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深谷市の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、うちは深谷市のマンションなんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。深谷市ってマンション自体そんなに多くないイメージなんですけど、相場ってちゃんと分かるものなんですか？

山川不動産の専門家

分かりますよ。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。深谷市は中古マンションの取引件数がそれほど多くないエリアで、そのぶん年ごとの数字の動きにクセがあります。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

木村相談者

クセ、というと？

山川不動産の専門家

国土交通省が公開している実際に成約した価格のデータを見ながら説明しますね。

深谷市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、深谷市で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。

年	中古マンション中央値	取引件数
2017年	685万円	10件
2018年	425万円	10件
2019年	600万円	13件
2020年	640万円	11件
2021年	500万円	23件
2022年	500万円	23件
2023年	600万円	18件
2024年	930万円	32件

木村相談者

425万から930万まで、年によってだいぶ違いますね。これ、上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。深谷市の中古マンションは、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。

なぜ「上がっている・下がっている」と言い切らないか

山川不動産の専門家

深谷市の中古マンションは年間の取引件数が10件台〜30件台と、都市部に比べると多くありません。取引が少ないと、その年にたまたまどんな物件が売れたかで中央値が大きく動きます。これは深谷市のマンションが値上がり・値下がりしているというより、サンプルが少ないことによるブレです。

木村相談者

2024年だけ930万円って高くなってますけど、これはマンション全体が値上がりしたってことじゃないんですか？

山川不動産の専門家

断定はできません。2024年の32件を安い順に並べると、下から4分の1が約498万円、上から4分の1が約1,500万円です。同じ年の中でも物件によって3倍近い開きがあるので、たまたま高めの物件が多く成約した年だった可能性があります。

木村相談者

2024年だけそんなに差があるんですか？それとも毎年こんな感じなんですか？

山川不動産の専門家

いい質問です。実は2024年だけの特徴ではありません。2017年から2023年までの下から4分の1・上から4分の1も並べてみましょう。

年	件数	下から4分の1	中央値	上から4分の1	上下の開き
2017年	10件	約453万円	685万円	975万円	約2.2倍
2018年	10件	385万円	425万円	540万円	約1.4倍
2019年	13件	400万円	600万円	760万円	約1.9倍
2020年	11件	435万円	640万円	845万円	約1.9倍
2021年	23件	425万円	500万円	635万円	約1.5倍
2022年	23件	425万円	500万円	685万円	約1.6倍
2023年	18件	480万円	600万円	約803万円	約1.7倍
2024年	32件	約498万円	930万円	1,500万円	約3.0倍

木村相談者

2018年は1.4倍くらいなのに、2024年は3倍。年によって開き方もけっこう違うんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。開きの大きさ自体が毎年変わるのも、取引が少ないエリアの特徴です。開きが小さい年もあれば大きい年もある——これも「その年にどんな物件がたまたま売れたか」に左右されている証拠で、深谷市のマンション市場全体が急に値上がりしたり値下がりしたりしているわけではありません。

木村相談者

なるほど、「620万くらいが今の相場で、年ごとの上下は気にしすぎない」くらいの受け止めでいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の物件がその相場のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。次は、この価格が全国や埼玉県内でどのくらいの水準か見てみましょう。

全国・埼玉県内でどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

深谷市のマンション価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	深谷市の位置
埼玉県内の中古マンション中央値	41位／41市
全国の中古マンション中央値	460位／464市区町村
全国平均（記事化対象464市区町村の中央値の単純平均。取引が十分な市区町村に加え、取引が少なく参考値扱いの市区町村も含む）との比較	全国平均 約2,287万円に対して約27%の水準

木村相談者

県内で41市中41位ということは、埼玉県のなかではいちばん低いんですね。

山川不動産の専門家

そうです、数字としては県内で最も低い水準です。ただこれは深谷市が悪いという意味ではなく、都市部に近いマンションほど価格が高くなりやすいという全国的な傾向の一部です。近隣の市とも並べてみましょう。

市	中古マンション中央値	8年変化率
深谷市	620万円（直近3年）	取引が少ないため断定せず
熊谷市	1,000万円	参考値（物件ごとの価格の幅が大きいため）
鴻巣市	1,500万円	参考値（物件ごとの価格の幅が大きいため）
久喜市	1,400万円	+16.7%
川越市	1,600万円	+33.3%

木村相談者

深谷市だけ数字がだいぶ違いますね。

山川不動産の専門家

そうですね。深谷市は近隣市の中でも中古マンションの供給・取引自体が少ないエリアで、価格水準も控えめです。ただし件数が少ないぶん、この数字は目安として持ちつつ、実際にご自身の物件を査定してみるほうが確実です。

