専門家
そういう見方もできますね。上昇局面のあと、直近2年は高い水準で落ち着いている状態です。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。売出情報から独自の方法で相場を推定して載せているサイトもありますが、それは実際の成約結果そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
予測や独自加工じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値3,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,400万円、上から4分の1(p75)が4,200万円です。
木村相談者
2,400万から4,200万まで、けっこう開きがあるんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は659件、中央値は3,300万円になります。単年の数字とぴったり一致しており、直近の水準は安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても同じ金額なら、2024年の3,300万はかなり信頼できそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は15.2%で、取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)を余裕を持ってクリアしています。上尾市は年間の取引件数も200件を超えて安定しており、トレンドを語れるだけの取引の厚みがあるエリアです。
木村相談者
数字の裏付けがしっかりしてるから、上がってきたのも信じていいってことですね。相場観がつかめたところで、次は上尾市が他の市や全国と比べてどうなのか知りたいです。
全国・県内のなかで上尾市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、上尾市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 上尾市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 21位/54市区町村(中位よりやや上) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 177位/691市区町村(上位に近い水準) |
| 8年上昇率の県内順位 | 10位/25市区町村(取引データが十分な区分内・上位に近い) |
| 8年上昇率の全国順位 | 50位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して8割強の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも上位に近いところにいるんですね。上昇率も上位のほうなんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準は全国的に見ると上位に近く、8年の上昇率でも県内の取引が十分な区分25市区町村中10位と、上位グループに入っています。周辺の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| さいたま市大宮区 | 5,000万円(2024年) | 取引データは十分(8年+25.0%) |
| さいたま市北区 | 4,000万円(2024年) | 取引データは十分(8年+14.3%) |
| 上尾市 | 3,300万円(2024年) | 取引データは十分(8年+22.2%) |
| 川越市 | 3,100万円(2024年) | 取引データは十分(8年+24.0%) |
| 桶川市 | 2,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 北本市 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 伊奈町 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
木村相談者
さいたま市の区と比べるとまだ下ですけど、桶川市や北本市、伊奈町よりは高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、上尾市はさいたま市大宮区・北区より水準は下ですが、周辺の桶川市・北本市・伊奈町よりは高い、その中間に位置するエリアです。桶川市・北本市は物件ごとの価格の幅が大きく、伊奈町は取引件数自体が少ないため、この3市町は単年の方向を断定せず直近3年の参考値として載せています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準だけじゃなくて、上昇率でも上尾市は結構いい位置にいるってことですね。
上尾市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で上がってきて、直近2年は横ばい……。これって、もう上がりきったから急いで売った方がいいってことですか？
山川不動産の専門家
上尾市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
上尾市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、直近2年は横ばい — 2017年の2,700万円から2024年は3,300万円まで上がり、2019年に一度2,500万円まで下がった局面もあったが、2022年以降は3,200万〜3,300万円のレンジで安定している。上昇局面のあと、高い水準で落ち着いているのが今の状態。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は2,400万〜4,200万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、上尾市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「横ばいだから待て」でも「8年で上がったから急げ」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。上尾市全体は8年でしっかり上昇、直近2年は落ち着いた横ばい、あなたの家がいくらかは別、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県上尾市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 15.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 247件(3年プールでは659件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
上尾市の相場は8年間でしっかり上昇し、直近2年は高い水準で落ち着いているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。上尾市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や売出情報からの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
上尾市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,300万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,400万円〜4,200万円まで幅があります。2022〜2024年の3年をプールした中央値も同じく3,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では22.2%上昇しています。2019年に一度2,500万円まで下がった局面もありましたが、2020年以降は回復し、2022年以降は3,200万〜3,300万円のレンジで安定しています。直近1年(2023年→2024年)は横ばい(0.0%)です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、上尾市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売出情報から独自の方法で推定した価格を「相場」として載せているサイトや、集計対象の物件の偏りが異なるサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きや物件の偏りに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で上尾市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。