木村相談者

熊谷市の1,000万円と比べても、深谷市はだいぶ低いですよね。割合で言うとどれくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

割合にすると、深谷市の620万円は熊谷市の約62%、鴻巣市1,500万円の約41%、久喜市1,400万円の約44%、川越市1,600万円の約39%です。金額差で見ると熊谷市より約380万円、鴻巣市より約880万円、久喜市より約780万円、川越市より約980万円低い水準です。近隣のどの市と比べても4割前後の水準というのが実態です。

木村相談者

差額で見ると余計に大きく感じますね。

山川不動産の専門家

そうですね。ただしこの差額はあくまで深谷市全体の中央値と各市の中央値の差で、個々の物件の差額とは別物です。同じ深谷市の中でも、先ほど見た通り年によって上下4分の1の幅が2倍〜3倍あるので、個別の物件が実際にいくらになるかは、この市全体の比較だけでは分かりません。

木村相談者

全国460位というのも、かなり下の方なんですよね？

山川不動産の専門家

はい。全国464市区町村のうち460位ということは、深谷市より低い水準の市区町村は全国に4つしかない計算になります。県内でも41市中41位で最も低く、全国でもかなり下位に位置しているのは事実として押さえておいてよいところです。

木村相談者

なんでそんなに低いんでしょう。

山川不動産の専門家

正直にお答えすると、reinfolibの取引データから分かるのは「価格の水準」と「取引の件数」までです。低い理由そのもの（用途地域や開発の経緯など）まではこのデータからは分かりません。分かっている事実だけをお伝えすると、深谷市は近隣市と比べても中古マンションの取引自体が少ないエリアで、価格水準も控えめ、というところまでです。

木村相談者

将来的に人が減っていくとか、そういうのも関係あったりするんですが。

山川不動産の専門家

深谷市の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考えているので、この記事では触れていません。データが揃い次第、更新します。

木村相談者

正直に言ってもらえるのは安心します。

山川不動産の専門家

数字で語れることだけをお伝えするのが、このサイトの立場です。それを踏まえたうえで、「売り時」をどう考えればいいか見ていきましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの数字を踏まえると、深谷市の中古マンションは直近3年の相場が620万円前後、全国的には控えめな水準、年ごとの振れ幅が大きいという3点が分かりました。

木村相談者

これって、今売ったほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そうは言えません。2024年の中央値だけを見ると高く見えますが、取引が少ないための一時的なブレの可能性があります。逆に「取引が少ないから今は様子見」とも言い切れません。データから言えるのは相場の目安までで、売るかどうかは住み替え・相続・資金計画などご自身の事情次第です。

木村相談者

分かりました。じゃあ次は、実際にいくらで売れそうか知りたいです。

山川不動産の専門家

いい流れです。相場観がつかめた今のうちに、査定の流れを見ておきましょう。

相場が分かったら、次にやること

山川不動産の専門家

深谷市のように取引が少ないエリアは、相場の数字だけでは自分の物件の実際の価値まで分かりません。次のステップはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数など）を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、この記事の相場（620万円前後）と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	深谷市
対象種別	中古マンション
データ期間	2017年〜2024年（成約価格ベース）
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
参考掲載の理由	取引件数が少ないため、単年の相対信頼区間幅105.4%（25%超）のため方向は断定せず
2024年取引件数	32件

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で見通しがつきました。

山川不動産の専門家

深谷市のマンション相場は取引が少なく振れ幅も大きいエリアというのが実態です。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。深谷市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

深谷市の中古マンションは上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。取引件数が少ないため、直近3年（2022〜2024年）でならした620万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですけど。

山川不動産の専門家

現時点で深谷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

木村相談者

そもそも深谷市は中古マンションの取引自体が少ない気がするんですけど、なぜですか？

山川不動産の専門家

同じ2022〜2024年の3年間で比べると、中古戸建ての取引は270件、中古マンションは73件です。マンションの取引規模は戸建ての27%程度で、深谷市の住宅ストックが戸建て中心であることがうかがえます。ただし、これはreinfolibの取引データから分かる事実で、理由そのもの（用途地域や開発の経緯など）まではこのデータからは分かりません。

木村相談者

深谷市の戸建ての相場も知りたいです。

山川不動産の専門家

深谷市の中古戸建て・土地の相場にまとめています。あわせてご覧ください。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

深谷市の相場が分かったら、実際の査定額も確認してみましょう

相場観と実際の査定額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。

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